摘 要

房地产行业既是我国国民经济的支柱性产业之一，又是和人民生活质量密切相关的重要行业之一。房地产行业不仅为整个国民经济的发展做出了巨大贡献，而且为改善我国国民的居住条件发挥了积极作用，然而近几年来，全球经济不稳定，中国房地产金融环境紧缩，房地产行业面临着较为严峻的问题和挑战。对于房地产开发商而言，房地产开发项目前期投资大，而资金回收期较长，且在建设期和运营期都具有较高的市场风险、政策风险、金融风险等等。项目的可行性研究没有到位就会浪费巨大的人力、财力、物力，最终给开发商带来巨大的打击，因此房地产开发商应该在开发前期准备阶段做好全方面的可行性研究。首先在项目投资之前，对拟建项目进行全方面的分析；然后在投资管理中，做好对拟建项目的经济、环境、技术等等各个方面的调研、分析、比较工作，并预测项目建成后的所带来的社会影响。同时也要综合论证项目在建设上的必要性，财务上的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性以及建成条件的可能性，从而为投资决策提供科学依据能够有效抑制盲目投资带来的巨大亏损。

本文主要根据国家政府对房地产市场的宏观调控政策以及房地产市场的宏观环境，通过科学的房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，对湖北省武汉市保利·江锦房地产开发项目进行可行性研究。展望未来市场，在宏观经济下行压力加大和国家房地产相关政策限制的大背景下，房地产市场各个结构可能会发生相应变化。本文首先定位国内，尤其是武汉市房地产市场的发展状况，通过查阅大量的资料以及走访对本项目所在区域进行详细的调查、分析，接着依据市场调查分析结果制定项目的初步方案，然后是进行项目的财务分析、经济评价等等。最后得出该房地产开发项目具有可行性的结论。

关键词：房地产；可行性研究；市场分析；经济评价

Abstract

The real estate industry is not only one of the pillar industries of China's national economy, but also one of the industries closely related to people's quality of life. The real estate industry has not only contributed to the development of the entire national economy, but also played a positive role in improving the living conditions of our people. However, in recent years, the global economy is unstable, the real estate financial environment in China is tightening, and the real estate industry is facing more severe problems. Problems and challenges. For real estate developers, the real estate development project has a large investment in the early stage, and the capital recovery period is long, and it has high market risk, policy risk, financial risk and so on during the construction period and operation period. If the feasibility study of the project is not in place, it will waste huge manpower, financial resources and material resources, and ultimately bring a huge blow to the developers. Therefore, the real estate developers should do a full-featured feasibility study in the pre-development preparation stage. First, conduct a full-scale analysis of the proposed project before the project investment; then, in the investment management, do a good job in the research, analysis, and comparison of the economic, environmental, and technical aspects of the proposed project, and predict the completion of the project. The social impact of the post. At the same time, it is necessary to comprehensively demonstrate the necessity of construction, financial profitability, economic rationality, technological advancement and the possibility of building conditions, so as to provide a scientific basis for investment decisions, which can effectively suppress blind investment.

Based on the macro-control policies of the national government on the real estate market and the macro-environment of the real estate market, this paper conducts a feasibility study on the Baoli-Jiangjin real estate development project in Wuhan, Hubei Province through scientific feasibility study methods and economic evaluation theories. Looking into the future market, under the background of increasing macroeconomic downward pressure and national real estate related policy restrictions, the structure of the real estate market may change accordingly. This paper first locates the development of the domestic real estate market, especially the real estate market in Wuhan. By consulting a large amount of information and visiting the detailed investigation and analysis of the project area, and then formulating the preliminary plan of the project based on the market research and analysis results, then proceeding with the project. Financial analysis, economic evaluation, etc. Finally, it is concluded that the real estate development project is feasible.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Market analysis; Economic evaluation

