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中国历史街区改造与再开发关键成功路径比较

关键词：关键成功路径 关键成功因素 历史街区重建项目 历史街区改造项目 解释性结构建模 关键路径法

摘要

城市更新是对历史街区衰败过程的一种回应。本文在详细文献回顾的基础上，结合我国历史街区改造项目实践的特点，探讨了历史街区改造项目的关键成功因素。这些因素主要分为六个维度，即外部环境、项目特征、参与者、项目实施、组织治理和历史文化价值观保护。利用解释结构模型（ISM）方法，建立了识别出的csf之间的内在联系。接下来是一个案例研究，展示了这些结果的使用。选择K项目（改造项目）和J项目（再开发项目）作为研究对象，借鉴项目管理方法，采用优化关键路径法（CPM）对其关键成功路径（csp）进行探索和比较。结果表明，K项目依托房地产市场实力，实现具有文化特色的文化产业发展；J项目营造浓厚的文化氛围，吸引游客，然后加大文化宣传力度，营业收入用于实现文化延续。两种文化运营模式都可以通过不同的顾客服务提供商来实现项目的文化目标。通过两个案例，探讨了历史街区更新中csf的识别、内部关系和csp，为规划参与历史街区更新动态管理的项目方提供了有益的指导。

1、介绍

自19世纪中叶以来，联合国教科文组织和国际古迹遗址理事会已确定或承认许多世界遗产地为保护区，以减少由于不受监督/不受控制/不受限制的进入或当地行政疏忽造成的威胁而造成的人或动物侵入的风险。这些行为对人类文化的发展起着重要的作用。同时，文化作为一个新的维度也成为城市建设和发展的核心标准（Campbell，Cox，amp;OBrien，2017；Ferilli，Sacco，Tavano Blessi，amp;Forbici，2017）。然而，许多历史文化遗产并没有足够的保护价值，或者需要更积极的再开发来实现其价值。因此，具有历史文化价值的区域再开发是城市发展的必然趋势。

自城市蔓延开始以来，中国许多老区都在衰落，这是城市发展的一项重大战略，留下了一批废弃建筑。因此也出现了严重的社会问题。人们普遍认为，城市更新是解决许多西方城市城市发展过程中造成的城市和社会问题的灵丹妙药（Akkar Ercan，2011）。在过去的二十年里，中国的城市更新经历了一个从以经济为导向到以文化为主导的可持续发展模式的快速转变。越来越多的证据表明，总的来说，以文化为主导的城市更新能够提供持久的环境、经济、社会和文化效益（Liu，2016）。在试图复兴中部衰退地区的同时，许多城市开始了历史街区的重建（Kim，2015；Zhong，2016）。通过保护一个地区的历史结构，以文化为主导的复兴被用作吸引投资和消费的手段，以刺激经济和促进长期经济增长，同时为公民带来附带的经济利益（Jonesamp;Evans，2008；Jung，Lee，Yap和Ineson，2015）。随着历史街区更新改造需求的不断增加，如何顺利实施历史街区的开发建设成为一个热点问题。

城市更新工程比一般的建设工程更复杂、更不确定。它们涉及一系列行动，以实现改善物质、环境、社会和经济方面的目标（Roberts，Sykes，amp;Granger，2016；Yuamp;Kwon，2011）。政府主要关注不具有文化价值的再生项目的经济功能，但对项目的文化层面越来越关注。与传统项目相比，历史街区更新项目面临着更为复杂的问题，这是因为有大量不同目标的利益相关者的参与。这些项目面临的独特问题是如何平衡文化与城市发展、工业经济和当地社区之间的关系——这对企业家来说是一个明显的挑战。这就是为什么历史街区重建项目需要多维分析的原因权衡利益相关者和目标之间的关系。

随着城市发展的到来，我国历史街区更新工程不断涌现。成都市从2002年开始实施大规模棚户区改造和城市更新。年平均拆迁面积可达2亿平方米。每年，危房改造办公室负责实施30多个重点工程。在这些项目中，由于成都深厚的文化底蕴，许多项目优先考虑文化。在历史文化区，大慈寺、文殊园、宽窄巷子、锦里等历史街区更新工程取得了举世闻名的成功。分别用10年、10年、6年和8年的时间从规划到运行。此类项目的实施周期比传统项目长，风险较大。实施的主体都是有政府背景、能够保证资金充足的企业，但不可忽视的是，很多项目以失败告终，不考虑当地经济发展水平。项目可以保留其独特的特点，但可以自动模仿成功的案例，这对该地区的经济、社会和文化发展有着非常负面的影响。历史街区更新工程的这些特点导致了其高失败率。

