摘 要

我国城镇住房制度改革自上世纪80年代以来，逐渐建立起住房商品化的体制，住房市场在此过程中也出现了一些问题，城市住房属性也由最初的社会属性、居住属性演变为投资品属性，与之相伴的是房价的急速上涨以及住房销售市场的蓬勃发展，而住房租赁市场发展较为缓慢，由此带来房地产市场结构的不平衡。租售同权政策的有效落实，可以使城市住房再次回归居住属性和社会属性，让更多老百姓居有所居，进一步推动基本公共服务均等化，从而真正意义上促进人口流动，推动我国城镇化发展。

本文首先对国内外研究现状及研究目标、方法进行梳理，在借鉴国内外相关研究成果的基础上，构建本论文的研究目标、方法及思路。其次对租售两权的性质进行详细定义，并确定租售同权政策的面向对象，对改革开放以来我国城市住房制度改革进行梳理与回顾，从而明确我国城市住房及保障房制度改革的经过。运用AHP模糊综合评价法，其中先用层次分析法构建租售同权政策落实效果评价的指标体系，再使用模糊综合评价法并发放调查问卷，对几个典型城市住房制度改革效果进行实证评价与分析。最后从户籍制度的局限性、公共资源的稀缺性、政策立法及租赁市场等方面探讨租售同权政策落实过程的一系列问题，并提出相应政策建议及意见。

研究表明，由于租赁市场缺乏活力、秩序相对较差，相关政策设计尚不周全，且各地执行程度不一，我国租售同权政策落实总体效果偏于“一般”，在政策执行效力、房地产市场发展质量、基本公共服务均等化质量三个方面都需要加强。其中，由最大隶属度原则可知，公共服务（教育、医疗和社会保障三项）支出占比和住宅租赁价格上涨速度这两项指标评价结果为“很不好”，意味着我国公共服务资源有所缺失，国家应加大公共服务方面的支出，在住房租赁市场方面，还应出台一系列政策，调控租金，保障承租人权益，规范市场秩序。

关键词：租售同权 住房社会属性 公共服务 AHP模糊综合评价法

Abstract

Town housing system reform in our country since the 1980 s, was gradually established in the commercialization of housing system, the housing market also appeared some problems in the process, urban housing properties also evolved from the original social properties, residential properties for investment properties, accompanied by the rapid rise of the price of the house and the vigorous development of the housing sales market, and the rental housing market development is relatively slow, the resulting structure of the real estate market is not balanced.The effective implementation of the policy of the same right to rent and sale can make urban housing return to its residential and social attributes again, enable more people to live in the same place, and further promote the equalization of basic public services, so as to truly promote the flow of population and promote the development of urbanization in China.

This paper firstly sorts out the research status quo, research objectives and methods at home and abroad, and on the basis of referring to relevant research results at home and abroad, constructs the research objectives, methods and ideas of this paper.Secondly, it defines the nature of the right to rent and the right to sell in detail, and determines the object orientation of the policy of the same right to rent and the right to sell. It sorts out and reviews the reform of China's urban housing system since the reform and opening up, so as to clarify the process of China's urban housing and affordable housing system reform.By using AHP fuzzy comprehensive evaluation method, the index system for evaluating the implementation effect of the policy of the same right of lease and sale was constructed by using AHP first, and then fuzzy comprehensive evaluation method and questionnaire were used to make empirical evaluation and analysis on the effect of housing system reform in several typical cities.Finally, a series of problems in the implementation process of the policy of the same right of lease and sale are discussed from the limitations of the household registration system, the scarcity of public resources, policy legislation and the rental market, and corresponding policy Suggestions and opinions are put forward.

Study shows that the relatively poor due to the lack of vitality, leasing market order, relevant policy design is not comprehensive, and various places have different degree of execution, rental with the right policies in China to carry out the overall effect should be "general", in the policy implementation effect, the real estate market development quality, equal basic public services quality three aspects need to be strengthened.Among them, the maximum membership degree principle, the public service (three) education, health care and social security expenditure proportion and speed of housing rental prices both index evaluation result as "very bad", means that China's public service resources lacking, countries should step up spending on public services, in terms of the rental housing market, also should introduce a series of policies, regulate the rent, safeguard the rights and interests of the lessee, standardize market order.

Key words: housing with the same right of renting and selling; social attribute; public service; AHP-fuzzy comprehensive evaluation method

