一． 研究现状

物业管理招投标是招标和投标二种行为的有机结合。物业管理的招标是物业的开发单位和物业业主运用价值规律和市场竞争的方式来选聘最符合自身要求的物业管理公司；投标则是物业管理公司通过市场寻求自己的服务客户和开拓管理业务的行为。国务院2003年新颁布的《物业管理条例》指出：”国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨，提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。

物业管理招投标文件一般由商务文件和技术文件组成，商务部分包括招投标报价表的测算和公司资质、公司情况介绍等一系列内容，同时也是招标文件要求提供的其他文件等相关资料，包括公司的业绩和各种证件、报告等。最为主要的是技术标，其包括物业管理方案（介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用等）和招标方要求提供的其他技术性资料。

物业管理招标投标实质上就是依靠国家完善的招标立法，来孕育物业管理市场，推动物业管理发展，从而提高物业管理服务品质一种措施。但就目前物业管理招投标制度在我国发展情况来看，我们不难发现，一些单位采取一系列手段来保护自身利益，违反规则进行操作，明招暗定，搞暗箱操作。在《招投标那些头疼事儿》中就提到”在笔者参与的一次投标资格预审过程中，开发商代表人即负责招标资格预审的人员对笔者直言：”大型的地产开发商，下属有上百个融资公司，这些公司名义上独立而实际上有地产公司控制，内部已经默契的形成了竞争权项目楼盘一般不会外流，你们公司虽然是一级资质，我们也相信你们有实力管理好本项目，但就社会关系方面还远远不能满足本项目的需求。#8217;””没有地产商背景的物业服务企业容易出局”。投标单位为了竞争取胜，也采取了一些违规行为，扰乱物业管理市场秩序。有些地方监督部门不严格监督招投标各方的行为。

现阶段我国物业管理招投标存在的问题房地产开发与物业管理相分离已经成为物业管理行业的发展趋势，并且也为《物业管理条例》明确要求。但是在把物业管理服务逐步推向市场的过程中．目前的物业管理招投标工作机制还不够成熟、不够规范。存在这样那样的问题，主要表现为以下几个方面：

（1）、招标工作的组织管理不规范。

从目前物业管理的招标情况看，除了少数业主单位委托专业招标代理构．多数单位都是自行组织物业管理招标工作。由于业主单位没有相应的组织机构和专业人员负责招标工作，对招投标法规和组织管理工作也不熟悉，造成了物业管理招标工作不规范，操作的随意性较大。

（2）、缺少专业规范的招投标文件。

于《物业管理条例》中没有明确物业管理招投标文件范本，各业主单位也缺少物业管理招投标经验，物业管理行业在国内大部分地区不够成熟，所以业主单位根据自身的需要和想象，编制出了各式各样的招投标文件，有的服务范围不全，有的服务标准不明确，有的评标标准不切实际等等。不规范的招投标文件也导致了物业管理公司投标方案书的不规范，影响业主单位公平评标，科学决标。

（3）、招投标决策过程不透明。