基地现状问题与规划思路

基地基地位于南京市长江以北的滨江地区，南临浦珠路，东至大桥北路，西接江北大道快速路，规划范围总面积约7平方公里，现状总人口约7.3万人，是《南京市城市总体规划（2011-2020）》确定的城市更新改造、功能品质提升的重点地区之一。基地位于江北新区城市发展轴上。

基地形状大致呈三角形，由两条快速路与一条主干道所夹，内部有京沪铁路与梅桂营铁路穿过。基地内部功能要素多元，工业用地占城市建设总用地17.3%、居住用地占27.5%、商业服务设施用地占8.3%；根据调研总结，总体来看，目前基地面临如下问题：

（一）空间布局杂乱，地块间缺乏内在联系

基地现状地块分割散乱，建筑分布无序，肌理感不强。各类用地无序混合，不成系统，用地功能缺乏系统性，产业用地规模小、产业间缺乏内在联系，难以形成集聚效应。

思路：针对功能布局，规划将根据上位规划要求调整整合各类用地，完善公共服务设施中心体系，优化局部地块功能。旧城区改造实质就是土地的再开发，对不适应经济、社会发展需要的土地利用结构、布局进行调整优化，即土地资源的再配置和城市综合效益的再提升。

针对基地的大面积工业用地，研究国内外的针对旧城区棕地的更新改造案例，首先从功能分区的角度出发，依据级差地租原理，对规划区内现有工业企业进行梳理整合，外迁置换的规划对策，提高基地整体品质；另外提出建立以市场为导向，鼓励私有资本参与城市开发等政策[3]，开发相应的研发类功能，与置换工业区形成相配套的工业生产研发配套体系，对基地内的工业要求以研发办公为主，创造最大的土地价值。

（二）道路系统不健全，交通组织混乱

基地现状除了外围的江北大道快速路、大桥北路和浦珠北路为区域贯穿性道路外，基地内部只有一条柳州路为南北贯穿性道路且没有东西向贯穿道路，缺少主要交通性道路，对外交通难以组织。基地内部道路密度较低，支路系统严重缺乏，道路不能形成体系。

思路：保持合理的路网密度与格局，使其符合道路网密度要求；梳理快速路，主次赶路及支路的等级结构和骨架关系；支路网结构重点围绕住宅区及商业密集区组织。

根据上位规划，基地内有两条轨道线经过，形成有两处轨道交通站点，应根据TOD模式开发周边用地，促进土地高校集约利用，根据东京，香港和美国等城市TOD的经验。站点周围 5 分钟步行距离(250 米左右)的土地具有最高容积率，建设办公、商业、娱乐和服务业等公共服务设施。其容积率可根据具体情况定为 3~4 左右。车站周围 10 分钟(500 米左右范围内)，可安排学校、中高档住宅、商业与零售业等用地，保证市民出行的方便可达性，其密度应控制在 2~3。

地块的大小和路网密度是相辅相成的，适宜的路网密度造就合适的交通环境，也将利于中心区土地进行高密度开发，土地开发过程地块大小不宜过分平均，路网密度不宜过于稀疏，否则将同时影响通行能力和土地的价值。

在交通体系方面，出行应采取以慢行 公交为主的方式，形成公交环线 公交支线 漫行交通廊道组合的多元化线网，在城市旧区外围规划高等级的机动车保护环，分流并疏解通过性交通，控制旧区到达性道路的容量。在交通组织上，强调公共交通，特别是常规公共交通发挥更大的作用。用地布局上，合理安排好旧区内居住及公共服务设施，保持用地的混合程度构建外畅内达的道路网络系统，分级确立相应的道路优先通行权优化道路断面，提倡慢行交通。

（三）现有自然资源未合理开发利用，景观环境不成体系

基地现有自然资源未能合理开发利用为景观环境加分，朱家山河两侧景观缺失，硬质泊岸不具有必要的亲水性。内部水系河流没有串联利用形成带状绿地空间联系内部各组团。街头绿地和公园绿地较缺乏，不能满足居民日常生活需求。

思路：强化绿地的生态功能，结合绿地系统规划对基地内的生态环境进行保护。合理布局规划内各类绿地和各级别的绿地，并重视街头绿地，社区内部绿地建设，规划绿地尽量避免带状，保证绿地的使用的合理性。

营造优越的人居环境，提高居住社区服务功能，充分考虑市民生活，实现市民300米见绿，实现5分钟生活圈、10分钟休闲圈、15分钟游憩圈分级分层次布局，满足市民游憩需要。

（四）公共设施及基础设施配套落后

由于政府片面追求土地开发获取土地效益，大量建设居住小区而忽略基础设施建设，基地内公共设施配套不足，基础设施建设相对滞后，尤其是综合型社区服务设施、停车场站、普教设施。

思路：充分考虑规划实施与行政管理的空间对应关系，参照《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》，根据实际情况设置公共设施配建。

居住社区级公共设施以服务半径500～600米内的3～5万左右居民为主要服务对象，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。在居住社区交通便利的中心地段或临近公共交通站点集中设置公共设施，保证实现居民在步行7～10分钟、自行车3～5分钟以内可达。用地与设施规模参照南京市规范。基层社区及公共设施以服务半径200～300米内的0.5～1万左右居民为主要服务对象，应集中布局，对于老城区的基层社区公共设施，其公共游园用地不足时可考虑在临近中心的大型绿地设置公共游园，具体配建内容严格参照南京市规范要求。

规划技术路线分为四步：基础分析→专题研究→规划设计→成果编制，框架结构如下；