目 录

第一章 绪论 1

1.1研究背景及意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2现实意义 2

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 国内外城市住房制度改革历史与现状研究 2

1.2.2 公共服务、户籍制度与城市住房关系研究 4

1.2.3 租售同权政策相关研究 4

1.3 研究内容与方法 4

1.3.1 研究思路与内容 4

1.3.2 研究方法 5

1.3.3 技术路线图 6

第2章 租售同权政策的法理基础 7

2.1 租售两权的性质分析 7

2.1.1购房的权利 7

2.1.2租房的权利 7

2.2 租售同权的面向对象 7

2.3 住房制度改革综述 7

2.4 理论基础 9

2.4.1 公共产品理论 9

2.4.2 城市房产市场管理理论 10

2.4.3 政府相关职能 11

第3章 租售同权政策落实效果评价模型构建 12

3.1 评价模型及方法 12

3.2 评价过程 12

3.2.1 确定评价指标 12

3.2.2 确定指标权重 14

3.2.3 确定评价等级集合 15

3.2.4 确定模糊隶属度矩阵 16

3.2.5 确定模糊评价矩阵 18

3.2.6 对目标层U进行模糊综合评价 18

3.2.7 计算结果归一化与评价 18

第4章 租售同权政策落实效果实证分析 19

4.1 相关政策 19

4.2 实证分析 19

4.2.1 确定模糊隶属度矩阵 20

4.2.2 确定模糊评价矩阵 21

4.2.3 目标层的模糊综合评价 22

4.2.4 计算结果归一化 22

4.2.5 租售同权政策落实效果评价结果 22

第5章 目前存在的问题及建议 23

5.1 目前存在的问题 23

5.1.1 户籍制度的局限性 23

5.1.2 公共服务资源的稀缺性 23

5.1.3 租赁市场存在的问题 23

5.2 完善落实租售同权的建议 24

5.2.1 租赁市场调控的相关建议 24

5.2.2 围绕户籍制度的住房制度改革建议 24

5.2.3 地方立法的相关建议 25

第6章 结论、研究创新与不足 26

6.1 结论 26

6.2 展望 26

参考文献 28

致 谢 28

第一章 绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

自20世纪80年代初以来，随着改革开放和市场经济体制的建立，我国开始探索并逐步建立住房分配商品化的体制。到了1988年，我国全面停止住房实物分配制度，实行住房分配货币化，同时建立和完善以普通商品房为主的多层次城镇住房供应体系。我国城市住房制度市场化和货币化改革极大推动了房地产市场的建立与发展，房地产业也已成为我国经济的重要支柱，在改善居民住房条件、解决就业、促进城市化进程发挥了重要的积极作用。但是，随着我国经济体制改革的不断深入，城市住房制度和住房市场发展模式面临着新的机遇与挑战。

住房制度改革以来，住房销售市场发展迅速，而住房租赁市场发展缓慢，租售市场的发展不平衡影响着中国房地产业的健康稳定持续发展。党的十九大报告明确指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这一提法成为我国住房制度改革的根本性指导思想。如何保障承租人权益并使其享受与购房者同等的基本公共服务，是住房租赁市场发展过程中的一大障碍和焦点，各地相继也提出了租售同权政策的相关思路。2017年7月，随着《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》的发布，其中具体措施里第一条的颁行——租售同权，引来社会各界的高度关注，住建部也表示会立法明确“租售同权”以保障多方利益，实现租房与买房居民享同等待遇，深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等其他城市也成为首批开展住房租赁的试点[^[1]]。

随着我国住房制度的不断深化改革，以及经济社会的不断发展，住房属性也在不断变化，理论上可分为社会属性、投资品属性、消费品属性、财产属性等。从住房的社会属性来看，租售同权政策中提到的“权”，主要是指依法保障公民的居住权和依法享受公共服务的权益。在国家发展改革委等九部门发布的 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提道: “承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”也就是说，承租人在租房的一定地域内，享有 “公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的 81 个项目的公共服务”[^[2]]。

在“租售同权”时代，政府的作用是显而易见的，各级政府应该扩大财政投入，做好统筹规划，力打造公租房和廉租房，做好集体建设用地进入市场的工作，同时积极制定相关配套政策，规范并发挥市场作用，积极盘活存量租房市场，确定个部门负责领导此项工作，多个部门共同配合，还要加速立法，出台的相关政策要合法合规，因此我国住房制度改革任重而道远。

1.1.2现实意义

（1）促进我国房地产市场健康发展

租售同权政策提出的目的在于强调住房的社会属性与居住属性，优化公共资源的分配方式，同时减缓房价的急速上涨，根本上是用来解决如今社会形势严峻的住房问题，如果在租和售上，与居民利益相关的权利可以享受同等待遇，那么部分执着于买房的人将会转向租赁市场，降低买房的竞争力，为急速上涨且高居不下的房价降降温，进而回归“房子是用来住的”这一原始属性，推动住房租赁的发展，促进房产资源的合理有效利用，推动国内房地产市场结构的平衡健康发展。

（2）有利于我国经济、社会、资源环境的可持续发展

城市住房问题不仅是重大的经济问题，也是重大的政治问题和社会问题，它不仅关系到人民居住条件的改善和生活质量的提高，也关系到整个国家经济、社会、资源环境的和谐发展。因此，在新一轮城市住房制度改革过程中，租售同权政策的落实在一定程度上可以是我国经济结构更加合理，基于住房的社会属性，居民生活也会更有保障，对于房地产过度开发也会起到阻碍作用，进一步减少资源浪费。

（3）推动我国城镇化建设

同时，租售同权政策的落实可以使常住城市的外来移民获得与城市居民相同的社会权利，如受教育权、选举权、居留权、劳动和社会保障权等，即取得市民权的过程。这一“市民化”的本质是基本公共服务的均等化，进而促进真正的社会融合，进一步推动我国城镇化建设。

1.2 国内外研究现状