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空间信息系统在投资选址决策过程中的作用

Monika Siejka, PhD

摘要：房地产管理的主要任务之一是对投资地点进行决策。考虑到任何投资直接或间接影响公社的经济发展，对当地房地产市场都有重大影响。有负面影响的投资可能会造成当地房地产市场的活动减少。当地房地产市场的活动往往在执行与地区经济发展和居民生活质量提高有关的任务后增加。本文介绍了空间信息系统作为数据源在地方投资选址决策过程中的作用。目前，有空间信息系统作为房地产和地理信息系统、地方、区域、国家和国际市场的多级信息系统平台，所有机构、自然人和法人都可以获得空间信息资源。因此，一系列数据的采集可以在任何时间、任何成本下进行。

关键字：空间信息基础设施、投资、位置、房地产

1. 介绍

房地产管理的理想状态是实现可持续发展，例如通过公共投资的最佳位置。除其他外，这项义务是由国际自然和自然资源保护联盟制定的《世界保护战略》的规定强加的。波兰作为欧盟正式成员国，有义务执行成员国现行的规则。在房地产管理领域，有一组专家制定了联合国/欧洲经委会土地管理指南，即土地管理官员会议（MOLA）。MOLA的主要任务是在刚刚开始建立市场经济的国家促进土地管理。所示指导方针将土地管理定义为创建、存储和传播有关该区域的信息的过程，包括权利（所有权、使用）以及其他形式的区域管理。其中包括：通过购买或征用土地来定位公共性质和超地方范围的投资。土地管理的首要目标是开展社会经济活动。这些行动的任务是遵循土地管理的原则，同时考虑到由此产生的利益的公平分享。土地管理系统包括：加强土地权利，制定和实施空间发展计划，考虑到城乡可持续发展，以及环境资源的可持续管理（Wilkowski等人，2006年）。《指南》明确指出，环境资源的可持续管理体现在环境保护、环境污染和土地复垦等领域的房地产管理中。环境保护和污染是决定财政投资规模的两个方面，而财政投资又产生了开垦的需要。在这种情况下，开展研究以开发公共目的投资地点的选择方法是非常重要的。机场、铁路、公共道路（尤其是高速公路、城市环路、公路）、城市垃圾处理厂、公墓、体育设施、医院、学校等，可以特别指定为公共用途投资。与风电厂、核电厂或煤电厂、中继站（蜂窝信号网络、电视）、工业厂等物体位置相关的投资也会影响对可持续发展原则的遵守（Siejka 2015）。

指出上述投资的位置与许多因素有关。这些因素可分为三个基本类别。第一组代表决定与给定投资相关的法律和技术条件的因素。第二组是社会经济因素，第三组是与环境保护有关的因素。提出的原则表明，在其假设中，投资地点选择方法应考虑多准则分析（Siejka 2015，2016）。

1. 空间信息系统

进行与指示投资位置相关的分析需要获得信息，包括其范围内的各种空间数据主题。这些是测量、地理、水文、地质、环境、社会数据等。所呈现的数据主题范围是空间信息基础设施的一部分（Inspire 2007）。空间信息平台基础设施的建设大大促进了根据不同行政级别收集的空间数据访问产品和服务。空间数据开发的转折点是三年后通过的《启发指令》（2007年）和《空间信息基础设施法案》（2010年法案）。这些条例界定了必要数据的主题范围，并承诺建立一个连贯的空间信息基础设施平台。上述inspire指令将空间信息基础设施定义为元数据描述的空间数据集合，以及创建此结构的实体使用和共享的相关服务、技术措施、方法和程序。根据引用的定义，空间信息基础设施的主要目的是方便访问空间数据，以便在房地产管理领域执行任务。空间信息基础设施的建设和发展使其今天成为房地产和地理信息系统、地方、区域、国家和国际市场多层次信息系统的平台。这样，空间信息基础设施内的空间信息资源可供所有机构、自然人或法人使用（Bieda等人2015年；Siejka 2015年）。

随着计算机技术的发展，主动空间数据库通过Web服务提供。第12条第1节（2010年法案）保证其普遍性，且免费。互联网的普遍性使得人们可以在任何时间和地点获得有关房产的必要信息。公共记录中包含的收集和服务的普遍访问限制涉及机密数据。根据第11条第2款，机密数据包括：司法和税务机关活动数据、公共统计数据、环境保护数据、个人数据保护数据、知识产权和经济活动数据。

在执行《空间信息基础设施法》所涉任务的框架内，保存公共登记册的机构有义务提供其中所载的信息。图1显示了在Malopolska空间信息系统（MSIP）平台上提供的克拉科夫市地图服务。

在MSIP系统中，创建了九个针对不同用户组的地图服务。用户决定基础图的类型。这可以是行政区划图或正射影像图。规划和城市空间服务包括测量师、房地产估价师、房地产经纪人、物业经理、开发商和其他与房地产市场相关的专业人士使用的一系列数据。建筑师和规划师的地图是一项包含与空间规划相关的基本信息的服务。居民门户是一种服务，包含与城市内居民和房产所有者相关的信息。除了土地登记和空间规划的基础数据外，还有行政和社会性质的信息。环境保护、噪声地图、绿化管理和监测等服务提供了城市、保护区的污染水平信息，并采取了旨在提高城市环境质量的决策和预防措施。历史地图是一项服务，展示克拉科夫市保存的历史地图，以便遵循其发展方向。最后一个服务是地图的集合。此服务组合了上述所有服务中包含的信息。另一方面，专门针对那些需要单一服务范围之外的信息的用户。图2和图3显示了所选服务中可用信息的示例。

图1克拉科夫市的MSIP门户内提供地图服务

图2土地和建筑物登记图的碎片与空间发展规划的轮廓，土地开发和占用土地的结构，比例为1:5000

图3决定建筑条件或建筑许可证、土地开发和公用事业网络的区域的土地和建筑物登记图的碎片，比例为1:1000

1. 研究领域和方法

空间信息基础设施内可用的绘图服务包含进行投资位置指示相关分析所需的数据。为了对空间信息基础设施系统中可用信息的完整性进行研究，指出了五种类型的投资。住宅特征投资-R（住宅单户和多户建筑）、商业-C（办公楼、酒店、购物中心等）、公共设施建筑-PS（体育设施、公园、医院、学校等）、通信基础设施-CI（机场、铁路、公共道路等）和投资工业性质-I（工业工厂、中继站、发电厂等）。为给定投资选择一个地点之前，应先确定必须满足的要求，以及其实施对环境的影响。这些要求与法律、技术和经济条件有关。影响可能与社会（改善社会条件、增加就业、保健等）和环境（保护空气、水、土壤、噪音、环境保护区、居民保护区、农业等）标准有关。MSIP中可用的基本空间信息如表1所示。

表1 MSIP中可用的数据范围