摘 要

随着城市化进程的不断推进，我国房地产业走过四十年的发展历程，从1978年萌芽至今，房地产行业几经兴衰。截止到2018年，房地产市场在大热的“黄金十年”过后逐渐冷却，逐渐由卖方市场转变为买方市场，房地产企业之间的竞争愈加激烈，盈利空间也被逐渐压缩，为了保证企业的盈利能力和水平，必须重视房地产开发项目的可行性研究工作^[1]。房地产项目开发本身就具有复杂的综合性，它除了具有一般项目的生产、流通、消费和服务特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体积庞大、生产环节多、风险大、社会环境影响强烈等特点。为了避免房地产开发过程中出现土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，对经济和社会发展造成不良影响，必须重视前期房地产开发的可行性工作。

本文以国家当前对房地产市场的宏观调控政策为导向，以国民经济长期发展方案和武汉地区的经济发展规划为依据，在开始决定投资和施工之前，对武汉鹏湖湾地产项目展开全面调查，编制可行性研究报告，以全面、系统的分析为主要方法，以经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。本报告对该项目实施的必要性、可能性、有效性、技术方案以及政策进行了具体、深入、细致的技术论证和经济评价，最后得出该房地产开发项目具有可行性的结论。

本文通过理论联系实际的研究，说明了房地产项目的一般流程，它能够帮助我们在房地产开发过程中避免决策的盲目性，提高决策的科学性，做到项目定位清晰、方案合理、预算准确，对其他房地产开发项目也具有一定的参考意义。

关键词：房地产；可行性研究；经济评价

Abstract

With the continuous progress of urbanization, China's real estate industry has gone through 40 years of development. Since its germination in 1978, the real estate industry has experienced several ups and downs. By 2018, the real estate market has gradually cooled down after the hot "golden decade", and gradually changed from the seller's market to the buyer's market. Competition among real estate enterprises has become increasingly fierce, and profit space has been gradually reduced. In order to ensure the profitability and level of enterprises, we must pay attention to the feasibility study of real estate development projects. The development of real estate project itself is complex and comprehensive. It not only has the characteristics of production, circulation, consumption and service of general projects, but also has the characteristics of large investment, long production cycle, slow capital turnover, large volume of products, many production links, large risks and strong social and environmental impact. In order to avoid the problems of out-of-control land supply, large scale of development, disjointed market supply and demand in the process of real estate development, which have adverse effects on economic and social development, we must pay attention to the feasibility of early real estate development.

Based on the current macro-control policy of the real estate market and the long-term development plan of the national economy and the economic development plan of Wuhan, this paper conducts a comprehensive investigation of the real estate project in Penghu Bay, Wuhan, before deciding on investment and construction, and compiles a feasibility study report. The main method is comprehensive and systematic analysis, with economic benefits as the core. Around the various factors affecting the project, a large number of data are used to demonstrate the feasibility of the proposed project. In this report, the necessity, possibility, validity, technical scheme and policy of the project are demonstrated and evaluated in detail. Finally, the conclusion that the real estate development project is feasible is drawn.

This paper illustrates the general process of real estate project by combining theory with practice. It can help us avoid blindness of decision-making in the process of real estate development, improve the scientificity of decision-making, make the project location clear, the scheme reasonable, and the budget accurate. It also has certain reference significance for other real estate development projects.

