摘 要

自改革开放以来，我国经济得到了各方面的发展，城镇化水平不断提升，居民对城镇住房的需求也随之增加，使得我国房地产经济在推动我国国民经济发展，提高人民生活水平方面发挥了重要的作用。在房地产市场不断繁荣的同时，作为链接房地产交易双发的润滑剂，房地产中介行业也获得了极大的发展，但是由于我国房地产中介行业还处在初步发展阶段，各方面还不是很成熟，缺乏完善的规制和引导，导致房地产中介行业出现了许多问题，严重阻碍了我国房地产交易市场的蓬勃发展。本文着眼于当前我国房地产中介领域出现的几大问题，运用个案研究、文献研究与比价研究相结合的方法，对我国现有的相关法律进行分析，并研究外国一些相对成熟的立法，再结合我国的发展状况对现有的问题提出建议。

关键词：房地产；中介乱象；法律规制；

Abstract

Since the reform and opening up, China's economy has been the development of various aspects of the rising level of urbanization, the demand for urban housing residents also increased, making the real estate economy in our country in promoting the development of our national economy, has played an important role in improving people's living standards. Rising prosperity in the real estate market at the same time, as the link of real estate transaction double lubricant, real estate intermediary industry has achieved great development, but because of China's real estate industry is still in the preliminary stages of development, all aspects are not mature, the lack of perfect regulation and guidance, leading to the real estate intermediary industry many problems, has seriously hindered the development of China's real estate market. This paper focuses on several major problems of current China's real estate intermediary field, using the method of case study, literature research and comparison research combined with the existing laws of China are analyzed, and some relatively mature foreign legislation, combined with the development situation of China put forward suggestions on the existing problems.

Keywords: real estate; intermediary chaos; legal regulation

目 录

第1章 绪论 1

第2章 房地产中介概述 2

2.1 何为房地产中介 2

2.2 房地产中介的发展历史及其法律特征 2

第3章 我国房地产中介行业现在所存在的问题及成因分析 5

3.1 出现的问题 5

3.2 出现问题的原因 7

第4章 美国房地产中介行业相关法律制度 9

第5章 完善我国房地产中介行业的一些建议 11

5.1 完善房地产市场准入制度 11

5.2 建立房地产中介行业责任险制度 12

5.3 完善房地产中介服务纠纷解决机制 12

第6章 结论 14

参考文献 15

致 谢 16

第1章 绪论

在我国经济高速发展，房地产行业大发展的背景下，房地产中介在房地产交易中的作用变得越来越重要，对于促成交易有着极大地积极作用，但是由于相关立法的缺失，使得房地产中介得不到良好的约束和监督，在发展的同时暴露出了许多的问题。

目前我国的相关立法中只有《房地产经济管理办法》一个管理规定，没有对人员资格、机构资质等行业准入问题作出较好的规定。由于缺少有效的规制，导致房地产中介行业乱象丛生，出现了许多问题。这些问题导致人们对于房地产中介的信任持续走低，大多数人在房地产交易中不愿意也不敢相信房地产中介，对于房地产行业的健康发展产生了极大的不良影响。

房地产中介行业作为我国的新兴行业，在房地产交易当中是纽带一般的存在，连接着房地产交易的买卖双方，涉及到错综复杂的法律关系，而其中出现的种种问题和弊病也体现出了大量的法律问题。如何对于房地产中介的资质进行规定、对于房地产中介经纪人员的从业资格要如何规定、房地产中介当中的居间合同应如何处理、怎样加强对于房地产中介的法律监管和法律处罚，这些问题都需要我们进一步的研究。

