摘 要

在过去的十年间，中国的经济发展主要依赖出口和人口红利。而近年，中国的进口增长速度强于出口增长速度，且这一结构有持续的现象。再加之人口增长率的下降以及人口老龄化，出口和人口这两大红利似乎达到了它的极限。而纵观房地产业的发展，其对国民消费的影响愈发重要。拥有投资和消费双重属性的房地产，在作为消费品时，其价格上涨会使无房族和房屋租赁者削减其它消费支出或增加储蓄为日后买房，从而抑制了消费。当房地产作为投资品时，其价格上升会为投资者带来短期收益，若房地产业持续繁荣，则会为投资者带来长期收入，从而促进了消费。因此，房地产对居民的消费影响很大，研究房地产价格对居民消费的影响不仅仅是事关居民生活水平的民生问题，更是国民经济问题。

本文选取合肥市2000年—2018年的年度数据建立多元线性回归方程，并以安徽省的同期数据建模作对比，将房地产价格对消费的促进与抑制作用分开，采用格兰杰因果关系检验、单位根检验、协整检验、显著性检验等方法研究合肥市房地产价格对居民消费的影响，所得结果如下：合肥市房地产价格上升在总体上会对居民消费产生抑制作用；房地产价格上升对中高收入人群表现为抑制作用，对低收入人群表现为不显著的促进作用。推测原因如下：中高收入群体大部分是有刚性购房需求的年轻人；有房族群体年龄偏大且有房族大部分是依靠储蓄购房而不是收入；高房价对房产所有者的消费产生的刺激作用不明显，可能与其年龄偏大，消费观保守以及合肥市普遍的消费水平低等因素有关；

关键词：房地产；消费；储蓄；财富效应

Abstract

In the past decade, China’s economic development has relied mainly on exports and demographic dividends. In recent years, China’s import growth rate has been stronger than that of export growth, and this structure has continued. Coupled with the decline in population growth and the aging of the population, the two dividends of exports and population seem to have reached their limits. Looking at the development of the real estate industry, its impact on national consumption is increasingly important. Real estate with dual attributes of investment and consumption, when used as a consumer product, its price increase will cause non-residential and house renters to cut other consumer spending or increase savings to buy a house in the future, thereby curbing consumption. When real estate is used as an investment product, its price increase will bring short-term gains to investors. If the real estate industry continues to prosper, it will bring long-term income to investors, thus promoting consumption. Therefore, real estate has a great impact on the consumption of residents. Studying the impact of real estate prices on household consumption is not only a matter of people's livelihood, but also a national economic issue.

This paper selects the annual data of Hefei City from 2000 to 2018 to establish a multiple linear regression equation, and compares it with the same period data modeling in Anhui Province. This article separates the promotion and inhibition of real estate prices on consumption. This paper uses Granger causality test, unit root test, cointegration test, significance test and other methods to study the impact of real estate prices in Hefei on residents' consumption. The results are as follows: The increase in real estate prices in Hefei will generally inhibit the consumption of residents; the rise in real estate prices will inhibit the consumption of middle- and high-income people and promote the consumption of low-income groups. But this promotion is not significant. Speculated reasons are as follows: Most of the middle- and high-income groups are young people who have rigid housing needs; some of the housing groups are older and most of them rely on savings to buy houses instead of income; high prices for property owners produce an insignificant promotion which may be related to factors such as older age, conservative consumption view and low consumption level in Hefei.

