Real Estate Decision Support System Of Market Comparison Approach Based On GIS

Yongmei Geng Rongfu Zhou

Market comparison approach is one of the commonest appraise approach. In this paper, we studied real estate decision support system of market comparison approach based on GIS. Firstly, we design the system logic structure in this paper, secondly, we establish the database and model database for appraise, and then, we design the system function, finally, we take the Ganzhou as an example, develop and realize the system. By applying the system, the result showed that the system can control each process of market comparison approach, reduce the influence of subjective factor, thus make real estate appraise more scientific and let the appraised result more Credible.

1. PERSPECTIVES ON GIS DEVELOPMENT IN CHINA

Researches and applications of Geographic Information Systems (GIS) in China started in the early 1980s. In the early period, the development of GIS was mainly depended on the progress and applications of remote sensing, aerial photography, as well as computer aided design (CAD). In recent years, with the development of GPS and Internet technology, GIS has being developed vigorously in the country. Looking ahead to the 21st century, a new era of 'Digital Earth' and 'Cyberspace' is coming, which will provide a great opportunity as well as a challenge to the Chinas GIS circles.

1.1 PROGRESS PACE OF GIS

Researches of GIS in China can date back to the early 1980. At that time, a remote sensing application project was being carried on in Southwest China and using GIS method integrated with remote sensing data to solve the area measurement automatically was initiated. After the first successful test of GIS, a proposal to start GIS research was proposed in the Chinese Academy of Sciences (CAS). Since then a great success has been achieved both in research and application of GIS in China. While its history or progress pace can be divided into four periods.

From 1981-1985, it is the initial period of GIS in China. During this period, GIS was mainly keep in research and experimental stage, a number of scientists in CAS and some high learning institutes started to follow the tracks of GIS development in world. With the support of the State Science and Technology Commission (SSTC) and CAS, a number of research projects were initiated and conducted, leading to build up some typical case information systems. In this period five systematical and experimental researches had been conducted. Those are geo-data capture methods, regional information system modeling, national basic geographic databases building, development of geo-analysis software and national geographic data standards and specifications. While the most influential one of those researches was the formulation of a draft GIS technology specification, in which over 50 scientists and specialists had been involved. The first State Key Laboratory of GIS was set up in the Institute of Geography, CAS, providing an open and new type research laboratory specialized in GIS in the country. Also, a large number of GIS personnel had got trained, and some of them are leading edge specialists today.

In the 1986-1990 period, the importance of GIS technology had been generally got recognized by governmental officials at different levels, and more scientists started to adopt this technology as a tool for their researches. In carrying out a state key research program on remote sensing application supported by the State Planning Commission and SSTC, a national level GIS research project was initiated within the program. The project was mainly focused on flood forecasting and prevention methods, soil erosion on Loess Plateau and Three North Forest Belt. The objects of these researches were to provide regional planning and management as well as decision-making services to the governments. Also, during this period, some national level systems, such as national basic resource database, land resources database, mineral resources and forest resource databases had been built up. It should be noticed that the building of these systems was under the planning economic system. At this period all the built systems were in the domain of public welfare and supported by the governmental funds. There was no idea about GIS industry.

Beside personnel training and research sites building, the achievements of this period include the following two aspects:

(1) A large number of geographic related databases had been designed and built, including 1:1 million China land resources information system, 1:2.5 million water and soil reserve information system and 1:4 million natural resources and environmental database and earthquake disaster database. Regional systems included those of Dongting Lake, Lower Reaches of the Yellow River, the Yellow River Delta, the Loess Plateau, the Taihu Lake Basin, the Wusulijiang-Helngjiang- Songhhuajiang Plains, as well as Liaoning Province and Haunts City, etc.

(2) A lot of achievements on technical methods of GIS had been made in the period, such as the use of 'OR' model to solve aerial photograph interpretation, directly input intocomputer, realizing the automation for the whole process of photograph rectifying, mapping, measurement and statistics. Improvement of Chinese language version for some GIS software packages and PC based mapping systems. And a national grid system standard had been formulized.