本文旨在通过对于当前房地产中介行业存在的种种问题进行分析和研究，结合当前各种法律的规定探讨其存在的原因，并结合当前现实发展状况提出建议。

第2章 房地产中介概述

2.1 何为房地产中介

中介主要是指提供一些行业信息服务和相关技术咨询的行业。房地产中介与社会经济中其它的中介具有共同的特征,在房地产交易过程中作为一个纽带链接着房地产业与其他社会关系，其为买卖双方构建了一个交流沟通的平台，对于促进房产交易、刺激房地产生产和消费有着极大的积极作用。随着市场经济的日益活跃，房地产业也不断蓬勃发展，其业务也逐渐趋于复杂与多元，与此同时房地产中介也在发展的过程中得到了不断的丰富，其内涵与外延也逐渐变得更加复杂，根据我国目前房地产中介在日常经济活动中所展开的业务来划分，可以对房地产中介作出广义与狭义的区分。

顾名思义，狭义的房地产中介仅仅只包括以促进房地产交易为目的而展开简单经纪活动的房产中介。其经营的业务范围也比较狭小，主要包括租售的经纪活动、委托代理业务和一些价格评估业务。而在我国相关法律法规中对于房地产中介也有着相关的规定，在《城市房地产服务管理规定》中，规定如下：“本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价值评估、房地产经纪等活动的总称。”而在《中华人民共和国城市房地产管理法》中则把房地产中介业务的范围规定为房地产咨询、房地产评估以及房地产经纪三种主要形式。从这些规定都将房地产咨询、房地产评估和房地产经纪明确定义为我国的房地产中介行为。

与狭义的定义不同，广义上的定义并没有将房地产中介分门别类来探讨而是从总体上对其进行分析，通过分析房地产中介业在推动当前社会以及经济发展的作用和地位，展现房地产中介业作为联结房地产业与消费者、以及其他各个社会经济部门的环节和纽带的作用。相对狭义的定义来说，广义的定义太过宽泛，在研究时不好抓住重点，因此笔者认为应当立足于我国当前的实际，参考我国立法中对于房地产中介的相关定义，将其概念具体细化来进行讨论研究。将房地产中介行业主要限制在“房地产咨询、房地产评估以及房地产经纪”等方面，既包括中介服务也包括中介机构，除了解答了房地产中介是什么之外，还回答了房地产中介做什么，这样我们不难归纳出房地产中介是联结房地产开发商和房地产消费者的重要媒介，其依托于房地产，提供关于房地产的咨询、租售等业务。

2.2 房地产中介的发展历史及其法律特征

房地产中介并不是凭空产生的，其是依托于房地产业和房地产市场而存在的，只有在房地产业与房地产市场获得了一定发展的基础上，才会对房地产中介产生需求，而在这种需求的刺激下房地产中介才会诞生乃至发展壮大。在我国，房地产中介行业经历了萌芽、起步、迅速发展的三个发展阶段，在每个阶段房地产中介的发展都各有其侧重与不同，其专业化程度也不断得到了提升。

1. 萌芽阶段（改革开放至1984年）

我国在当时的经济体制仍然属于计划经济，在城市土地有偿使用制度、城市住房制度、建筑业管理体制等改革的背景下，房地产开发企业逐渐成为自主经营、自负盈亏的经济实体，虽然从严格上说还没有房地产中介服务组织和中介服务，但是在当时一些相关的主管部门与有关业务部门会为房地产开发商在投资时提供一些相应的信息咨询服务，尽管可能不能与现在房地产中介机构所提供的专业化服务进行对比，但是某种程度上看来，这些服务也可以看作是房地产中介服务。故房地产中介机构在这一时期还不是市场中介机构，只是政府有关管理部门的附属机构，属于行政机构的类别，因此其所提供的信息和服务收到极大的限制，只有在有关部门审核通过之后才能进行发布。由此可见，该时期政府对于房地产中介这一块儿还没放开，具有较高的进入壁垒，信息比较闭塞，传递不通畅。

1. 起步阶段（1984年——1991年）

在这一阶段，改革开放的不断推进，全国各地的商品经济都获得了极大的发展，随着经济体制改革的不断深化，企业的发展更加迅速，对于土地的需求也更加强烈，从某种程度上推动了我国城市土地使用制度与城镇住房制度的改革，刺激了房地产开发企业的发展。