Keywords: real estate; consumption; savings; wealth effect

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 选题背景 1

1.2 选题意义 1

1.2.1理论意义 1

1.2.2实际意义 1

1.3 国内外研究现状及趋势 2

1.3.1 国内外文献综述 2

1.3.2 国内外研究总结 3

1.4 研究思路和技术路线 3

1.5 创新之处 4

第2章 我国消费及房地产业现状分析 5

2.1我国消费现状 5

2.2我国房地产业现状 7

第3章 房地产价格对消费影响的理论基础 10

3.1消费函数理论 10

3.1.1经典消费函数理论 10

3.1.2消费函数理论的发展 11

3.1.3消费函数理论总结 11

3.2房地产价格对消费影响的机理 11

3.2.1房地产价格对消费的促进作用 12

3.2.2房地产价格对消费的抑制作用 12

第4章 房地产价格对消费影响的实证研究 13

4.1变量选择与样本数据选取 13

4.2房价与消费相关性检验 14

4.3数据的统计特征分析 15

4.4模型设定与检验 17

4.5参数估计结果分析 20

4.6结论分析 22

第5章 房地产业良性带动消费的政策及建议 23

5.1 稳定房地产价格 23

5.2 引导居民理性购房 23

5.3 促进老龄消费产业的发展 23

第6章 结论及展望 24

6.1 本文结论 24

6.2 研究不足与展望 24

参考文献 25

致 谢 26

第1章 绪论

1.1 选题背景

自中华人民共和国成立起，我国就开始有计划的发展经济。1978年十一届三中全会之后，中国实行改革开放，自此，我国经济持续高速增长。从1978年到2018年，我国的国内生产总值从3679亿元增长到90.03万亿元，将近245倍。于此同时，中国的消费水平也在发生着翻天覆地的变化。到2017年我国的恩格尔系数为29.3%，首次低于30%（恩格尔系数低于30%为最富裕）。这意味着我国居民基本上脱离了以食品消费为主体的生存型消费，而逐渐开始关注其他类型的消费。其中，数据显示2017年我国城镇居民人均居住消费支出占比23%，同年，城镇居民人均食品烟酒消费支出占比29%。居住消费成为仅次于食品支出的第二大消费。居住消费的增长使得房地产业日益受到人们的关注，成为众多行业中的龙头行业。从1998年国务院发布了关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的文件后，我国就开始大力发展房地产行业，以此来带动内需消费，从而促进经济发展。

1.2 选题意义

1.2.1理论意义

经典的消费函数理论强调了收入对消费的决定性作用。Friedman的持久收入理论认为居民的消费取决于居民的持久收入。在房地产投资中，房地产价格的短期波动带来的收益属于暂时性收入，但若房地产行业长期繁荣，则会为投资者带来长期收入。而Modigliani的生命周期理论则强调一个人一生的劳动收入和财产收入对其消费的决定作用。而财产收入则包括债券、股票、和房地产等。因此房地产的平稳发展及其在金融市场中的完善符合Friedman的持久收入和Modigliani的财富收入。并且国内外众多学者研究显示，房地产的财富效应大于甚至远大于股票的财富效应，也就是说房地产相比于股票，对居民消费的影响可能更大。因此，研究房地产价格波动对居民消费的影响是建立在一定的理论基础上的。

1.2.2实际意义

在过去的十年间，中国的经济发展主要依赖出口和人口红利。而近年，中国的贸易结构发生了改变，进口增长速度强于出口增长速度，且这一结构有持续的现象。再加之人口增长率的下降以及人口老龄化，出口和人口这两大红利似乎达到了它的极限。而纵观房地产业的发展，其对国民消费的影响愈发重要。拥有投资和消费双重属性的房地产，在作为消费品时，其价格上涨会为无房族和房屋租赁者带来压力，他们会削减其它消费支出或增加储蓄为日后买房，从而抑制了消费。当房地产作为投资品时，其价格上升会为投资者带来短期收益，若房地产业持续繁荣，则会为投资者带来长期收入，从而促进了消费。因此，房地产对居民的消费起着直接的作用，研究房地产价格对居民消费的影响不仅仅是事关居民生活水平的民生问题，更是国民经济问题。

1.3 国内外研究现状及趋势

笔者通过大量研读国内外相关文献，了解到房地产价格与居民消费确实存在显著或较为显著的统计关系，并且房地产价格作为解释变量对被解释变量居民消费有着不同程度的影响。房地产价格对居民消费的影响受到很多因素的制约，例如：收入、利率、政策等，归结起来与地区的经济发展水平和金融市场的完善程度有着很大的关系。因此，笔者将相关文献分为国外和国内两部分，以此研究国内外房地产财富对消费的影响并总结差异。

1.3.1 国内外文献综述

对于样本数据来源于国外，Sock-Yong Phang（2004）使用从新加坡贸易和工业部门获取的关于消费和收入的季度数据，分别使用了三种消费度量：总消费量、非持久性消费和非持久性消费量减去租金和公用事业去建立回归方程，结果并没有发现房价上涨会促进总消费的证据。当允许消费和收入存在不对称性时，预期的房价上涨对总消费没有产生正面影响，并且发现其更有可能抑制消费^[1] 。Campbell, J.Y和Cocco, J.F（2007）使用了英国的微观调查数据，研究房地产价格对消费的影响。结果发现，年老者的消费支出对房价波动的反应最大，而年轻者别特是年轻的房屋租赁者受房价的影响很小或者几乎不受影响。区域房价会影响区域消费增长，并且预期的房价波动会影响预期消费^[2] 。Case K E,Quigley J M和Shiller R J（2012）利用20世纪80年代—90年代美国的季度数据，研究住房财富，金融财富和消费支出增长之间的联系，并且衡量了消费、收入与财富之间的相关性，结果发现，房地产财富与居民消费在统计意义上关系显著，并且住房价格对消费的影响持久而深远^[3] 。Ray Barrell,Mauro Costantini和Iris Meco（2015）通过滚动回归分析，研究了房地产的财富效应对英国和意大利消费的长期影响。结果指出，在意大利，房地产财富对消费的影响几乎为零，财富效应并没有表现出来，但是金融财富效应长期地显示出来。而在英国，消费却受到房屋价格极大的影响，并且这种影响随着时间的推移越来越显著^[4] 。

