摘 要

住房问题在我国人口增长的背景下，已经成为我国国民的首要问题。房地产产业也是我国国民经济的重要支柱产业，与中国经济有着直接的联系。与此同时，中国还解决了将近14亿人口的住房切实问题。房地产开发项目是一个高投资、高风险的投资管理项目，存在不确定性和广泛性。因此，国家通过立法进行管理。可行性研讨报告是投资决定前的活动，是事件发生前的研究，是对将来的发展状况、可能的问题以及结果的推定，是一种科学性的预测。因此，必须深入调查研究，充分掌握资料，运用实用的预测方法，科学地预测未来的前景。房地产可行性研究是指在投资项目拟建之前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，从而确定项目是否可行或选择最佳实施方案的工作^[1]。

本文主要根据国家当前对房地产市场的宏观调控政策——“供需两侧精准调控，引导预期回归理性”，结合我国城市化进程中居民对商品住宅的需求,通过科学的房地产项目的可行性评价方法和经济理论研究,得出湖北省武汉滨江茂金府房地产开发项目的可行性研究。首先，我们定位在武汉的房地产市场，特别是国内市场的发展。通过对大量文献的总结，对项目进行包括土地经济指标和市场环境分析在内的详细市场调研与分析。然后以市场调查分析结果为基础，确定各商品、各住宅、顾客层和销售额的分析顺序，制定全体计划设计、相关设施和管理计划等方案。接着将对项目进行投融资分析和资金使用计划、财务分析和经济评估、项目营销企划和综合评价，最终得出这个房地产开发项目可行的结论。

关键词：房地产；可行性研究；市场分析；经济评价

Abstract

Housing problem has become the primary problem for Chinese people under the background of continuous population growth. Real estate industry is also an important pillar industry in China's national economy, which is closely related to China's economy. At the same time, it is also solving the real housing problem of China's nearly 1.4 billion people. Real estate development project is an investment and operation project with high investment and high risk, and it is also an economic project with a wide range of involvement, with strong uncertainty. Therefore, the state manages it through legislation. The feasibility study report is the activity before the investment decision. It is the study before the event, and the estimation of the future development of the transaction, possible problems and results, with predictability. Therefore, it is necessary to carry out in-depth investigation and research, full possession of data, the use of practical forecasting methods, scientific prediction of the future prospects. The feasibility study of real estate refers to the comprehensive analysis, demonstration and evaluation of issues related to the project such as market, resources, engineering technology, economy, and society before making investment decisions, so as to judge whether the project is technically feasible and economically reasonable. And the preferred scientific method for multiple scenarios^[1]

In this paper, based on the current state of the real estate market macroeconomic regulation and control policy, on both sides of supply and demand precise control and guide the expected return "rational", combined with China's demand for commercial housing residents, in the process of urbanization through the scientific method of real estate project feasibility study and economic evaluation theory, in wuhan city, hubei province, wuhan riverside Jin Maofu real estate development project feasibility study. Firstly, the development status of the real estate market in China, especially in wuhan city, is targeted. By referring to a large number of literatures, the detailed market survey and analysis are carried out in the region where the project is located, and the land economic indicators and market environment of the land parcel project are mainly analyzed. Then, based on the analysis results of the market survey, the analysis and positioning of the project's property type, residential category, main customer group and sales price are carried out, and the overall planning and design of the project, related supporting facilities and management planning and other preliminary plans are drawn up. Then the project investment and financing analysis and capital use plan, financial analysis and economic evaluation, project marketing planning and comprehensive evaluation. Finally, the conclusion that the real estate development project is feasible is drawn.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Market analysis; Economic evaluation

