摘 要

近年来，房地产行业的发展十分迅速，在我国有着特殊的地位和意义。但房价的持续快速增长给人们的生活带来了巨大的负担，宁波市商品住宅均价从2010年的11669元/平方米，到2018年增长至16202元/平方米，涨幅较大。分析宁波市商品住宅价格的影响因素以及预测其短期内价格，便于了解宁波市商品住宅市场的发展状态，为政府制定宏观政策提供依据，维持宁波市商品住宅市场稳定、持续的发展，同时对宁波市经济的发展有着一定的意义。

本文针对宁波市商品住宅，使用灰色关联度分析和灰色GM（1，1）模型方法分别进行价格影响因素分析和价格预测。首先阐述了商品住宅的基本概念和相关理论，根据宁波市统计局的数据，从供需两方面分析宁波市商品住宅市场的发展概况。随后结合相关理论，定性分析商品住宅价格的影响因素，从宏观角度选取其中典型的因素，以宁波市为研究对象使用灰色关联度分析进行定量分析。最后使用灰色GM（1，1）模型方法对宁波市未来短期内房价进行预测，在此过程中，通过残差修正的方法解决原始模型精度不够准确的问题，使其能够更加精准的描述宁波市商品住宅的价格变化情况。

关键词：商品住宅；GM（1，1）；灰色关联度分析；价格影响因素；房价预测

Abstract

In recent years, the development of the real estate industry has been rapidly and has a special status and significance in China. However, the continuous and rapid growth of house prices has brought a huge burden to people's lives. The average price of commercial housing in Ningbo increased from 11669 yuan/square meter in 2010 to 16202 yuan/square meter in 2018, has been a substantial increase. This paper analyzes the factors affecting the price of commercial housing in Ningbo and predicts its short-term price, it is convenient to grasp the development state of the commercial housing market in Ningbo，provide a basis for the government to formulate macro policies, maintain the stable and sustainable development of Ningbo's commodity housing market. At the same time, it has great significance to the development of Ningbo's economy.

In this paper, the grey relational degree analysis and grey GM (1,1) model are used to analyze the factors affecting the price and forecast the price of the commercial housing in Ningbo. Firstly, the basic concepts and related theories of commodity housing are explained. According to the data of Ningbo Statistics Bureau, the development overview of Ningbo commodity housing market is analyzed from both supply and demand. Then combined with relevant theories, made a qualitative analysis of the factors that affecting the price of commercial housing，typical factors were selected from a macro perspective, and the grey relational degree analysis was used for quantitative analysis with Ningbo as the research object. Finally, the grey GM (1, 1) model method is used to predict the future short-term housing prices in Ningbo. In this process, the residual error of the original model was modified, so that the modified model could predict the price trend of commercial housing more accurately in Ningbo.

Key Words：commercial housing；GM (1,1)；grey relational analysis；price affecting factors; forecast the housing price

目录

第1章 绪论 1

1.1研究背景及意义 1

1.2国内外研究综述 2

1.2.1国外研究概况 2

1.2.2国内研究概述 2

1.3研究内容、方法及技术路线 3

1.3.1研究内容 3

1.3.2研究方法 4

1.3.3技术路线 4

第2章 理论基础 5

2.1商品住宅概述 5

2.1.1商品住宅的概念及特点 5

2.1.2商品住宅价格的特点 5

2.2商品住宅相关理论 6

2.2.1马克思生产价格理论 6

2.2.2建设成本理论 6

2.2.3供求均衡理论 7

2.3宁波市商品住宅价格现状 8

2.3.1宁波市总体概况 8

2.3.2宁波市商品住宅市场现状 9

第3章 宁波市商品住宅价格影响因素分析 12

3.1商品住宅价格影响因素分析 12

3.1.1需求因素 12

3.1.2供给因素 13

3.1.3环境因素 14

3.1.4其他因素 15

3.1.5小结 15

3.2宁波市商品住宅价格影响因素实证分析 17

3.2.1灰色关联度分析 17

3.2.2数据的获取 18

3.2.3数据处理 19

3.2.4关联度计算 20

3.2.5结果分析 21

第4章 宁波市商品住宅价格预测 23

4.1灰色GM(1，1)模型 23

4.1.1模型介绍 23

4.1.2计算步骤 23

4.1.3模型检验步骤 24

4.2宁波市商品住宅价格预测 26

4.2.1灰色GM（1，1）预测 26

4.2.2模型精度检验 27

4.2.3模型修正 28

第5章 结论与展望 31

参考文献 33

致谢 35

第1章 绪论

1.1 研究背景及意义

改革开放以来，房地产行业在中国的发展进程中起到了重要的作用，拥有特殊的地位，以致其在国民经济中的占比越来越大，对人们的生活也有至关重要的影响。1978年之前，我国在计划经济体制下实行福利分房制度，统一分配和管理，对我国经济造成了很大的负担；1978—1979年，邓小平首先提出“解决住房问题能不能路子再宽些？”，随后在《关于建筑业和住宅问题的谈话》一文中，首次提出住房可以进行买卖，至此，房地产开始萌芽；1980-1987年，房子公开被界说为商品，并在深圳首次举行土地拍卖，房地产真正进入了商品化阶段；1988年，第一次住房制度改革实施，加快了住房商品化的步伐；1998年，住房制度再次改革，住房分配制度全面取消，房地产开始市场化；2003年，国家发行“121号文“，严格控制房价上涨，然而由于非典爆发，对经济发展造成了严重的影响，为保持经济稳定，住建部发布”18号文“，导致房价不降反涨；2008年，美国爆发金融危机，我国经济也遭受重创，国家出台相应的货币政策，刺激经济发展，短暂回落的房价再次上涨^[1]。在房地产的发展过程中，房价持续上涨，尽管国家一直致力与房价管控，其上涨的趋势依旧，2016年，国家提出”住房不炒“，此后，在坚持”住房不炒“的前提下，国家发布了一系列严厉的调控政策，房价逐渐趋于稳定。

近年来，我国住房价格实现了飞跃，根据国家统计局的数据，2000-2018年，全国住宅商品房平均销售价格从1948元/平方米上涨至8544.11元/平方米，房价的大幅上升，对居民的生活造成了很大的负担。房价上涨更严重的是北京、上海等一线城市，其房价在绝大部分居民的承受范围之外，该现象加剧了社会贫富差距，不利于社会经济发展的稳定和人民生活水平的提高。针对上述问题，国内许多学者展开了相应的研究，为我国房地产行业的发展和国家调控政策提出了宝贵的建议。