摘 要

在商品住宅向成品房过渡转型时期，附装修商品房数量增多，《商品房买卖合同》和《装修合同》并存的双合同模式也造成了房价“价外价”存在的空间。各地法院对双合同效力争议的判决结果也并不一致。通过以《民法总则》第146条确立的通谋虚伪表示制度为切入点，结合我国现行法律体系下关于“恶意串通”、“合法形式掩盖非法目的”相关规定，将双合同订立的情形分为“无价外价意思表示”、“保留价外价意思表示”和“表现价外价意思表示”三种，分析不同情形下双合同的有效成立、可撤销和无效的条件以及法律后果。并与司法实践中国的案例总结归纳了双合同情形下通谋虚伪的判断标准。

关键词：双合同；精装修；通谋虚伪表示；民事法律行为

Abstract

During the transitional period from commercial housing to finished housing, the number of commercial housing with decoration increased, and the double contract mode of "commercial housing sales contract" and "decoration contract" also created the space for the existence of "external price" of housing prices. The judgments of local courts on disputes over the validity of double contracts are also inconsistent. Taking the conspiracy false expression system established in Article 146 of the General Principles of Civil Law as the breakthrough point, combining with the relevant provisions on "malicious collusion" and "legal form concealing illegal purposes" under the current legal system of our country, the situation of the conclusion of double contracts is divided into "priceless external price intention expression", "reserved external price intention expression" and "reserved external price intention expression". There are three kinds of "expression of intention of performance price and external price", which analyze the conditions and legal consequences of the validity, revocation and invalidity of Double Contracts under different circumstances. And with the judicial practice of China's case, summed up the judgment criteria of conspiracy hypocrisy in the case of double contracts.

Keywords：double contract；refined decoration ；simulation； civil legal acts

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究的背景 1

1.2 研究现状 1

1.3 预期目标 1

第2章 问题的提出 2

2.1 双合同现象 2

2.1.1 双合同现行模式 2

2.1.2 双合同产生的原因 2

2.1.3 精装房质量问题与双合同的联系 2

2.2 问题的提出 2

第3章 司法实践中的案例 4

3.1 案例一 北京田家园新城房地产公司系列案 4

3.1.1 案件基本内容 4

3.1.2 争议焦点 4

3.1.3裁判观点 4

3.2 案例二 阜阳市颍州碧桂园房地产公司系列案 4

3.2.1 案件基本内容 4

3.2.2 争议焦点 5

3.2.3 裁判观点 5

3.3 案例三 曹玉芳、曹达成商品房预售合同案 5

3.3.1 案情简介 5

3.3.2 争议焦点 5

3.3.3 裁判观点 5

第4章 双合同及相关法律制度 7

4.1 双合同中的民事法律行为 7

4.1.1 当事人 7

4.1.2 民事法律行为 7

4.2 双合同订立情形之分类 8

4.2.1 无“价外价”意思表示 8

4.2.2 保留“价外价”意思表示 8

4.2.3 表现“价外价”意思表示 9

4.3 通谋“价外价”情形下的双合同行为性质 9

4.3.1 通谋虚伪表示 9

4.3.2 合法形式掩盖非法目的 10

4.3.3恶意串通 10

4.3.4 脱法行为 11

4.3.5 通谋“价外价”的性质 11

4.4 通谋“价外价”情形下的双合同行为效力 11

4.4.1 掩盖行为的效力 12

4.4.2 隐藏行为的效力 12

第5章 双合同通谋虚伪行为判断标准和应用 14

5.1通谋判断标准 14

5.1.1 双合同订立时装修公司是否缺位 14

5.1.2 双合同的内容是否表现制造“价外价”的意图 14

5.1.3 双合同履行时是否发生义务主体的混同 14

5.2 判断标准在实际案例中的应用 14

第6章 结语 15

参考文献 16

致 谢 17

绪论

1.1 研究的背景

随着商品房市场的发展，成品房成为新趋势，附装修商品住宅项目不断增多，以签订双合同方式将商品住宅与装饰修配套出售的房地产项目不断增多，精装房双合同模式的产生也造成了房价“价外价”的现象，与之相关的双合同效力争议也日渐突出。随着《民法总则》的出台，我国立法上通谋虚伪表示制度的首次确立，理解精装商品房双合同现象有了新的路径。

