随着社会经济的发展和人民生活水平的不断提高，房地产成为人们经常提及的话题，由此而衍生的物业管理也成为人们生活中至关重要的元素。然后，随着生活社区的增多，各种物业纠纷也不可避免的产生。作为物业管理企业和物业管理企业所服务的对象#8212;#8212;业主，该如何正确的运用法律法规，维护自身的权益，化解物业管理纠纷和矛盾，推动行业的健康发展，穿件和谐社会，成为当下亟待解决的问题。

刘兴桂在《物业服务合同主体研究》提出，物业一词源于英语 property，表示财产、拥有物、房产或不动产。 物业管理最早出现在英国工业革命时期，后普及全球。 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 它是接受物业管理区域内全体业主委托， 以有偿服务的方式，为物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人。关于物业纠纷的定义，郭有利在《物业管理纠纷的现状及思考》物业管理纠纷则是指物业公司、 业主、 业主委员会以及政府主管部门在物业管理活动中关于物业的使用、 维护、 管理活动所发生的纠纷。说完物业纠纷的定义，关于物业纠纷的特点，物业纠纷解决困难杨立新在《物业纠纷索赔全程操作》一书中提出物业纠纷的各种矛盾究其本源， 都是因为法律关系不清晰，权利主体不明确造成的，之后本文将更为细致的对物业纠纷的各种法律关系进行探讨。物业纠纷也同样的存在着监管不到位等等特点。

关于物业纠纷形成的原因，首先物业在我国开展的比较晚，2003 年国务院颁布 《物业管理条例》，2004 年建设部颁布《物业管理企业资质办法》，而对物业管理起关键作用的 《中华人民共和国物权法》 颁布的较晚，于 2007 年才开始实施，所以很多物业纠纷无法找到对应的法律依据， 给法官审理案件造成了不少困扰。其中肖劲在《浅析中国居住物业纠纷》中提出《物权法》在第二编第六章规定了有关建筑物区分所有权事项， 从而确定了物业管理制度的法律基础。 但是由于其规定非常的原则化，实际操作性不强，没有实施细则，这种情况下还是给了王艳青在lt;物管理理论与实务gt;一书中提出，很多不法主体以”钻空子”的机会。同样开发商遗留的问题也是物业纠纷产生的一个重要的原因，开发商擅自改变建设规划或规划不合理也是引发纠纷的一个主要原因，诸如房地产公司在规划初期，未能考虑未来业主的停车需求，停车位设置无法满足业主的需求，车位配给率低，也会为日后的物业管理带来很多不必要的麻烦，容易引发新的纠纷。此外，开发商在售楼期间越权承诺或承诺无法兑现也是造成纠纷的一个主要原因。一些开发商为了获得更好的销售业绩，口头承诺为业主免除日后的物业服务费、 延长物业保修期等，但是当房屋销售结束后却拒不兑现当初承诺，这都为日后的纠纷埋下了隐患。在何欣荣、申黎《物业之争：物业纠纷典型案例分析》中提出部分涉及业主团体自治事务的当事人，不能真正把握民主自治的精神和原则，不正当行使或滥用自己的权利，人为地在业主团体内部制造派别引起纠纷。有些纠纷当事人素质低下，缺乏基本的法律知识，民主法制观念淡薄，侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施，并违章私搭乱建，订了业主公约、 服务合同之后不认真履行，甚至侵犯对方合法权益，从而引起纠纷；甚至有些业主参与小区公共管理的意识不强，主观上缺乏公德，个人的素质较低，在遇到问题时先想到个人的利益等，缺乏自律意识，过多强调自身的权益，忽视自身应承担的义务，缺乏责任感和团结意识，也是引发物业管理纠纷的一个主要原因。

关于物业纠纷问题的解决，首先陈文《物业服务合同若干法律问题研究》提出物业服务合同是平等的民事主体之间签订的民事合同，业主与物业管理公司应按照诚实信用、等价有偿的原则订立物业服务合同。 物业服务合同应约定有关当事人的权利、义务和违约责任。 如当物业服务企业没有尽到管理义务给业主造成损失的应承担何种违约责任， 当业主无故不按时缴纳物业费时应当承担什么样的违约责任。 在物业服务合同的内容方面，应将物业管理的服务项目写清，服务内容要详细、明确，服务方式、标准要具体。各自享有权利、履行义务。立法上的完善也是解决物业纠纷问题的一个好的途径，肖劲在《浅析中国居住物业纠纷》中指出，2003 年 9 月 1 日建设部颁发了《物业管理条例》结束了物业管理比较混乱的局面，2007 年 3 月 16 日颁布了对物业管理起着关键作用 《中华人民共和国物权法》，而后又根据《物权法》对《物业管理条例》进行了修改。 但是物业管理条例中有些规定相对比较粗放， 没有考虑到小区的不同情况和存在的不同问题，因此在施行上造成了一定的”执行难”，《物权法》也尚无配套的实施细则， 对于建筑物区分所有权的规定多为原则性规定。

针对于社区物业纠纷中的电梯部分，中新网在《社区电梯事故频发 让电梯惊魂远离我们的生活》以及羊城晚报《三大问题致社区电梯故障频发》中指出，电梯事故频频发生主要是由先天不足、后天损坏加剧、维修资金匮乏所导致。究其原因还是社区物业管理工作与业主配合不当，此类情况的多次出现同样加剧了社区物业纠纷的产生。住宅小区内的电梯属于特种设备,归业主共同共有。根据《中华人民共和国特种设备安全法》第三十八条的规定,特种设备属于共有的,共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备,受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务,承担相应责任。共有人未委托的,由共有人或者实际管理人履行管理义务,承担相应责任。因此,小区物业公司受业主委托管理电梯,应承担管理主体的责任,承担对电梯安全进行监管、对电梯故障进行修缮、对电梯突发事故进行力所能及的援救的责任。7月30日,杭州一女子就被小区内年久失修的电梯夹住当场死亡,小区内电梯年久失修的状况确实非常普遍。发生事故后,若事故确因物业怠于维修所致,小区业主可以要求物业承担相应责任;若事故因电梯本身质量原因所致,小区业主可以要求电梯生产厂商、销售商承担产品质量责任或产品缺陷致人损害的侵权责任。对此类问题，应当尽快出台配套的实施办法。