From 1991-1996, it was a very important period for the development of GIS in China. With opening to the outside world and deepening its economic reform, especially with urbanization and fast economic growth along the coastal areas of the country, the demands for GIS had been increased greatly, GIS applications in urban planning and land management had been springing up vigorously in country. As a whole the a

剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料

基于GIS的房地产市场比较法决策支持系统

耿咏梅 周荣福

市场比较法是最常见的评价方法之一。在本论文中，我们研究了基于GIS的市场比较方法房地产决策支持系统。首先，我们设计了本文的系统逻辑结构，第二，我们建立了数据库和评价模型数据库，然后，我们设计了系统的功能，最后，我们以赣州为例，发展和实现该系统。通过应用该系统，结果表明，该系统可以控制各类市场比较法的过程中，减少了主观因素的影响，从而使房地产评估更加科学，让评估结果更加可信。

1 .GIS在中国的发展前景

在中国，对地理信息系统（GIS）的研究和应用开始于80年代前期。在早期，GIS主要依赖于遥感，空中摄影，以及计算机辅助设计（CAD）的应用和发展。最近几年，伴随着GPS和Internet技术的发展，GIS在全国发展势头良好。展望21世纪，一个新的数字地球，网络时代即将到来，对中国的GIS来说，机遇和挑战并存。

1.1 GIS的发展步伐

GIS在我国研究可追溯到八十年代早期。当时，遥感应用项目开始在中国的西南部实施，使用了GIS方法结合遥感数据来自动解决区域测量。在第一次GIS成功的测试之后，中国科学院(CAS)提议开始对GIS的研究。从那以后，GIS在我国的在研究和应用取得很大的成功。它的历史、发展步伐可以分成4个阶段。

1981年到1985年期间，是GIS在中国发展的最初阶段。在这期间，GIS正处于研究和试验阶段，许多中科院的科学家和高等研究所开始跟踪GIS的国际发展的脚步。由于国家科学技术委员会(SSTC)和中国科学院(CAS)的支持，许多研究项目开始运行，从而建立了一些典型案例的信息系统。这个时期5个系统性的、试验性的研究被实施。它们是地震数据捕获方法，地域性的信息系统模型，国家基本地理数据库的建设，地理分析软件的开发和国家地理数据标准和说明书。然而在这些研究中，最有影响的是50个科学家和专家一起草拟GIS技术规范说明书。我国第一个GIS国家重点实验室设立在中国科学院(CAS)的地理研究所，一个开放的、新型的研究实验室，专门用于我国GIS的研究。培养了大量的GIS人员，有些现在已经成为这一方面的专家。

1986到1990年期间，GIS的重要性开始被各级政府官员认可，更多的科学家开始利用GIS技术，用于研究工作。在进行由国家计划委员会以及国家科学技术委员会的支持的有关遥感应用的国家重点研究项目中，启动了一个国家级的GIS研究项目。这个项目主要集中在洪水预测和预防的方法，黄土高原的土 壤侵蚀和三北防护林。研究的目标是为地方政府提供区域规划和管理，以及决策服务。在这期间，一些国家级的系统，比如国家基础资源数据库，土地资源数据库，矿物资源和森林资源数据库已经建立起来。值得注意的是这些系统的建立是在计划经济体系下完成的。属于公共福利领域，并受到政府资金的支持。在这里没有GIS工业的概念。

除了人员培训和研究场所地建立，这个时期的成就还包括以下2个方面：

(1)许多地理数据库已经被设计和建立起来，包括1:1000000的中国国土资源信息系统，1:2500000的水和土壤储备信息系统以及1：4000000自然资源和环境数据库和地震灾害数据库。地域性数据库包括洞庭湖，黄河三角洲,黄土高原，太湖盆地，乌苏里江-黑龙江-松花江平原，辽宁省等地区。

(2)这个时期GIS在技术（方法）上取得了许多成果，如使用OR模型解决航空图片的解译问题，直接输入计算机，实现了航空照片调整、制图、测量、统计过程的自动化。对一些GIS软件包和基于个人计算机的制图系统进行了汉化改进。形成了国家格网系统标准。 1991年到1996年，这是GIS在我国发展的一个非常重要的时期。伴随着对外开放和经济改革的深化，特别是伴随着城市化和沿海经济的快速增长，对GIS的需求迅速地增长，GIS在城市规划和土地管理方面的应用在全国出现了一个高潮。整体上GIS 在这些地区的应用改进了数据库的更新能力、空间检索能力和办公自动化的能力。随着GIS的增长，国内对自创GIS 产业的需求上升。同时，为推动我国21世纪议程，42个政府部门和地区将信息系统作为它们的首选，财政和海关部门已经完成了它们的信息基础设施建设，其中，GIS在管理和规划方面扮演了非常重要的角色。在国家的层次上，对GIS的研究和系统建设作了很多努力，包括为国务院建立国家基础信息系统，组织对国产GIS软件的评估，建立快速响应灾害的信息系统和国家农业评估信息系统。 从1997年开始，GIS进入了一个新的阶段。首先，GIS作为IT产业的一个重要组成部分得到了认可，政府对GIS的发展给予特权。1997年12月， SSTC和政府在北京召开了GIS第一次国家工作会议，为了促进GIS的发展和应用。100多个主管新技术应用的地方官员和著名的GIS专家参加了会议。地方政府对帮助GIS在地方规划和管理的运用显示了极大的兴趣和热情。在1998年，实施了很多GIS活动。