Key Words: Real estate; Feasibility research; Economic evaluation

目 录

第1章 项目总论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2项目地块位置及周边环境 1

1.1.3项目基本信息 2

1.2项目可行性研究报告的编制依据 3

1.3项目可行性研究报告范围 3

1.5可行性研究的目的及意义 4

1.6国内外研究发展现状分析 5

第2章 项目市场分析与定位 6

2.1项目市场研究及分析 6

2.1.1 国内近期房地产市场现状及投资环境分析 6

2.1.2 武汉市房地产运行态势分析 15

2.1.3江夏区房地产运行态势分析 20

2.2 区域竞争对手分析 23

2.2.1 周边同类楼盘项目 23

2.2.2 相关条件对比 27

2.3项目SWOT分析 29

2.4项目定位分析 32

2.4.1 项目功能定位 32

2.4.2项目形象概念定位 32

2.4.3目标市场定位 33

2.4.4目标消费群定位 34

2.4.5价格定位 34

第3章 项目规划设计与策划方案 36

3.1整体规划设计 36

3.1.1项目基本参数 36

3.1.2整体理念 37

3.2建筑方案设计 37

3.2.1别墅与花园洋房 37

3.2.2商业街区 38

3.2.3江夏中央大公园 39

3.3户型设计 40

3.4公建与配套系统设计 41

3.4.1会所及物业管理用房 41

3.4.2公共出行 42

3.4.3商业配套 42

3.4.4教育配套 42

3.4.5医疗配套 43

第4章 项目实施过程策划 44

4.1项目组织架构 44

4.1.1组织结构图 44

4.1.2项目机构职能： 44

4.2项目管理目标分解 46

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 46

4.4项目质量、进度、成本管理 47

4.4.1项目质量管理 47

4.4.2项目进度管理 47

4.4.3项目成本管理 48

第5章 项目投资及融资分析 49

5.1项目投资估算及开发成本费用分析 49

5.1.1项目总投资估算 49

5.1.2开发成本费用分析 51

5.2项目融资及资金使用计划 52

5.2.1资金筹措计划 52

5.2.2资金使用计划 52

5.2.3销售收入、增值税金及附加和销售费用计算 53

第6章 项目财务分析及经济评价 56

6.1项目现金流量分析 56

6.1.1还款付息分析 56

6.1.2利润分析 56

6.1.3现金流量分析 57

6.1.4资金来源与运用分析 58

6.2财务分析 59

6.2.1财务评价指标计算 59

6.2.2参数分析及评价 61

6.3不确定性分析 62

6.3.1盈亏平衡分析 62

6.3.2敏感性分析 62

第7章 项目营销策划 64

7.1 项目整体销售策略 64

7.2 销售卖点设计分析 65

7.3 项目营销策略及实施安排 66

第8章 研究结论及建议 69

8.1结论 69

8.2 建议 70

参考文献 71

致谢 72

第1章 项目总论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目名称

武汉市鹏湖湾房地产项目

1.1.2项目地理位置及周边环境

鹏湖湾房地产项目地处湖北省武汉市南部江夏区，北连洪山区，南邻咸宁市，东接鄂州市，西与武汉经济开发区——蔡甸、汉南隔江相望，素有武汉“南大门”之称。江夏区东西宽54.17公里，南北长63.2公里，全区版图面积2008.98平方公里。江夏区经济基础较好，大部分镇交通便捷，各项指标处于上升发展中，具有大城市边缘区的地缘优势。同时商品住宅、别墅的开发已初具规模，与其对应的娱乐、文化、医疗、商业网点等社区配套服务设施也在逐渐完善，与城市相关系统正在实现高速连通，城市边缘区生活的田园化与城市化相融合。

本项目位于珞狮南路延长线文化大道与新华街交汇处（江南新天地旁)，西接文化大道，通过文化大道连接二级中心街道口与三级中心纸坊，各大高校及国际教育机构连接成片，无数高知精英汇聚于此，高新企业快速聚集，区域经济飞速崛起。东南面即为武汉城中湖——汤逊湖，鹏湖湾坐拥汤逊湖千米私家湖岸线。作为亚洲最大的城中湖，汤逊湖自然风景秀丽，四时生动。清晨朝阳初升，湖面流光溢彩；傍晚晚霞横铺，湖面波光粼粼。对面是长江工程职业技术学院，可享用学校公用资源。随着2018年底7号线（延长线）地铁建成通车，通过项目门口的大花岭站片刻即可抵达南湖、武昌、光谷等繁华商圈。

项目规划占地面积93000平方米，建筑面积113000平方米。物业类别为花园洋房和别墅，容积率1.10，绿化率35.12%，由18栋洋房、8栋联排别墅、4栋双拼别墅组成。所有楼栋沿十字对称轴分布，工整平衡，视觉效果沉稳大气。项目南边规划有一片面积达5万方的湿地公园，加上项目内部约2万方园林，整个项目绿化配比超过1:1，真正堪称建在公园里的房子。鹏湖湾共享江南新天地20万方商业配套，项目对面即是在建的欧亚达家居商城和规划中的江夏永旺梦乐城，周边大花岭生活圈生活配套一应俱全，更拥有从幼儿园、小学、中学的完善教育配套。鹏湖湾项目处于区域核心位置，坐享地铁、湖居、完美的生活配套，未来发展潜力不可限量。