目 录

第1章 项目总论 4

1.1 项目概况综述 4

1.1.1 项目名称 4

1.1.2项目地块位置及周边环境 4

1.1.3项目基本信息 5

1.2项目可行性研究报告的编制依据 5

1.3项目可行性研究报告范围 6

1.4项目单位 7

1.5可行性研究的目的及意义 7

1.6国内外现状分析 8

第2章 项目市场分析与定位 9

2.1项目市场研究及分析 9

2.1.1 国内近期房地产市场现状及投资环境分析 9

2.1.2 武汉市房地产运行态势分析 16

2.1.3区域房地产运行态势分析 25

2.2 区域竞争对手分析 27

2.2.1 周边同类楼盘项目 27

2.2.2 相关条件对比 29

2.3项目SWOT分析 32

2.3.1不同类型住宅适合的地产因子（见表2-8） 32

2.3.2优势（Strength）与机会（Opportunity） 32

2.3.3劣势（Weakness）与威胁（Threat） 34

2.4项目定位分析 34

2.4.1 项目功能定位 34

2.4.2项目形象概念定位 34

2.4.3目标市场定位 34

2.4.4目标消费群定位 35

2.4.5价格定位 36

第3章 项目规划设计与策划方案 37

3.1整体规划设计 37

3.1.1项目基本参数 37

3.1.2整体理念 38

3.2建筑方案设计 38

3.2.1精装修普通住宅 38

3.2.2幼儿园 39

3.2.3景观园林 39

3.2.4城市公园 40

3.3户型设计 41

3.4公建与配套系统设计 43

3.4.1会所及物业管理用房 43

3.4.2道路设计 43

第4章 项目实施过程策划 45

4.1项目组织架构 45

4.1.1组织结构图 45

4.1.2项目机构职能 45

4.2项目管理目标分解 46

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 46

4.4项目质量、进度、成本管理 47

4.4.1项目质量管理 47

4.4.2项目进度管理 47

4.4.3项目成本管理 48

第5章 项目投资及融资分析 49

5.1项目投资估算及开发成本费用分析 49

5.1.1项目总投资估算 49

5.1.2开发成本费用分析 52

5.2项目融资及资金使用计划 53

5.2.1资金筹措计划 53

5.2.2资金使用计划 53

5.2.3销售收入和增值税金及附加计算 54

第6章 项目财务分析及经济评价 57

6.1项目现金流量分析 57

6.1.1还款付息分析 57

6.1.2利润分析 57

6.1.3现金流量分析 58

6.1.4资金来源与运用分析 60

6.2财务分析 60

6.2.1财务评价指标计算 60

6.2.2参数分析及评价 63

6.3不确定性分析 63

6.3.1盈亏平衡分析 63

6.3.2敏感性分析 63

第7章 项目营销策划 65

7.1 项目整体销售策略 65

7.2 销售卖点设计分析 66

7.3 项目营销策略及实施安排 67

第8章 研究结论及建议 70

8.1 结论 70

8.2 建议 71

参考文献 72

致谢 73

第1章 项目总论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目名称

武汉市滨江金茂府房地产项目

1.1.2项目地块位置及周边环境

武汉市滨江金茂府位于武汉市汉阳区晴川大道与两湖路交汇处，

武汉滨江金茂府交通配套十分便利。因近邻鹦鹉大道，故而出门即可乘搭61、524、558、559、580、704路等多条公交路线；在距离项目一公里处，有地铁6号线前进村站和江港站，交通便利。该项目位于主城区武汉市，位于二环路与三环路之间，毗邻鹦鹉洲长江大桥，距离汉口火车站仅14公里，约30分钟车程，或乘坐704路公交车直达；交通体系完善，可通达性好，未来交通优势明显。

武汉滨江金茂府项目规划占地面积55594平方米，建筑面积289701平方米。住宅设计上传承传统府系轴线对称仪式空间及四进院落空间递进手法，二者完美结合，轴线对称作为自然四进院落体系节奏中的节点空间，将自然进行到底；屋顶花园无边水景，视线无尽延伸，达到观赏整个示范区体验高潮，揽尽无边江景。在该项目两公里内，有各种购物中心，餐厅，医疗机构和银行，以满足日常生活的需要，基本生活设施齐全;该项目有充足的教育资源，并有25所学校幼儿园，小学，初中，高中，可以让家长选择自己喜欢的学校。生活环境优美，项目一线临江，纵观武汉新二环内约10公里江岸，东南向观江面和约50米的亲江距离。