因此，有必要确定历史街区更新项目的关键成功因素，为项目成功提供依据。

“CSF”是一种广泛应用于建设项目中的方法，用于合理分配有限资源和有效监控项目绩效（Banihashemi、Hosseini、Golizadeh和Sankaran，2017；Chua、Kog和Loh，1999；Cox、Issa和Ahrens，2003；Yu和Kwon，2011）。大量关于建设项目csf的研究，从一般类型到特殊类型，如PPP项目、BOT项目和大规模住房建设项目（Ahadzie，谚语，amp;Olomolaiye，2008；tong，1996；Zhang，2005），吸引了许多研究者和实践者的兴趣。项目特性、项目管理、项目参与者和经济环境通常被认为是项目成功的关键。对脑脊液研究的基础也正在进行深入的研究。尝试检查CSF之间的关系，以使其在实施中更具控制性和可行性（庄，徐，王，2015）。

此外，由于先前研究中发现的不同内容和目标（Yuamp;Kwon，2011），每个阶段的关键成功因素都是单独确定的；根据不同的项目目标，影响建设项目成功的因素也各不相同（Jaselskisamp;Ashley，1991）。许多研究都考察了一般性的关键成功因素，而历史街区更新项目的特殊要求至今尚未研究。要使再生计划取得成功，它必须符合当地文化经济和更广泛的城市发展（Gibsonamp;Kong，2005；Landry，2000；Nysethamp;Sognnaes，2013）。此外，中国正在经历一场大规模的城市更新浪潮，这一浪潮往往存在问题，因此未能成功。历史街区更新项目的csf研究是有待进一步探索的关键问题。目前正在开展这项工作，以协助从业人员改进其批判性思维、动态管理和分配有限的资源。

csf之间存在着复杂的关系，它们相互影响，有助于项目的成功。具有相似特征的因素形成集群，然后通过它们之间的关系形成成功网络。网络中任何失败的链接都会导致整个项目的失败。秦太鲁是一个历史悠久的区域更新工程，也是一个典型的失败案例。该项目按照传统的项目模式进行定位和执行。此外，结合周边环境，重点打造特色街道。几乎所有的因素都符合项目成功的标准，除了一个——其工业形式与区域发展不匹配。这个例子说明，即使是一个单一的因素也可能导致项目失败，因为这个因素可以影响和受其他因素的影响，并破坏整个csf网络。可见，对历史街区更新项目的csf进行识别是不够的，但也必须探索csf之间的逻辑关系，找到csf的网络。根据网络所指示的关键成功路径（csp），这将有助于全面把握项目成功的核心。

此外，不同的历史街区更新模式表现出不同的文化管理特征，不同类型项目的csp可能有所不同。文物建筑改造和文化遗产再开发是历史街区更新工程的两种著名模式。探索和比较这两种模式的csp，对于项目实施模式的决策和项目实施中关键任务的选择和识别，对于项目的成功具有特别重要的意义。

本文旨在引起人们对历史街区改造项目中csf的关注。文献综述中研究的关键问题是：历史街区更新的定义、csf、成功路径和成功标准，然后描述历史街区更新项目的功能和特点。其次，运用归纳主位分析法，对学生社会责任感进行研究。然后，本文使用解释结构模型（ISM）方法来检验识别出的CSF之间的内部关系。下一部分是案例分析，比较历史街区更新项目的社区服务提供商的更新模式和再开发模式。最后，根据本文的研究结果，提出了一些策略，使历史街区更新项目取得成功。

2、定义

2.1. 历史街区更新

联合国教科文组织世界遗产中心将“遗产”定义为“遗产是我们过去的遗产，是我们今天生活的遗产，是我们留给后代的遗产”。我们的文化和自然遗产都是不可替代的生命和灵感来源”。许多研究者（Leichenko，Coulson，amp;Listokin，2001；Steinberg，1996）也试图从学术研究的角度提出对“城市历史遗产”概念的全面界定。它被定义为有利于城市发展的可保存资产，如经济开发、企业发展和文化保护。城市历史遗产主要由古迹、历史居住区、历史城市中心和非物质要素构成，对空间的利用和建成环境起着承上启下的作用。