1.2 研究现状

关于通谋虚伪表示制度的研究在国外和我国理论界都一直有研究的传统，通谋虚伪表示的概念最早由德国，后对大陆法系国家及地区的民法产生深刻影响。在国外立法实例上，《德国民法典》、《日本民法典》、《韩国民法典》都有关于虚伪意思表示无效的规定。我国《民法总则》自2017年3月15日正式施行，在第六章民事法律行为第146条首次规定了通谋虚伪表示^[1]，进一步完善了我国现行立法上的“意思表示瑕疵”之规定。在此前，我国立法上虽然有关于“恶意串通”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定，但并不能完全包含第146条所规定的通谋虚伪表示的情形。这意味着通谋虚伪表示行为及其民事法律后果的研究目前应当从立法分析开始向法律适用和解释方法上作进一步研究。

1.3 预期目标

以《民法总则》第146条确立的通谋虚伪表示制度为切入点，结合我国现行法律体系下关于“恶意串通”、“合法形式掩盖非法目的”相关规定以及我国司法实践中的案例，从民事法律行为效力角度分情况分析精装房双合同的效力法律适用。

第2章 问题的提出

2.1 双合同现象

2.1.1 双合同现行模式

当今商品房市场精装修双合同主要存在于“期房”也就是预售商品房交易中。其基本模式是“买卖合同”与“装修合同”的结合，即购房者同时分别与房地产商和装修公司签订《商品房预售合同》与《装修合同》，约定购买某套特定商品住宅（该楼盘项目可能是全装修成品住宅，也可能是初装修毛坯住宅），并委托装修公司在房地产商交房时进行代收房，之后对该标的商品住宅进行《装修合同》中精标准的装饰装修。待装饰装修完毕后，由装修公司向购房者交付精装修标准的成品住宅。

2.1.2 双合同产生的原因

第一，商品住宅向成品房过渡转型，附装修商品房数量增多。自2013年《绿色建筑驱动方案》发布，提出要推动建筑工业化，积极推行住宅全装修鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一以来，各大房地产商纷纷推出精装房项目。其中大致分为两种：一是将毛坯房备案的住宅项目进行精装修出售，二是在全装修成品房备案住宅项目上提高装修档次至精装修出售。

第二，商品房价格持续上涨，房地产开发商为谋求最大利益。政府为维持房地产市场的稳定出台多项限价政策导致市场可接受价格和限价价格存在落差，以商品房搭配装修销售制造房价“价外价”成为规避限价政策的一种方式。

2.1.3 精装房质量问题与双合同的联系

第一批精装修期房项目于2016年起在全国范围内推出，一至两年的建设周期后，2018年精装房开始集中交付，精装房质量问题也开始集中爆发。从2018年4月开始，武汉的阳光信访、市长专线和城市留言板等市民意见通道中，涉及房地产的投诉案件总共有2237件，投诉热点是装修房的计价和质量问题，共430件，占比接近20%，仅房屋交付、全装修等问题就占到投诉总量的54%。当前商品房交易市场精装房纠纷范围大。问题多、购房者维权较为突出的问题集中在定金不及时退还、装修房未按时保质交付、违规收取价外价等方面。其中房价“价外价”现象与精装商品房双合同存在密切联系，制造“价外价”是部分双合同签订的本质目的，双合同是违规收取价外价的外加表现。

2.2 问题的提出

研究的目的不是论证房地产开发商和装修公司能否将商品房和装修工程一同销售。因为从购房者整体置业需求考虑，商品房搭配装修销售的优点是更为显著的，比如可以减少搜寻费用，节约消费者的时间成本，避免因自主进行二次装修而耗费过多时间，花费巨大可能造成的大量浪费。将商品住宅与装饰装修服务进行搭配销售并进行合理定价，房地产商和装修公司均按法律规定和合同约定在保证房屋质量和装修质量的情况下交付使用是有益于买卖双方、有利于环境保护、有助于我国商品房市场向全装修成品住宅常态化发展的。

