摘 要

本次毕业设计是编写招标文件和投标文件。物业招标文件是招标人向潜在投标人发出并告知项目的需求、招标投标活动规则和合同条件等信息的邀约邀请文件，是项目招标投标活动的主要依据，对招标投标活动各方均具有法律约束力。本文中的招标文件主要从上海宝业爱多邦项目介绍、物业管理的技术规范及要求、投标人须知、投标书编写的要求几个方面出发向投标人传达了项目的基本情况以及能参与投标的企业要求、服务标准以及开标评标的通知。

物业投标文件是指具备承担物业招标项目能力的物业投标人，按照物业招标文件的要求编制的文件。投标文件是严格按照招标文件要求编制的，是对招标文件得一个呼应。本次投标文件是由商务文件和技术文件组成，商务文件包括投标报价表的测算和公司资质、公司情况介绍等一系列内容，同时也是招标文件要求提供的其他文件等相关资料，包括公司的业绩和各种证书、报告等。最主要的就是技术文件，其包括了物业管理方案，包括物业服务的报价、物业服务的方案、物业服务的费用测算。根据项目的特色确定物业服务等级和服务标准，根据服务和标准进行合理利润的测算，从而整合完成宝业爱多邦项目的投标文件。

关键词：物业 招标 投标

Shanghai Baoye Aiduobang Project Property Management Bidding and Bidding Documents

Abstract

This graduation project is to prepare bidding documents and bidding documents. The property bidding document is the invitation invitation document issued by the tenderer to the potential bidder and informs the project's demand, bidding and bidding activity rules and contract conditions, etc. It is the main basis for the project bidding and bidding activities, and has legal constraints on all parties to the bidding and bidding activities. force. The bidding documents in this paper mainly convey the basic situation of the project and the bidding of bidders from the aspects of the introduction of Shanghai Baoye Aiduobang Project, the technical specifications and requirements of property management, the requirements of bidders, and the requirements for the preparation of bids. Corporate requirements, service standards, and notices for bid opening.

The property bidding documents refer to the documents prepared by the property bidders who have the ability to undertake the property bidding project and in accordance with the requirements of the property bidding documents. The tender documents are prepared in strict accordance with the requirements of the bidding documents and are an echo of the bidding documents. The bidding documents are composed of business documents and technical documents. The business documents include a series of contents such as the measurement of the bid quotation form, the company qualification, the company's situation, and other related documents required by the bidding documents, including the company's performance. And various certificates, reports, etc. The most important is the technical documents, which include the property management plan, including the quotation of property services, the plan of property services, and the cost of property services. According to the characteristics of the project, the property service level and service standard are determined, and the reasonable profit is calculated according to the service and standard.

