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洪水对房价的影响：一个不完全的信息方法与近视和健忘症

摘要：

房地产市场将如何应对洪水增加的频率和严重程度与全球气候变化的预期? 现有模型预测收益率差，因为他们认为完美的信息和房地产市场的理性决策过程。本文根据行为经济学和风险社会学的发现, 提出了分析住房价格对洪水 频率和严重性的反应的可行的备选框架, 强调了短视和健忘症的风险感知。它运用这个框架, 以图解的方式分析各种洪水情景及其对房价和政府干预的影响。

关键词:

住房经济学、住房市场、住房与环境、气候变化、洪水风险、行为经济学

引言：

能够预测洪水对房价的影响, 至少有三个原因。首先, 房屋服务单位价格的空间差异，原则上揭示了与易受洪水影响有关的福利损失的货币价值。鉴于保险理赔费用可能低估洪水对人类福祉的总影响^[1],住房经济学在权衡潜在干预措施的成本和收益方面具有潜在的重要作用。在世界各地发生了十年的大洪水之后, 对此类干预措施的评估已成为一个主要的政策问题 (皮特, 2008)。由于科学的共识, 预计气候变化将扩大洪水风险的蔓延程度和严重性, 由于冬季降水、海平面、风暴潮和极端天气事件的变化, 这些担忧将进一步加剧(Foresight,2004;Houghton, 2009; IPCC, 2007; Stern, 2006, 2008).

第二, 住房是金融系统的主要抵押品来源。因此, 能够模拟房价的影响可能有助于揭示真正暴露在金融机构未来的洪水风险。美国次贷危机已经说明了世界金融系统对特定地区房地产价值的变化的脆弱性, 因此日益严重的洪水危险的重要含义是意料之外的房价下跌可能带来的更大的破坏稳定的影响。

第三, 养老基金的脆弱性和表现不佳, 鼓励许多家庭使住房成为他们退休的主要储蓄来源。在拥有高住房率和拥有单一投资组合的家庭的社会中, 洪水消除了一个人一生中累积的住房财富的可能性特别令人关注。(Cauley et al., 2007).

尽管预测洪水会影响房价的重要性, 但住房经济学文献已经做出了不足的贡献, 因为它的模型是建立在关于高效率市场和理性决策者的假设之上的。不幸的是, 这些假设与有关行为经济学和风险社会学的文献不一致将被证明。

针对这一缺点，本文通过建立一个新的框架来模拟住房市场应对洪水危险, 这是建立在住房市场行为者短视的, 健忘症的风险评估之上的。在对洪水和房价的理论和实证研究的下一节进行了简短的总结之后, 第三部分努力从行为经济学和风险社会学的文献中提炼出关键的见解, 为框架的基础提供了四个命题。第四部分分析各种洪水情景, 以说明框架的效用和挑战性。最后一节讨论了这种方法如何在变化的气候制度下, 为洪水风险提供更健全的住房经济分析, 从而为今后的政策干预奠定更适当的基础。

研究现状

洪水对房价影响的现存文献

住房经济学中长期以来主导的新古典主义范式，用于概念化房价与环境歧视之间的关系一直是享乐理论(Harrison et al., 2001; Rosen, 1974). Hedonic理论隐含地假设家庭将选择最大化预期效用的住宅，其中在评估效用时评估住宅和环境的各种属性。 合理的决策者应该愿意支付溢价以避免灾害，这取决于水灾损失的预期价值。只要有关每个地点相关淹水的频率和严重程度的信息是准确和广为人知的，那么在洪水危害中不同的性质差异溢价应该完全资本化为房价。（MacDonald et al。，1987）^[2].因此， 除了正在修复住房的短暂的淹水后价格下降之外，享乐方法将预测在有效市场发生洪灾的情况下，房价不会有时间上的变化。

Tobin及其同事(Tobin amp; Newton, 1986; Tobin amp; Montz, 1994) 做出了重大贡献，认为淹水（因此家庭价格）的效用下降取决于洪水的空间，时间和水文方面。他们认为，有不同的时间特征描述了洪水对房屋价格的影响，具体取决于洪水的发生频率与恢复到洪水前的水力需求所需的时间相比。在极少数洪水的一个极端，房价在洪水事件发生后立即下降，然后在维修后全部恢复，并保持在这个更高的水平，直到下一次罕见的洪水。在这种情况下，长期来看，既不是过去也不是预期的洪水损害赔偿。另一方面，如果水淹发生频繁，房屋公司就没有足够的时间来恢复，总的