武汉鹏湖湾房地产项目地理位置及周边环境见图1.1。

图1.1 武汉鹏湖湾房地产项目地理位置及周边环境

1.1.3项目基本信息

（1）项目名称：武汉鹏湖湾房地产项目

（2）项目性质：新建花园洋房、别墅住宅小区

（3）项目地址：武汉市江夏区珞狮南路延长线文化大道与新华街交汇处（江南新天地旁)

（4）项目规模：项目规划住宅占地面积60423平方米，住宅建筑面积66466平方米

（5）项目单位：武汉中投房地产开发有限公司

项目主要基本参数如表1.1。

表1.1项目基本参数表

1.2项目可行性研究报告的编制依据

（1）国家经济发展长期规划、经济建设方针

（2）武汉市江夏区发展规划及房地产业相关政策

（3）国家及武汉市颁布的相关法律、法规等

（4）武汉市2017、2018年国民经济和社会发展统计公报

（5）已经批准的项目建议书和委托单位的要求

（6）项目有关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料

（7）项目主管部门对项目建设请示的批复

（8）国家正式颁布的技术法规和标准以及建筑行业相关工程技术、经济方面的规范、标准

（9） 湖北省建设工程相关定额资料

（10）《城市居住区规划设计规范》

（11）《住宅建筑设计标准》

（12）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（13）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》

1.3项目可行性研究报告范围

本报告拟对项目提出的理由及过程、项目建设所在地的自然条件与社会经济条件、项目建设规模、场址选择与建设条件、建设方案、环境与保护、项目组织管理与进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行研究与评价，从而得出结论。。

1. 在研究国家房地产市场和武汉市场发展现状和趋势的基础上，分析了项目现场的环境和消费情况，论证了建设项目投资的需求和经济重要性。
2. 通过分析项目的投资背景，定位投资项目和分析项目产品的竞争力，展示投资项目的可行性并确定规划和设计方案。
3. 根据具体的规划和设计方案提出项目场地规划和布局的一般概念，并确定建筑物的类型，结构和功能，以及分配系统。
4. 对设施功能配置与动态经营合理性、组织机构及人力资源配置和建设工期及实施进度安排进行分析。
5. 结合国家有关法律政策和项目建设标准，开展投资评估，融资计划，财务评估，国家经济评估，社会评估和风险分析。
6. 制定总体销售策划，并做好实施安排。

1.4项目单位

武汉中投房地产开发有限公司是一家从事房地产开发相关的企业，总部位于武汉市江夏区大桥新区大花岭村，于2011年5月13日在工商局注册成立，注册资本为1000.00万元，在公司发展壮大的8年里，始终为客户提供优质的产品、良好的技术支持、健全的售后服务，此公司主要经营房地产开发、装饰工程、建筑安装工程施工，具有专业的销售和技术团队。自成立以来，全体员工共同努力，本着诚信为本、积极开拓、优质服务的精神和专业、用心、负责的理念开始了全面发展的新时期，在探索中发展，在创新中前行。在房地产业中，秉承“分享、协作、进步、未来”的核心文化，用专注和专业为客户带来更多的价值，帮助中国的企业进入“质量”与“品牌”并重的质量时代。

1.5可行性研究的目的及意义

可行性研究的工作是对建设项目在经济和市场上是否可行进行综合分析和论证，它发生在项目前期阶段，为项目决策提供依据，保证项目用最小的投资换取最大的经济效益。房地产项目可行性研究的主要任务是在项目投资决策之前，对与项目有关的市场、资源、经济、技术、社会等方面进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目是否可行，经济是否合理，并通过多个方案比较，提出评价意见，推荐出最佳方案。具体内容可概括为市场研究、技术研究和经济研究三项。在可行性研究的基础上编制可行性研究报告。我国现行规定，只有可行性报告经批准，项目才算正式立项。

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