滨江金茂府不辜负坐落于长江岸的价值，充分尊重了地块原有的走势和位置，沿袭了 “至大中正，对称中轴”的建筑设计理念，打造出8栋洛克菲勒典雅风格建筑，并以中央景观来进行轴对称布局，行列式的布局保证了中间景观大园林，并通过合理开阔的楼栋间距给住户带来了更加辽阔的视野，给予家家有景的观景体验。滨江金茂府项目地理位置及周边环境如图1.1。

图1.1 滨江金茂府项目地理位置及周边环境

1.1.3项目基本信息

（1）项目名称：武汉滨江金茂府

（2）项目性质：精装修普通住宅小区

（3）项目地址：武汉汉阳区晴川大道与两湖路交汇处

（4）项目规模：总建筑面积约289701 m2

（5）项目单位：中国金茂控股集团有限公司

项目主要基本参数如表1.1。

表1.1 项目基本参数表

1.2项目可行性研究报告的编制依据

（1）项目建议书、项目批复文件

（2）国家及武汉颁布的相关法律、法规、政策

（3）国家颁布的有关房地产业发展规划、计划文件

（4）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（5）房地产开发机构发布的标准、规范、定额

（6）项目主管部门对项目建设请示的批复

（7）武汉市及项目周边地区市场调研和环境现状资料

（8）投资项目方签定的协议书或意向书

（9）武汉市2017、2018年国民经济和社会发展统计公报

（10）《城市居住区规划设计规范》

（11）《武汉市城市拆迁管理条例》

（12）《住宅设计规范》

（13）《住宅建筑设计标准》

（14）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（15）《高层民用建筑设计防火规范》

1.3项目可行性研究报告范围

该项目《可行性研究报告》讨论范围包括：分析项目周边环境现状，分析项目投资背景、项目建设投资的必要性和经济意义、武汉市及周边城市市场状况调查和市场需求分析，投资项目定位和项目产品、竞争分析、建筑类型、结构功能和分配系统、设施功能分配和动态运营合理性；组织和人力资源分配，建设周期和实施时间表；投资估算、融资计划、财务评估、国家经济评估、社会评估和风险分析。

1. 在全国和武汉市房地产市场的现状和发展趋势调查研究的基础上，分析项目地块周边环境和消费情况，从而论证建设项目投资的必要性和经济意义。
2. 通过该项目的投资背景的分析，投资项目的定位和项目产品的竞争力分析，进行投资项目的可行性研究和规划设计方案的确定。
3. 根据确定的规划和设计方案、项目选址的总体规划和布局概念确定建筑类型、结构和功能分布体系。
4. 分析设施的功能配置和动态操作的合理性、组织与人力资源配置、建设周期和实施时间表。
5. 开展投资估算、融资计划、财务评价、国民经济评价、社会评价和风险分析并与有关国家法律和政策以及项目的建设标准相结合。
6. 制定总体销售策划，并做好实施安排。

1.4项目单位

中国金茂控股集团有限公司简称中国金茂，英文名称China Jinmao，作为中国中化集团公司旗经营下房地产和酒店板块的子企业，一直以来贯彻母公司中化集团"创造价值、追求卓越"的核心理念，中国金茂的品牌口号始终为"释放城市未来生命力"。中国金茂充分利用一二级联动、综合体开发、持有物业运营等方面的经验与优势 ，通过规划引导、资源整合、地产开发、配套建设与客户服务。

1.5可行性研究的目的及意义

可行性研究是对工程项目作出是否投资的决策之前，进行技术经济分析论证的科学分析方法和技术手段^[2]。可行性研究是根据系统论的思想从商业、经济、技术、财务以及环境保护、法律等多个方面，对有关的建设方案、技术方案和生产经营方案进行技术经济分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。

可行性研究的意义主要有以下几点：

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