令人惊讶的是90年代IT在全世界的发展，特别是计算机和网络技术。中国也通过光纤和海底电缆和全世界联结起来，中国已经经由旧金山和洛山基连接到了美国，也连接到了日本和韩国。中国积极参与国际合作，比如，最近成功参与了lsquo;铱rsquo;卫星系列的发射。经济快速增长和社会发展，越来越多的地方对GIS感兴趣。最近几年，GIS系统应用处处可见。有些好的例子，如GIS系统用于驻港部队，中国生态学研究网络（CERN），国家海洋信息系统，和国家陆地信息系统将投入市场。值得注意的是中国GIS状况是严峻的，在满足社会对GIS的要求、跟上现代科技的发展的过程中，GIS有许多事情要做。

1.2 区域GIS应用的浪潮

通常，象中国这样的发展中国家对GIS的需求，城市比乡村多，沿海比内陆多。GIS技术在管理规划方面的发展和应用与地区经济的发展相一致。估计只有当平均地价增长到某个水平以至能够维持一个系统的运行，才有可能在那个地区建立GIS。从地理地角度说，中国发展不均匀的，GIS应用（应用）的发展也是不均匀的。经过20年的努力，一个区域GIS应用浪潮已经出现在中国。基于区域差异和应用水平，按地域分成4种GIS应用类型：

（1）GIS工业领域：这个区域主要位于岭南山的南面，是岭南文化有影响的区域，包括广西壮族自治区，广东，福建，海南省，香港和澳门，还有台湾省的台北和台中。这些地方的GIS应用进入到小的城镇，中山市附近的小蓝镇建立了一个镇区GIS系统。它有希望形成一个3层次的GIS系统，从整个地区的GIS到城市GIS到镇区GIS。 它是GIS应用最活跃的地区，有可能形成一个专门的GIS工业。

（2）公共福利对GIS领域的支持：包括沿着陇海-浙江-江西铁路和长江工业带的省和地区。随着GIS专业组织机构在一些地方成立后，GIS在这个地区就显得能起到非常重要的作用。在上海、江苏、浙江、江西，省级的GIS中心系统已经建立起来并组织GIS的应用。重庆和其它大的中型城市如武汉，宁波，杭州，常州，苏州和长沙市已经开始它们的GIS项目。然而这些地区的GIS应用是政府支持的，距工业GIS阶段还有距离。

（3）GIS实验应用领域：包括北部和中国东北部，这些地区的GIS项目是中央和地方政府规划的。由于许多研究机构坐落在这个地区，对GIS系统的发展有着强有力的技术支持。早期的GIS实验系统，如三北防护林，黄土高原，都建立在这里，但大多数都没有被直接用作管理规划。甚至在北京、天津和淄博，在使用已建立的GIS系统上仍存在一些问题。

（4）GIS发展地区：包括在中国的东北部的五省和内蒙古。GIS在这些地方仍处于发展阶段。GIS和大的工程项目相结合。建立泛亚洲铁路、美工河和土门河的开发等大工程，增加对GIS应用于地区规划和项目可行性分析方面的需求。 除此之外，不同主题的国家级GIS系统正在建设中。户口普查资料，农业，工业和资源的数据还有其他的地理相关的数据需要处理。同时，随着遥感技术和网络的发展，不久将在全国建立有更多GIS系统。 总的来说，我国从中央政府到地方政府GIS的应用是不均匀的。区域的GIS应用处于发展阶段。GIS的应用主要地依赖于当地经济和技术基础。

2.市场比较法

市场比较法是比较类似的评估，要求采取同样的交易场所，近圆房地产房地产，根据已知的交易价格后，修改并获得某些事实上的和某些属性的房地产市场价值评估权利[1]

市场比较法的运作程序包括四个交易的例子，如收集部分，选择参考范例，修改参考范例，并确定评价值。是否可以适用正确与否在于：（1）收集到足够的交易实例;（2）选择比较交易实例;（3）正确地决定每一个校正因子。其中，选择可比交易实例，并决定修改系数是密切相关的优越地理位置和周围环境的评估对象，如财产的位置，周围基础设施的分布及周边环境质量。这些因素很难量化，通常是由估价人员主观判断并根据自己的经验决定的。个别工作人员的估价有业务能力和对交易施加的限制，这将对估值结果的可信性产生严重影响。

GIS是数据库技术，计算机图形处理和空间分析，研究的主要目标是地理空间信息和空间属性的属性，研究方法主要是图形图像处理，并建立空间模型分析。如果我们能够使用管理的空间属性数据，空间数据分析应用模型和能力建设的能力，那么我们必须决定建立房地产市场比较法，可以大大提高支持系统估价结果的可信性。