目 录

第1章 项目总论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2项目地块位置及周边环境 1

1.1.3项目基本信息 2

1.2项目可行性研究报告的编制依据 2

1.3项目可行性研究报告范围 3

1.4项目单位 3

1.5可行性研究的目的及意义 4

1.6国内外现状分析 4

第2章 项目市场分析与定位 6

2.1项目市场研究及分析 6

2.1.1 国内近期房地产市场现状及投资环境分析 6

2.1.2 武汉市房地产运行态势分析 13

2.1.3区域房地产运行态势分析 21

2.2 区域竞争对手分析 24

2.2.1 周边同类楼盘项目 24

2.2.2 相关条件对比 28

2.3项目SWOT分析 30

2.3.1不同类型住宅适合的地产因子 30

2.3.2优势（Strength）与机会（Opportunity） 31

2.3.3劣势（Weakness）与威胁（Threat） 31

2.4项目定位分析 32

2.4.1 项目功能定位 32

2.4.2项目形象概念定位 32

2.4.3目标市场定位 32

2.4.4目标消费群定位 33

2.4.5价格定位 34

第3章 项目规划设计与策划方案 35

3.1整体规划设计 35

3.1.1项目基本参数 35

3.1.2整体理念 36

3.2建筑方案设计 37

3.2.1高层江景住宅 37

3.2.2三星级绿色建筑 37

3.2.3艺术水庭 38

3.2.4商业街区 38

3.3户型设计 38

3.4公建与配套系统设计 40

3.4.1商业街及物业服务管理用房 40

3.4.2幼儿园 43

3.4.3道路设计 43

第4章 项目实施过程策划 44

4.1项目组织架构 44

4.1.1组织结构图 44

4.1.2项目机构职能 44

4.2项目管理目标分解 45

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 45

4.4项目质量、进度、成本管理 45

4.4.1项目质量管理 45

4.4.2项目进度管理 47

4.4.3项目成本管理 47

第5章 项目投资及融资分析 49

5.1项目投资估算及开发成本费用分析 49

5.1.1项目总投资估算 49

5.1.2开发成本费用分析 52

5.2项目融资及资金使用计划 52

5.2.1资金筹措计划 52

5.2.2资金使用计划 53

5.2.3销售收入和增值税金及附加计算 54

第6章 项目财务分析及经济评价 56

6.1项目现金流量分析 56

6.1.1还款付息分析 56

6.1.2利润分析 56

6.1.3现金流量分析 57

6.1.4资金来源与运用分析 59

6.2财务分析 59

6.2.1财务评价指标计算 59

6.2.2参数分析及评价 62

6.3不确定性分析 62

6.3.1盈亏平衡分析 62

6.3.2敏感性分析 63

第7章 项目营销策划 65

7.1 项目整体销售策略 65

7.2 销售卖点设计分析 66

7.3 项目营销策略及实施安排 67

8.1 结论 70

8.2 建议 71

致谢 73

第1章 项目总论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目名称

武汉市保利·江锦房地产项目

1.1.2项目地块位置及周边环境

武汉保利.江锦房地产项目规划住宅、公寓等业态，保利江锦位于武汉市武昌杨园，由湖北保利常阳置业有限公司建成，总建筑面积136454平方米，总占地面积26591.8平方米。择址长江主轴核心段杨园区域，长江二桥、二七长江大桥、 5号线、10号线环伺，城市立体交通便捷，周边教育资源充足，医疗资源充足，周边商业发展发达。项目位置得天独厚，直面长江，揽江入怀，风光旖旎。项目将从建筑、园林到室内空间，打造集开创性与舒适性于一体的一线滨江、 住区，建成后将成为长江之上的又一地标。所以该项目具有很大的开发价值。

武汉保利.江锦房地产项目交通配套较为便利。项目周围地铁5号线、10号线环伺，项目临近铁机路铁机村路站和临江大道杨园站，有多条公交线路，公交便捷。距离武昌火车站较近，可公交直达。周边配套医疗、教育以及购物齐全，临江而建，生活便利舒适。

项目规划占地面积26591.8平方米，建筑面积136454平方米。物业类型为普通住宅和商业住宅，容积率3.98，绿化率35%，楼栋总数5栋，总户数380户，停车位约为950个，类别为精装修普通住宅。项目位于武昌二环内，一线临江，西侧即为武昌江滩和体育公园，江景效果非常好，项目周围是老城区，各种生活配套设施也相当完善。

保利·江锦是央企保利置业布局江城的全新力作，项目择址长江主轴核心段杨园区域，美其名约，享有丰富的城市资源以及难得的一线江景资源，产品为大平层。案名——江锦，博大高远，滨临长江，磅礴大气。