因此，怎样在《商品房买卖合同》与《装修合同》同时订立的双合同情形下，从合同订立情形、合同实际履行情况、当事人表示行为的不同，辨明行为人和相对人意思表示的真实性，从而确定双合同的效力和法律后果以及法律适用是在后文论证中要解决的问题。

第3章 司法实践中的案例

3.1 案例一 北京田家园新城房地产公司系列案^[2]

3.1.1 案件基本内容

2013年原告张雷虎等人分别与北京田家园新城房地产开发有限公司，以下简称“田家园公司”签署了《北京市商品房预售合同》，购买各自选定的商品房。但是田家园公司要求原告必须同时签署一份《幸福家居解决方案协议书》（以下简称“装修协议”），装修协议中约定，原告“确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方的品牌价值、技术、涉及服务理念等因素，甲方认为公平合理”原告方在验房后发现装修整体档次低质量差，现有装修材料价格明显低于装修合同约定价款，从而与被告关于装修协议的效力产生争议。

3.1.2 争议焦点

本系列案的争议焦点是装修合同的效力问题，原告认为田家园公司是为了规避相关限制房价政策，采取了签订双合同（原告必须签署预售合同以及装修协议两份合同）、拆分价格（将购房款超分成两部分）、捆绑装修（原告必须接受质次价高的装修）的做法来上市销售，避免处罚。装修协议属于以“合法形式掩盖非法目的的行为”应属无效。而被告辩称装修合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，格式合同的内容已尽充分提醒原告方注意的义务，不存在重大误解和显失公平。也不存在违反合同法第52条关于“以合法形式掩盖非法目的”的问题。

3.1.3裁判观点

法院认为，预售合同和装修协议是三方当事人真实的意思表示，并不存在关于合同无效的法定情形。原告方对装修价格偏高举证不足，且行政机关只是对符合一定条件的商品住宅实行政府指导价格，实价销售价格高于政府指导价格并不必然导致销售目的不符合法律规定，也不必然导致合同无效。因此驳回原告方诉讼请求。

3.2 案例二 阜阳市颍州碧桂园房地产公司系列案^[3]

3.2.1 案件基本内容

2017年原告程玉梅。王金合等人在被告处分别认购商品住宅房，在签订商品房买卖合同时，被告要求原告必须同时签订《委托装修合同》否则，原告不能依认购书购买涉案房屋。签订双合同后，原告以书面形式通知被告解除《委托装修合同》。原被告双方就原告是否有对装修合同单方解除权以及装修合同是否有效发生争议。

原审原告在一审判决后上诉，认为一审判决认定装修费用是房价款的一部分即认定了捆绑装修行为的合法性适用法律错误。

3.2.2 争议焦点

本系列案的争议焦点是装修合同是否属于委托合同，原告是否享有单方解除权以及装修合同中约定的装修价格是否是房价的组成部分。原告主张根据《合同法》形式单方解除权解除装修合同，被告辩称装修价款也是房价的组成部分，《装修合同》是《商品房买卖合同》的组成部分，不能单独解除。

3.2.3 裁判观点

第一审法院认为：《商品房买卖合同》和《装修合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。装修合同约定的装修费用较高，不能真实反映装修的真实价格。其应是房价款的一部分，原告不享有解除权。

第二审法院维持原判。

3.3 案例三 曹玉芳、曹达成商品房预售合同案^[4]

3.3.1 案情简介

2014年，原被告双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，原告付清全部房款，后被告逾期履行办证义务，双方就违约金计算标准发生争议。

