摘 要

现阶段，因为房价的居高不下，越来越多的人选择租房，而由于房屋承租人优先购买权行使产生的问题也屡见不鲜。然而在立法上，我国对承租人优先购买权的规定较为模糊，并且有些问题未作规定，这也使得在司法实践中，法官有较大的自由裁量权，导致对这类问题的判决较为混乱。立法与司法不对接，法官“无法可依”。因此，解决承租人优先购买权行使中存在的问题迫在眉睫。

本文将采取实证研究、文献研究以及比较分析等方法对承租人优先购买权行使问题进行研究，首先介绍承租人优先购买权的研究背景，意义，现状等，然后指出承租人优先购买权行使中所存在的问题，再引入域外相关立法规定，希望能为我国承租人优先购买权相关立法的完善提供借鉴意义，最后致力于解决相关问题，使得我国的相关立法可以完善。

关键词：承租人；优先购买权；行使

Abstract

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At present, because of the high price of house, more and more people choose to rent.Also, the tenants of the right to exercise the right to exercise the issue is also common. However, in the legislation, China's less favorable provisions on the tenant's pre-emption rights, and some issues are not provided, which also makes the judicial practice, the judge has greater discretion, resulting in the chaos of such issues more chaotic. The Legislation is not connected with the judiciary, the judge can not follow the law.Therefore, it is imminent to solve the problems in the exercise of the tenant's priority purchase rights.
This paper will take the empirical research, literature research and comparative analysis and other methods to study the exercise of the tenant's pre-emption rights. Firstly, it introduces the research background, significance and current situation of the tenant's pre-emption rights, and then points out that the relevant problems. After that, the paper introduces the extraterritorial legislation, hoping to improve the rights of the lessee in China.Finally, the article tries to solve the relevant problems, so that China's relevant legislation can be improved.

Key Words: Tenant; Pre-emptive rights; Exercise

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究背景与意义 1

1.2 研究现状 1

1.3 研究内容及目标 1

第2章 房屋承租人优先购买权行使之现状 3

2.1 立法现状 3

2.2 司法现状 3

第3章 房屋承租人优先购买权行使中遇到的问题 5

3.1 “合理期限”规定抽象 5

3.2 “同等条件”规定模糊 5

3.3 优先购买权行使主体的冲突 6

3.3.1 承租人与次承租人 6

3.3.2 部分承租人之间 6

3.3.3 承租人与共有人 6

3.3.4 承租人与抵押权人 6

第4章 域外部分国家（或地区）的立法规定 8

4.1 德国 8

4.2 日本 8

4.3 越南 9

4.4 台湾地区 9

第5章 对承租人优先购买权行使中所遇问题的建议 10

5.1 “合理期限”的解读 10

5.1.1 “合理期限”的起算点 10

5.1.2 “合理期限”的时长 10

5.2 具体规定“同等条件” 11

5.3 明确优先购买权行使主体 12

5.3.1 承租人与次承租人 12

5.3.2 部分承租人之间 12

5.3.3 承租人与共有人 13

5.3.4 承租人与抵押权人 14

第6章 结语 15

参考文献 16

致 谢 17

第1章 绪论

1.1 研究背景与意义

随着经济的快速发展，大众对房屋的需求量以及需求水平越来越高。但因为房价一直居高不下，对于一般的工薪阶层而言，购房有着很大的压力，为了生存，租房成为不二选择，也随之产生了和租赁相关的一系列法律问题，房屋承租人优先购买权的行使问题引起的纠纷也屡见不鲜。

权利乃私法之中心概念,并且是对法律生活多样性的终极抽象。[^[1]承租人优先购买权制度在我国属于法定权利，在租赁合同成立之时就依法产生。[^[2]]这项权利在房屋租赁中是尤为重要。在实践中，由于法律规定及相关司法解释的规定不完善，使得无论在实践生活中还是司法适用中，法官和承租人都显得无所适从，因此完善承租人优先购买权有利于利益衡平、实现立法者原意以及维护司法权威。

1.2 研究现状

就目前我国学者们的研究成果来看，通过知网检索“承租人优先购买权”一词，从1997年至2017年，有457篇相关论文，而加上“行使”两字仅剩了33篇，可见目前聚焦承租人优先购买权行使问题的研究很少。承租人优先购买权行使相关研究主要内容如下：一是对承租人优先购买权行问题的某一方面进行研究，如宋觊从房屋承租人主体这个角度探讨了部分承租人优先购买权的行使，在考虑部分承租人对整体房屋的影响下，再根据公平原则，分析部分承租人有无优先权或者说谁更优先；再比如马军明从行使条件的角度探析了承租人优先购买权行使的形式要件和实质要件。二是对承租人优先购买权行使的全方位研究。比如许博对承租人优先购买权行使的一系列问题进行了探讨，从优先购买权的性质、条件、权利冲突以及权利救济多方面进行了研究，在行使问题中，探讨了部分承租人如何行使优先购买权及承租人与抵押权人、共有人的权利冲突，而未提及到次承租人有无优先购买权或者如何行使优先购买权。因此，笔者拟通过这篇文章较为全面地介绍房屋租赁合同承租人优先购买权的行使中存在的主要问题。

1.3 研究内容及目标

本文以承租人优先购买权的行使为研究对象，试图探讨承租人优先购买权的行使中所存在的问题，为保护承租人优先购买权设计更为理性的方案。文章首先介绍房屋承租人优先购买权的行使现状，包括《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）以及相关司法解释等立法现状，然后是司法实践中法官的判决，然后归纳出该项制度所存在的问题，包括对房屋承租人优先购买权的理解及运用中存在的不足，再借鉴外国该项制度的相关立法，针对这些问题提出解决方案。笔者通过研究承租人优先购买权行使中存在的问题，希望该项制度得以完善并在司法实践中产生裨益。

第2章 房屋承租人优先购买权行使之现状

2.1 立法现状

我国承租人优先购买权制度,最早是在司法解释中出现的,即在《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》第118条规定，出租人应在出卖出租房屋前三个月通知承租人，承租人在同等条件下可优先购买。否则，承租人可以凭借优先购买权认定出租人与第三人之间的合同无效，但后来由于与新颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）相冲突而被废除。

1999年10月1日生效的《合同法》正式确立了承租人优先购买权的制度，用第230条规定了出租人出卖房屋时，“合理期限”通知，“同等条件”下承租人有权优先购买。据此，可以得知优先购买权的权利享有者是承租人，“合理期限”和“同等期限”作为权利的行使要件。但如果仅通过这一条文就想解决优先购买权行使中所存在的问题，实践中显然是不可能的。