武汉保利.江锦房地产项目地理位置及周边环境如图1.1。

图1.1 武汉保利.江锦项目地理位置及周边环境

1.1.3项目基本信息

（1）项目名称：保利.江锦房地产

（2）项目性质：新建普通高层住宅小区

（3）项目地址：武汉市武昌区铁机路与临江大道交汇处

（4）项目规模：总建筑面积约136454m2

（5）项目单位：湖北保利常阳置业有限公司

项目主要基本参数如表1.1。

1.2项目可行性研究报告的编制依据

（1）经过批准的项目建议书及其相关文件、协议

（2）国家颁布的相关法律、产业政策及武汉市当地法规

（3）国家颁布的关于房地产业发展规划、区域规划

（4）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（5）房地产开发机构发布的技术标准、规范、定额

（6）国家颁发的评价方法与参数

（7）项目主管部门对项目建设请示的批复

（8）武汉市及项目所在地周边地区市场调研报告和环境现状资料

（9）由国家机关批准的资源报告

（10）武汉市2018年国民经济和社会发展统计公报

（11）《城市居住区规划设计规范》

（12）《武汉市城市拆迁管理条例》

（13）《住宅设计规范》

（14）《住宅建筑设计标准》

（15）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

1.3项目可行性研究报告范围

1. 通过对项目的投资背景分析、项目定位分析以及项目产品的市场竞争力分析等等，论证投资项目的必要性和可行性，同时确定规划设计方案。
2. 设计合理的的规划设计方案，提出项目现场总体规划和布局的概念，确定建筑类型，结构功能，分布体系。
3. 分析项目的设施功能配置和动态运行合理性，分析设计合理的组织，选择合适的人力资源配置，制定合理的工期和实施进度计划。
4. 设计合理的财务方案，对项目进行投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析，进行投资决策。
5. 制定项目的总体销售策划，落实项目策划的实施安排。

1.4项目单位

湖北保利常阳置业有限公司地址位于武汉市武昌区杨园街桥梁村159号，于2005年09月01日在武汉市武昌区工商行政管理和质量技术监督局注册成立，注册资本为1,000万元，公司主要经营房地产开发(B，需持有效许可证经营）；对房地产投资及投资管理；物业管理。

1.5可行性研究的目的及意义

房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和建设规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证^[1]。作为项目投资前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：

1. 项目可行性研究为项目投资决策、审查提供依据。投资者和国家审批机关主要根据可行性研究报告提供的评价结果，确定对项目是否进行投资以及如何进行投资。
2. 项目可行性研究是投资者筹集资金、向银行申请贷款的重要依据。房地产开发项目筹集资金有寻找合伙人投入资金和向金融机构申请贷款两种方式。房地产开发商筹集资金的前提是要向有关部门报送项目的可行性研究；银行或国家相关部门通过对可行性研究的审查，并认定项目确实可行后，才同意贷款。
3. 项目可行性研究是与相关机构进行商业谈判和达成协议的基础。项目开始之后，有必要同供电、供气、通讯、原材料等各部门进行合作，并根据可行性研究报告的内容，与这些单位之间签订协议或合同。
4. 项目可行性研究是工程设计、规划、施工和设备采购的重要依据。可行性研究报告应确定选择项目选址、生产规模、产品规划、生产工艺、设备选型等内容的最优方案。
5. 项目可行性研究是环境部门审查项目对环境影响的依据。
6. 项目可行性研究是投资方向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据。
7. 项目可行性研究是编制设计任务书和初步设计的依据。

因此，项目可行性研究的基本任务，是对拟新建或改建项目的社会、经济、环境等问题，从技术经济的角度进行全面的分析研究，并对其投产后的影响效果进行预测，通过分析论证进行方案比选，以便达到最合理地利用资源条件，达到预期的社会效益和经济效益。为项目的投资决策提供了科学合理的方法。

1.6国内外现状分析

可行性研究最早出现在美国，20世纪30年代初美国开发田纳西河流域，将可行性研究作为其开发程序中的一步，并开始成为工程项目的一个重要阶段。联合国世界银行对外宣称，由于他们对每一笔贷款投资项目都有严密的可行性研究报告程序，因此他们的贷款投资没有一项是亏损的。这也正说明了可行性研究报告的重要性。通过几十年的不断改进、发展和完善，可行性研究己渗透到各个国家、各个领域，是世界各国进行投资决策的重要先决条件，并且目前已逐渐形成了一套科学的、系统的研究方法，广被认可。

20世纪70年代末期，房地产项目可行性研究被引入我们国家，它是运用科学的方法在投资之前对拟开发的项目进行全面而又系统的调查、研究，通过充分的计算、论证、分析，得出一系列评价指标值，再根据评价指标的数值对项目进行评价，最终确定该项目是否可行的一项综合性研究^[2]。1978年，在党的十一届三中全会上，我国提出实行对内改革对外开放的政策，在这样的大背景下，引入了西方的可行性研究理论和技术方法。1983年国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。到如今，可行性研究已广泛于应用我国的各类建设项目中，在有效控制投资、确保科学决策方面发挥了重要的作用。

以上是毕业论文大纲或资料介绍，该课题完整毕业论文、开题报告、任务书、程序设计、图纸设计等资料请添加微信获取，微信号：bysjorg。

相关图片展示：