原告在一审判决后上诉，并提出原告与宏大公司于2013年签订的《装饰工程委托协议书》拟证明装修款实际上是房价款的一部分。

3.3.2 争议焦点

本案的争议焦点是违约金计算标准，以及装修合同的效力问题。原告诉请按照房屋价款和装修价款之总和作为全部房款，并以此为依据计算违约金。

3.3.3 裁判观点

第一审法院认为：原告主张违约金另一购房款和装修款总和为基数证据不足不予支持。

第二审法院认为：上诉人在购买案涉房屋时，签订了两份合同，一份是与广进公司签订的买卖合同，一份是与宏大公司签订的装修合同，根据商品房买卖中现实情况和审判实践判断装修合同实质为广进公司主导所签。并认为，签订双合同的行为实际上是将案涉房屋交易价款拆分为两部分，由规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《依照中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，装修合同应为无效，房屋价款应依照双方当事人隐藏的意思表示生效，即实际价款为买卖合同中房屋价款和装修合同中装修价款的总和。

第4章 双合同及相关法律制度

综合分析上述案例，可以发现精装双合同争议的原告方大多为多个自然人，且以相同或相似的诉讼请求同时进行诉讼。这是因为，购房者多是有居住需要的自然人，且商品住宅项目虽然每个项目的销售套数的一定的，不会在售卖结束后影响不特定多数人的利益，也就是公共利益。但由于每个商品住宅项目的套数通常较多，且配套装修同时进行，如果合同效力或房屋质量发生问题，将会影响一批购房者权益，从而导致群众性维权甚至集体诉讼的现象。

但是在司法实践中，对于精装商品房双合同效力，尤其是其中装修合同的效力认定存在很多难点，各地法院的判决结果也并不一致。在案例一和案例二中，原告方均以《合同法》第52条第3项为依据主张合同无效，但都未得到法院支持。案例一中，法院在裁判中认可当事人通过双合同内容表现出的意思表示的真实性，从而认定双合同均是有效的，但并未对不采信对原告主张的“被告一合法形式掩盖非法目的”作出充分论证。案例二中法院一边认可当事人签订双合同的意思表示的真实性，一边认定装修价款偏高应实际为房款，即认可了隐藏行为中的“隐形房价”这无疑是矛盾的。案例三，第二审法院方才援引《民法总则》第146条，运用民法中虚伪表示制度来认定民事法律行为的效力。但并未对虚伪表示行为的无效是因其意思表示不真实还是违反法律行政法规的规定作出充分论述。

因此若欲从民事法律行为的角度分析双合同的效力问题，就不仅需要从双合同当事人、订立情形方面进行论述，还需对“虚伪表示”、“恶意串通”、“以合法形式掩盖非法目的”、“脱法行为”的概念、要件、适用情形进行分析论证，从而确定双合同行为的性质、效力和法律后果。

4.1 双合同中的民事法律行为

4.1.1 当事人

在精装商品房的双合同模式中，双合同是指《商品房买卖和同》和《装修合同》。《商品房买卖合同》的当事人是房地产开发商和购房者，《装修合同》的当事人是装修公司和购房者。

4.1.2 民事法律行为

本文要讨论的是双合同涉及三个当事人通过合同表现出的两个民事法律行为，一是房地产开发商和购房者订立《商品房买卖合同》以合同价款购买商品住宅的双方民事法律行为。另一是装修公司与购房者订立《装修合同》，以合同价款委托装修公司对标的房屋进行装饰装修的双方民事法律行为。

至于房地产开发商和装修公司之间是否存在或以何种方式存在利益分配的约定或协议，此种约定或协议是否存在故意减损购房者利益或国家利益社会公共利益的故意，并不通过精装商品房的双合同表现出来，缺乏一般人可得而知的外观表现，故在本文中不对房地产开发商与装修公司之间的民事权利义务关系做臆测性分析，只对双合同涉及的两个双方民事法律行为进行民事法律行为性质和效力方面的分析论证以及法律适用探讨。

4.2 双合同订立情形之分类

我们可以根据订立双合同时房地产开发商是否具有借助配套装修合同制造房价“价外价”的意思表示将双合同订立情形分为：无“价外价”意思表示、保留“价外价”意思表示和表现“价外价意思表示”三种情形。