2.1 体系的逻辑结构

首先，我们利用强大的收集和管理的空间和属性数据容量大的特征，收集到足够的交易实例，建立房地产交易数据库，然后，建立房地产估价模型，并用该模型来修正因素。在估值模型的建立，特别是建立选择的房地产，房地产时间修正模型，区域分析模型，并纠正一些区域因素模型修正模型可比例模型，最后，在系统中的应用，整合这些模型，根据房地产的评估过程，运用估值体系，评估房地产。

2.2 建立的数据库系统

A空间数据库的建立

对于房地产评估系统，数字化地图的注册和使用地理信息系统软件，如地籍图，房产图，城市规划所需要的图形，然后编码属性和空间索引设计根据不同的专题图和层次，建立空间拓扑，通过拓扑图可以很容易地进行空间分析，如面积分析，周边环境调查。

B 建立数据库的属性

所收集的属性数据分为两种类型，一种是与空间位置有关系而另一个不是，前者可以把关系数据库中添加字段并输入拓扑图的属性的表单字段值，然后完成向统一存储空间数据和属性数据。后者可直接到数据库中，或存储在地理数据库中关系的形式对这些数据，这些数据统一管理使用地理数据库。

C多媒体数据库的建立

如文字，声音，图像和视频数据多媒体数据是在房地产估价过程中的重要信息。由于每个对象都有不同数量的多媒体信息，进入加入拓扑图中，在属性表的字段会造成浪费的存储空间，多媒体信息直接，多媒体数据库设计可以采取如下：在数据库中，我们建立数据多媒体信息表，提取层 空间对象的ID地方在于，所以唯一标识数据库中的一个基本图形元素，这是一个地理对象，该对象的多媒体信息形成对应的一对空间物体之间的许多关系和多媒体信息，因此它不仅不浪费空间，而且大大提高了访问效率。

2.3. 估价模型系统的建立

正确的估价模型的建立是一个正确的估价结果的关键。改良模型的因素，如修改交易地位，这是建基于对房地产价格指数的基础上交易的准确数据质量，从数据库获取数据，通过人机界面的交流，建立的是，数模型。但是，也有交易的情况下，如某些型号的选择模型，房地产区域因素和个体因素，这涉及很多难以量化的数据修改模型，它们是模糊的，所以这向我们介绍了用模糊数学理论，建立精确的模型，结合专家知识和人机交互系统[2]。在这里，我们采取一系列的住宅为例，在房地产估价多种模式中，介绍了两种模式的想法。

A选择住宅的房地产交易情况下模型的建立

由于单一，多样性和房地产本身的固定位置，没有完全一样的房地产，并应选择房地产评估与房地产类似的交易情况进行比较。无论这些可选的案件类似，房地产评估，这种类似的程度是一个模糊的问题，很难用传统的数学方法来解决，并采用模糊数学理论是最有效的工具来解决类似的问题[3]。在这个文件中，贴近度网格，计算加权海明距离之间的成交宗数和病例的密切程度进行评估，根据实际情况，我们选择贴近度格或加权海明距离为依据，它们的大小排序在与物业和交易案件的规定，直接选择比较交易实例[4]。

交易案的选择模式，是房地产估价的核心模式，在建立这个模型的过程中，我们整合许多学科知识，如地理信息系统，数据库，模糊数学和房地产估价理论等，改变了该模型的随机现有的选择过程中的房地产交易情况非常好，利用定性和定量相结合，可有效保证选择最佳的可比交易案的原则。

B在区域经济分析模型的建立

区域分析模型的目标是在为在房地产的评估，利用空间分析功能和数据管理能力提供了地理信息系统，建立分析模型，以满足周边物业查询和信息处理特定财产围绕信息需求。

C交易日期修正模型

修改交易日交易中出现的实际情况是不一致的评价事实上，它可以作为一个调整的时间差导致的不同价格[5]的公式用于交易的百分比法调整日期如下：交易日价格*交易日调整系数=在估值点的价格系数。其中，调整系数的交易日期应该根据这种模式使用的房屋交易日价格指数修正。

2.4 该系统功能设计

根据房地产市场比较法的决定支持系统功能分析，我们结合地理信息系统，以确定系统的主要功能。

2.5 系统的开发与实现

该系统采用的操作系统为Windows，ARCGIS9.2作为基础地理信息系统得平台，实现采用C＃2005 ArcObjects。数据存储空间使用ArcObjects的地理数据库，属性数据和存储等使用SQL S

剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料

资料编号：[146820]，资料为PDF文档或Word文档，PDF文档可免费转换为Word