近几十年来，城市中心区具有丰富文化遗产的历史街区发展迅速，其特点是人满为患、基础设施匮乏、建筑质量差、遗址质量差等（Steinberg，1996）。这些地区，作为主要的城市政策项目之一，正在蓬勃发展，取而代之的是大城市的高层办公楼、购物中心、酒店和其他现代化建筑（Sim，1996）。没有保护的重建活动只能增加经济价值，降低文化价值。中国有关部门制定了批准设立“传统历史街区”的有关政策，提出了“街区、建筑物、文物保护单位和文物保护单位”，以文物为中心或能充分反映历史时期传统风貌和地方特色的乡镇”（鲁、鲁、冯、王，2006；阮、王、王，2006）。历史街区更新是一种有效的历史街区保护方法，它将保护、更新和重建结合起来，实现文化遗产、城市发展、产业经济和当地社区的均衡发展。

2.2. 关键成功因素和成功道路

有许多因素对项目的成功起着决定性的作用，这些因素被称为关键成功因素（csf）。一些研究者通过大量的研究，将csf定义为“一些关键的特征、条件或活动变量，在这些特征、条件或变量中，为了达到预期的主要目标，绝对需要有有利的结果。”(即“成本、时间和质量”（Rockart，1982；Zhang，2005；Milosevicamp;Patanakul，2005）。确定这些因素，然后在项目实践中密切注意这些因素，将能够适当地分配有限的资源，如时间、材料、人力和资金（Chua等人，1999年）。识别csf的方法大致分为文献综述法、专家访谈法和案例研究法。以往的文献是大量研究的积累，可为研究奠定坚实的基础。专家意见是专业性的建议和指导，特别是用于探索特定对象或特定环境和背景下的csf。案例研究的结果可以显示哪些因素是必要的，以及它们的缺失如何影响结果（Thomasamp;Bertolini，2017）。

由于项目的复杂性和完整性，使用CSFs方法确定的相对独立的因素是实施的一个挑战。揭示csf与系统思维之间关系的逻辑，有助于管理者更好地设计参与性过程，这就是成功之路。成功之路是一条由一系列因素组成的链条；相邻因素之间有直接的逻辑关系（影响或因果关系）。根据逻辑关系，通过调整相关因素，整合和管理有利因素，使项目在各个阶段都能智能地利用资源，从而控制一个因素，提高其对项目的影响。按照这种路径，项目规划和实施很容易取得成功。

2.3. 成功标准

这项任务基本上应该通过确定判断项目成败的标准来完成。20世纪50年代，为了衡量项目管理的成功与否，提出了“铁三角（成本、时间和质量）”（Oisen，1971）。悉尼歌剧院是世界公认的成功项目。但这个项目花了15年才完成，其成本超出预算14倍。传统的项目管理理论不能将其视为一个成功的项目。然而，其社会影响却足以获得民众的认可。随着研究的深入，项目成功标准的内容呈现出多维、多角度的扩展趋势。阿特金森（1999）提出了“平方路线”，以扩大由于复杂的市场环境和多个利益集团的成功标准的维度。信息系统、利益（组织）、利益（利益相关者社区）是其他研究者认可的新维度（Ika，2009；Shenhar，Dvir，Levy，amp;Maltz，2001）。Akkar Ercan（2011）将可持续性、社区需求和城市保护纳入了他的项目成功标准体系。

项目成功不仅意味着及时交付项目，而且还意味着取得令人满意的项目成果，满足所有参与者的某些期望，无论他们是政府、业主、规划师、工程师、承包商运营商还是用户（Alias、Zawawi、Yusof和Aris，2014年）。因此，成功标准可以定义为“代表关键利益相关者在项目生命周期中的预期目标的状态”。

项目成功的标准主要可以从政府的角度来衡量，要适当关注国有资产的价值和公共利益；要从房地产开发企业的角度来衡量，要适当关注投资的高回报和风险的最小化；要从社区的角度来衡量，适当关注补偿和生活质量的提高；或者从其他居民的角度，适当关注生活的便利性和丰富性（Meng，Zhao，amp;Shen，2011）。对于历史街区重建项目，还应考虑对剩余历史文化遗产的保护。

3.方法

针对历史街区更新项目呈现出不同更新目的和项目特点的不同模式，提出了历史街区更新项目与再开发项目的CSPs存在差异的假设。第一个目的是建立历史街区更新项目CSFs的解释结构模型。通过专题分析，首先从文献、报告和专家访谈中确定了一般项目的潜在csf。同时明确了历史街区更新的定义及其成功标准，有助于确定历史街区更新的成功标准。然后，利用ISM方法建立模型。二是通过历史街区改造项目和历史街区改造项目两个案例，对不同历史街区改造模式下的社区服务提供商进行探索和比较。采用基于项目管理的优化关键路径法（OCPM）对csp进行了研究。最后，本文对结果进行了分析，并对假设进行了检验。

3.1. 归纳主题分析lt;

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