文 献 综 述

城市是一个整体，城市的进步和发展需要城市中每个区域和环节的支持，而房地产开发无疑是每个区域和环节环节的重中之重！边霞，赵业猛(2011)认为，房地产业具有基础性先导性和产业关联度高等特点，是我国支柱性产业部门 房地产业的运行发展及变化情况，直接影响相关产业的发展，从而影响整个国民经济的运行房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系.随着城市的发展，房地产将成为城市建设中最为重要的建筑类型之一，它的质量不仅直接影响到城市的景观、尺度等形式方面，还将直接影响到城市交通、环境、耗能等功能方面。通过毕业设计这一时间较长的专门环节，培养土木工程专业本科生综合应用所学基础课、技术基础课及专业课知识和相关技能，解决具体的设计问题，提高工程应用的综合能力和创新能力[3]。

一丶国外房地产开发项目研究现状

可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国在第二、三次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。其发展过程中主要著作包括:经济合作与发展组织(OECD)《发展中国家工业项目分析手册》；联合国工业发展组织(UNIDO)《项目评价准则》；经济学家林恩.斯奎尔(L.Squire)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《项目经济分析一影子价格的推导和估算》；约翰.汉森撰写的《项目评价使用指南》；联合国工发组织和阿拉伯国家工业发展中心(UINIDO-IDCAS)编写的《工业项目评价手册》

二、国内房地产项目研究现状

在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪70年代末80年代初开展引进可行性研究方法并在政府主导下推广研究，1981年国家计委正式发文，明确规定”把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”；1983年，颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；1987年颁发了《建设项目经济评价方法与参数》；将可行性研究纳入基本建设程序以来,可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。为此,国家相应建立了投资领域的行政审批制度,其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。 进入20世纪90年代以后，可行性研究开始受到重视，这也是可行性研究快速发展的阶段。这无论是对改善我国城镇居民的住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对启动内需、促进经济增长，都起了巨大的积极作用。我国房地产项目的可行性研究主要是由政府倡导发起，近年来，房地产的开发也是跌宕起伏。其中也产生了一系列包括房地产供应结构失衡、房价上升过快、市场秩序不规范等问题。2007 年我国的房地产市场还是涨声如潮，2008年就遇到了新一轮、更强烈的国家宏观调控及世界金融海啸的袭击，所以加强房地产投资项目的可行性研究，规范房地产项目的可行性论证，对投资项目防患于未然，具有现实的积极意义。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。随着”新国八条”的出台使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。

1.对于房地产开发可研参数计算，周玲（2011）认为如何合理规避或者减少主观因素所带来的影响问题， 集中于以下三个方面：拿地阶段，规划阶段和销售阶段。[1]杨晶琦（2007）利用 ArcView - GIS.30a来区划边界,街道网络,水、电、气、道路等交通和市政网络,地块,建筑物,以及各种公用服务设施等的地图化电子数据。[2]申金山等（2002）通过构建城市住宅房地产开发规模优化调控模型，从市场供求平衡角度，提供房地产市场最优化供给计划和最佳闲置水平， 推动了房地产市场管理的科学化研究 。[8] 赵瑞等（2003）针对我国房地产供求失衡的状况，从需求管理的角度，建立了房地产开发规模优化决策的数学模型， 指出提高房地产市场管理及投资经营决策需要从经济控制论研究，加大宏观控制力度。[13]从静等（2005）运用实证方法解释影响房地产投资总量的主要因素， 指出房地产开发投资规模受到地区宏观政策及经济特点的影响。[11]许龙等（2009）指出城市规划是房地产业发展的”风向标”，城市土地的优化利用与城市的合理规划将有利于推动房地产开发规模的优化发展 。[10]

2.对于房地产开发可研内容，边霞等（2011）认为房地产开发企业会计核算中存在的问题主要有（1）房地产开发企业销售收入确认标准不一。（2）房地产开发企业会计科目设置不合理。（3）用于规范房地产开发企业会计核算的行业会计制度缺位。[3]吴泳（2000）认为，房地产在开发的整个过程中，造价控制是一项复杂的工程， 只要在房地产的决策阶段、 设计阶段、 实施阶段以及竣工阶段都做好对造价的管理控制， 才能从根本上降低项目开发的成本，保证项目开发的质量。[4]刘元元（2015）认为，房地产开发是指按照一定的城市规划要求在依法取得国有土地使用权的土地上进行的一系列基础设施建设的行为因此取得国有土地使用权是房地产开发的前提而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房的开发而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。[5]唐仕钧（2009）认为中小城市房地产开发风险特征为综合性、模糊性、损失性、补偿性和激励性。[6]夏春光等认为中国大陆房产开发空间差异显著，中国大陆1998-2011 年房产开发整体格局以中低级别为主，中低级别的三级与四级省市广泛分布于我国的中西部。二级省市则多为东部沿海的江苏省、浙江省、福建省、广东省、辽宁省等。[7]李传景（2014）对房地产开发项目中质量的概念做出了详细的说明，然后，具体提出了现在存在于房地产开发各个阶段中的质量问题。最后，针对提出的问题提出了几个合理化的建议。[18]

3.对于房地产开发经济分析评价，张茹清认为，在建筑施工市场竞争日益激烈的情况下，企业的成本管理与控制，对于降低和控制企业的成本，提高企业的经济效益，提升企业的市场竞争能力和生存能力有着非常重要的作用目前建筑施工企业在成本管理控制方面仍然存在着大量的问题，企业需要加强对于成本管理与控制的重视程度，不断的采取措施，加强企业的成本管理与控制，提高企业的竞争力，提升企业的经济效益。[9]许宪春（2015）等认为房地产经济既可以在生产、投资和消费领域对国民经济增长作出重要的贡献，也可以在这些领域对国民经济增长产生向下拉动作用。[20]李建飞等（2005）认为房地产价格与银行信贷之间的相互作用会发生进一步的补充效应，其次,银行信贷可以通过多样的流动性效应影响房地产价格,最后信贷和房地产周期受共同的经济因素驱动。[14]周京奎(2005)认为房地产具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点，决定了房地产市场短期供给的无弹性。[15]鲁风玲（2005）把按成本出让土地，以经济增长率收地租；在土地的法律规定期限满后对原购住房征税，采取土地储备中心统一的运作模式；完善交易税，形成有机的房地产租税体系；建立完善的、适应所有制和市场形式的法律制度作为土地管理模式的变革。[16]刘润秋（2005）等认为地价不能决定房价，正确的思路是：控房地产市场，重点应调控房价；调控房价，必须控制需求。[17]黄聚河（2007）认为借鉴国外经验，完善我国房价调控政策，最关键的措施是完善我国住房保障制度； 采用多种渠道增加住房供应量，调节供求关系；重申建设部关于房地产开发资质管理的相关规定，严格执行房地产开发市场准入制度； 严格执行透明售房等相关政策。[19]

参考文献