对于样本数据来源于国内，朱新玲、黎鹏（2006）从房地产的投资属性入手，对国内35个大中城市2000年至2005年季度数据建立相关方程，并运用X-11季节调整模型消除了城镇居民可支配收入中的季节波动，结果表明：我国房地产市场还不具有财富效应，房价的上涨并没有引起消费的增长，而是使可用于消费的资金流入了房地产市场，反而使消费减少^[5]。李亚明、佟仁城（2007）以弗里德曼的持久收入理论和莫迪利安尼的生命周期理论为依据，对上海、北京、天津、深圳和重庆五个城市，2001年至2006年的月度相关数据分别进行协整分析，建立误差修正模型。研究结果显示：在长期中，这五大城市均存在房地产财富效应，房地产价格波动对居民消费有显著影响。而在短期中，这五个城市的房地产价格和消费的关系在统计意义上并不显著。综合来看，我国房地产的财富效应在一定范围内是存在的，长期的房地产价格上升会促进居民的消费，短期的房地产财富效应因城市而异^[6]。卢彪（2014）选取了35个副省级城市为样本，这些城市的特点是它们的经济发展速度与其城市的级别相符，即不存在畸形发展的情况。数据收集的时间是2002年—2012年，对统计指标建立了面板数据回归模型，结果发现：可支配收入和前期消费对居民的现期消费都起促进作用，而房地产价格上涨却对消费起抑制作用，并且这种抑制作用并不是很显著。也就是说在中国，房地产价格上涨对消费带来的更多是挤出效应而不是财富效应^[7]。吕亦飞（2018）收集1999年至2016年的各项指标，通过分别研究上海、天津、武汉、重庆的房地产价格和居民消费的关系提出了倒U型假说：在房地产价格较低时，房价上涨对消费主要表现为财富效应（促进作用），在房地产价格较高时，房价上涨对消费主要表现为挤出效应（抑制作用），即房地产价格对居民消费的影响可能存在临界点^[8]。

1.3.2 国内外研究总结

通过对国内外文献的研究，笔者发现，对于大多数发达国家而言，房地产价格上涨都会对国民消费产生促进作用，财富效应显著；对于中国而言，房价上涨的财富效应似乎并不显著，甚至，房价上涨会对居民消费产生抑制作用，并且这种抑制作用随时间的推移在减弱。笔者分析，造成这种差异的原因可能是发达国家的房地产市场比较完善，房屋金融化程度高，住房保障体系也完备，从而房地产价格上涨的财富效应要大于或者明显大于挤出效应，最终表现为对消费的积极作用；而中国作为发展中国家，房地产的发展起步较晚，住房保障体系也正在完善中，并且各个地区的收入、消费差异也较大，从而房地产价格上涨更多的是表现为挤出效应。本文则是以合肥市为例，将房地产的财富效应与挤出效应分开，分别分析原因并提出建议，从而最大程度的促进消费。

1.4 研究思路和技术路线

本文围绕居民消费和房地产展开阐述。依据弗里德曼的持久收入理论和莫迪利安尼的生命周期理论对居民消费、房地产价格及其它控制因素进行建模，说明房地产价格对居民消费的影响。全文的研究框架安排如下，共分六个部分：

第一部分是绪论，主要阐述本文的选题背景、选题意义、研究思路、主要创新点以及参阅的国内外相关的研究文献。

第二部分是我国房地产业以及消费的现状分析，为全文的论述奠定了基调。

第三部分是是全篇的理论依据，笔者概括了传统的消费函数理论及其发展，并从促进和抑制作用着手，分别阐述房地产作为投资品和消费品在其价格上涨时对居民消费的影响。

第四部分是房地产价格对消费影响的实证研究，笔者对消费、房地产价格及其他控制因素序列建立多元线性回归模型，严格遵循协整检验、参数显著性检验等。

第五部分是笔者针对房地产价格对居民消费影响的理论和实证研究，提出的房地产业良性带动消费的政策及建议。

第六部分为本文的研究结论，对本文的局限之处进行分析，并由此提出研究展望。

1.5 创新之处

本文在借鉴前人的研究成果的同时做出了如下创新：

1. 笔者按收入等级划分安徽省居民，分别对安徽省低收入户、中等收入户和高收入户群体的经济指标建立模型，使得实证结果更加丰富；
2. 笔者将合肥市计量模型结果与按收入划分的安徽省计量模型结果作对比，将房地产价格对消费的促进与抑制作用分开，使所提建议更加合理有效。

第2章 我国消费及房地产业现状分析

2.1我国消费现状