Keywords: property ;bidding ;tender

目 录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 招标公告 1

1.1招标人的名称、地址和联系方式 1

1.2招标物业的名称、地址、物业概况 1

1.3对投标人的资质要求 1

1.4网上下载招标文件 1

1.5投标文件提交截止时间，地点 1

1.6开标时间，地点 2

第二章 标的介绍 3

2.1招标项目基本情况 3

2.2物业服务内容和要求 4

2.2.1物业服务内容 4

2.2.2物业服务要求 4

2.3前期物业综合服务收费标准 8

2.4投标单位资质条件 8

2.5相关说明 8

2.6管理要求 9

2.7奖惩措施 9

2.8其他事项 10

第三章 投标须知 11

3.1投标依据 11

3.2投标程序（具体时间与招标公告一致） 11

3.3招标文件修改与澄清 11

第四章 投标文件的编制 12

4.1主投标书的项目和要求 12

4.1.1主投标书的项目 12

4.1.2主投标书的文书要求 13

4.1.3附属投标书的内容和要求 13

第五章 开标、评标及定标 15

5.1开标 15

5.2评标 15

5.3定标 16

5.4公示 17

5.5投标保证金 17

5.6投标文件处理 17

第六章 评标标准与评标办法 18

6.1物业管理主标书评分细则（58分） 18

6.2现场陈述、答辩评议 19

6.3物业管理招投标单位现场陈述、答辩评分细则（42分） 20

第七章 合同的签订 22

7.1签订合同 22

7.2移交工作 22

第八章 附则 23

附件一　投标函 24

附件二 法定代表人授权委托书 25

第九章 投标函 26

第十章 投标人简介 27

10.1公司简介 27

10.2法定代表人资格证明书 27

10.3授权委托书 28

10.4拟派项目管理经理 28

第十一章 上海卓越物业管理服务优势 29

第十二章 宝业爱多邦物业管理服务质量目标 30

第十三章 宝业爱多邦机构设置及相关运作流程 32

13.1机构设置及主要保证措施 32

13.1.1人力保障 32

13.1.2制度规范 33

13.1.3管理控制 34

13.1.4资源整合 34

13.2各岗位人员配置情况和依据 34

13.3各分项工作运作流程图 37

13.3.1卓越物业管理广州有限公司横向运作流程 37

13.3.2 上海卓越物业服务有限公司纵向运作流程图 37

13.3.3服务中心接待客户流程 38

13.3.4服务中心接待语言流程 39

13.3.5设备保养、检修流程 40

13.3.6室内维修工作流程图 40

13.3.7维修人员语言流程图 41

13.4人员教育培训计划的科目和课时 41

13.4.1培训内容 41

13.4.2培训课时 43

13.4.3培训目标 45

第十四章 宝业爱多邦物业管理服务分项方案 47

14.1安全管理方案 47

14.1.1保安员标准 47

14.1.2保安员职责 47

14.1.3基本礼仪标准 47

13.1.4紧急状态的处置 48

14.2 车场管理方案 51

14.2.1防盗抢管理 51

14.2.2防噪声管理 52

14.2.3营业性停车场管理规定 52

14.2.4车场各岗位职责 53

14.2.5车场各岗位工作规程 53

14.3设备管理方案 55

14.3.1设备管理目标、指标 55

14.3.2设备维修模式 56

14.3.3设备管理组织结构及岗位设置 57

14.3.4设备使用管理 58

14.3.5设备维修管理 59

14.3.6设备安全管理 62

14.3.7设备技术资料、备件管理 67

14.4绿化管理方案 68

14.4.1绿化员的配备 68

14.4.2绿化人员基本要求 68

14.4.3绿化管理标准 68

14.4.4室内摆花（如：大堂、会所等） 72

14.4.5绿化工作的监督 73

14.5清洁服务方案 73

14.5.1清洁管理架构图 73

14.5.2清洁人员基本要求 73

14.5.3清洁作业计划 74

14.5.4清洁服务质量标准 77

14.5.5清洁材料选用 79

14.5.6清洁管理与监督 79

14.6房屋管理、维修养护及装修管理方案 79

14.6.1人员配备 79

14.6.2基本分类 80

14.6.4维修管理 81

16.4.5房屋修缮工作的监督与检查 83

14.6.6房屋修缮承诺达到的标准 84

14.7 社区文化活动管理方案 84

14.7.1 社区文化活动计划及场地安排 84

14.7.2社区文化活动制度建设 84

14.7.3人员安排及相应职责 85

第十五章 物资装备 86

15.1 物资装备 86

第十六章 费用测算与成本控制 90

16.1人工费支出预算 90

16.1.1工资成本支出 90

16.1.2员工保险福利 91

16.1.3两项合计年支出 91

16.2日常运营费用支出 91

16.2.1日常修缮、设备维保费用 91

16.2.2清洁卫生费 92

16.2.3绿化养护费 92

16.2.4安防费用 92

16.2.5办公费用 93

16.2.6物资装备折旧 93

16.2.7不可预见费 93

16.2.8以上7项汇总表 93

16.2.9.年费用测算 94

16.3物业管理费测算 94

16.3.1项目经营盈亏表 94

16.3.2物业费推算 94

16.4投标报价 95

16.4.1投标报价 95

16.4.2收入 96

第十七章 结语 97

参考文献 98

致谢 99

第一章 招标公告

1.1招标人的名称、地址和联系方式

招 标 人：上海宝悦房地产开发有限公司