摘 要

商品房住宅的价格存在一定的空间分布规律，比如中心城区房价高，周边城市房价低。：GIS在城市房产价格分析中的应用就利用GIS技术在空间分析方面强大的分析能力，深入探讨房地产价格分布规律，能为城市建设规划者、商品房开发者、投资者提供有效的建议。

选择南京市作为本次研究区域。南京地区商品房住宅价格呈现同心圆形式，虽然城市建设不是类似北京的环线设计，但是受到历史原因、土地供应、城市交通等多方面要素的影响，呈现出以河西奥体中心为商品房价格最高值，向外围逐渐降低的格局。城市房价收到交通因素制约强烈，房价格局和交通格局也表现出一致性。

关键词： 商品房住宅价格 GIS 空间分析

Application of GIS in the analysis of city house price

Abstract

Commercial housing price is certain regularity such as the price in the downtown is much higher than that in the suburbs. This paper will use GIS technology in space analysis of a strong analytical capacity. Analysis of spatial distribution of the real estate prices will provide effective advice to urban construction planners、real estate developers and investor.

Choose Nanjing as the object of this study. Nanjing residential real estate prices show concentric circles, although the city is not similar with the Beijing loop design, but affected by historical reasons, land supply, urban transport and other factors. The paper shows the pattern that the Hexi Olympic Center has the highest price of commercial housing prices and reduce to periphery gradually. City housing prices received a strong control of traffic factors, housing prices and traffic patterns also showed consistency.

Key words: Commercial housing prices; GIS; Space Analysis

目录

摘要 I

Abstract II

第一章　绪论 1

1.1 选题背景及研究意义 1

1.2 研究现状 1

1.3 研究内容 2

1.3.1南京地区背景分析 2

1.3.2南京市房地产概况 2

1.3.3南京市住宅价格现状 3

1.3.4空间分布影响价格 4

1.3.5形成原因 4

第二章　数据准备与整理 8

2.1数据来源 8

2.1.1房价信息 8

2.1.2选用地图 8

2.2数据整理 8

第三章　南京房产价格数据分析 10

3.1正态分布分析 10

3.2离散群查找 11

3.2.1 全局离群值 11

3.2.2 局部离群值 12

3.3全局趋势分析 13

第四章　构建房价模型 14

4.1 空间插值方法 14

4.2表面预测 14

4.3南京市房地产价格空间格局 17

第五章 价格分布规律的动力机制 18

第六章 总结与展望 21

6.1结论 21

6.2不足之处 21

6.3展望 22

参考文献 23

第一章　绪论

1.1 选题背景及研究意义

商品房住宅是一种城市问题，并且涉及福利、经济、环境等方面。但是房地产行业中存在的恶意炒房、哄抬房价等现象，导致房地产行业存在泡沫^[21]，而住宅用房作为人民必需，也是增长最为迅速的部分，更容易引发房地产泡沫。为了促进房地产可持续发展，国家通过宏观调控推出一系列政策。而南京市作为我国东部沿海长江三角洲地区最重要的核心城市之一，经济充满活力，房地产行业的发展具有一定的代表性，值得对其房地产情况做出分析。

房地产行业的繁荣推动了经济的发展，居民的经济收入水平也得到了一定的提高。但是和飞速上涨的住房价格相比，居民的购买力和经济实力形成了相对下降的态势。房价的快速上涨和虚高使得部分民众难以接受，房屋又作为居住过程中的刚需品，过高房价会打击国民经济。因此房地产健康发展很有必要,存在着重大意义。

GIS作为一门新兴学科，近年来因为其强大的数据处理和空间分析能力，得到广泛关注，同时也逐渐渗入到项目选址、房产价格评估、地价评估、土地利用等领域。将GIS技术应用分析房地产分析，将达到提高房地产利用率、房地产信息收集分析等作用。基于GIS在城市房产价格分析房地产价格分布特征，对开发商，为其提供有价值的参考信息，做出符合市场规律的楼盘布局和定价；对于政府，有利于其合理划分和安排城市住房布局，统筹调控城市房地产价格，合理决策房地产措施；对于消费者，为其在购房选择上起到一定的启发作用，从住宅价格、居住环境、交通条件等多方面选择最宜居住宅^[9]。

1.2 研究现状

从整个房地产行业来看，国外房地产行业相关理论体系已经相当成熟。房地产理论为房地产行业发展打基础，同时，房地产发展实践也推动着理论体系的进程。由于城镇化建设是房地产产业发展的基础，所以说我国房地产产业发展大体上是落后于国外的。

上世纪九十年代开始，GIS才运用到房地产领域中，运用Web GIS进行线路展示、项目推销。运用地理信息系统，进行数据整理分析，展示三维分布图、房价等级分布图等，为顾客提供直观感受，这样在缩减企业运营成本的同时创新出房地产价格研究变化新的分析角度。有专家提出房地产价值受到多种因素影响，相对于原来的项目的估计方法，这种方法多是依靠预估专家个人经验进行，具有非常大的随意性^[3]。所以之后又利用GIS自带的统计方法来排除预估过程中的人为干预因素。

我国对房地产价格分布规律研究较有成就，但是我国起步晚，经验积累不足，很多理论也没有发展成熟。房地产价格分布规律是在理论和实践中发展起来的，理论为实践提供基础，而实践为理论不断注入活力。如今我国房地产价格分析也逐渐向系统化、专业化、精确化发展。

1.3 研究内容

1.3.1南京地区背景分析

南京市位于中国东部，长江下游，是中国著名的四大古都之一，地貌多样，水系繁多。天然的环境优势让南京吸引着人的自然聚集，造就了南京的古都地位^[1]。南京的城市发展受到地形的限制，南京地形狭长，长江贯穿南京城，主城区位于江南，交通成为南京由南向北发展的局限^[12]。近年来南京市加快经济结构调整，积极推进体制创新和科技创新。在投资、消费和出口共同拉动下，经济运行良好，社会事业全面发展，国民经济较快增长。南京跃升为全国特大城市。

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