摘 要

2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”理念之后，国家相关部委和各地政府纷纷出台一系列政策支持“房住不炒”，政策涉及到与房地产相关的各个方面。但是，“房住不炒”理念毕竟形成不久，还没有一个成熟的制度体系，制度的设计并不完善。

本文提出了“房住不炒”的含义：通过政府的管控措施弱化房屋在投资市场上的价值，并以此来抑制将房屋当做金融工具的投机行为，强化房屋作为居住地所满足民众住房需要的基本功能，以此改变房屋价格完全市场化而无法通过其本身使用价值决定的现状。在此背景下对国家和地方保障“房住不炒”的制度进行分析，将国家制度分为：金融与税收；调整住房供应结构；发展住房租赁市场；发展共有产权住房；法律责任。地方制度分为：增加住房用地供应量；发展住房租赁市场；发展共有产权住房；限购、限售；商品房价格备案；投融资制度。同时借鉴国外的税收制度及低收入者保障制度。认为我国制度存在以下缺陷：法律与政策之间关系失衡，房地产税收调控政策不完善，保障低收入者制度缺失，土地供应制度缺少；提出平衡法律与政策之间关系、完善房地产税收调控政策、完善保障低收入者制度及土地供应制度的措施。

关键词：房住不炒；制度；解决措施

Abstract

After the central economic work conference put forward the concept of "real estate for living instead of speculating" in 2016, relevant ministries and commissions and local governments have issued a series of policies to support "real estate for living instead of speculating", involving various aspects related to real estate. However, the concept of "housing not speculation" after all, not long after the formation of a mature system, the system design is not perfect.

Is proposed in this paper the meaning of "real estate for living instead of speculating" : through the government's control measures to weaken the value of the houses in the investment market, and to inhibit the building as a financial tool of speculation, strengthen the building as a residence that meet the needs of the public housing, the basic function of marketization of housing price change completely and can't be used by itself value determination of the status . In this context, the national and local security "real estate for living instead of speculating" system is analyzed, the national system is divided into: finance and taxation; Adjusting the structure of housing supply; Developing the housing rental market; To develop housing with common property rights; Legal liability. Local systems include: increasing the supply of housing land; Developing the housing rental market; To develop housing with common property rights; Limit purchase and sale; Commodity housing price record; Investment and financing system. At the same time learn from the foreign tax system and low-income people security system. The author believes that China's system has the following defects: the relationship between law and policy is unbalanced, the real estate tax regulation policy is not perfect, the system of ensuring low-income people is missing, and the land supply system is lacking. The measures to balance the relationship between law and policy, to perfect the real estate tax regulation policy, to perfect the system of ensuring the low-income and land supply system are put forward.

Key Words：real estate for living instead of speculating；system；solutio

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究目的与意义 1

1.3 研究现状 1

1.3.1 国外研究现状 1

1.3.2 国内研究现状 2

第2章 “房住不炒”的理论问题 4

2.1 “房住不炒”理念的基本内容 4

2.1.1 “房住不炒”理念的涵义 4

2.1.2 “房住不炒”理念的价值 5

2.2 “房住不炒”的制度构成 5

第3章 我国保障“房住不炒”的制度规定及分析 6

3.1 国家相关制度分析 6

3.1.1 金融与税收 6

3.1.2 调整住房供应结构 7

3.1.3 发展住房租赁市场 7

3.1.4 发展共有产权住房 8

3.1.5 法律责任 8

3.2 地方相关制度分析 9

3.2.1 增加住房用地供应量 9

3.2.2 发展住房租赁市场 9

3.2.3 发展共有产权住房 10

3.2.4 限购、限售制度 10

3.2.5 商品房价格备案制度 11

3.2.6 投融资制度 12

第4 章 境外相关制度及其借鉴 13

4.1 境外相关制度 13

4.1.1 差别利率制度 13

4.1.2 房产关联税收制度 13

4.1.3 法律责任制度 13

4.1.4 低收入者保障制度 14

4.2 境外相关制度的借鉴 14

第5章 我国“房住不炒”制度的完善 15

5.1 制度缺陷 15

5.1.1 法律与政策之间关系失衡 15

5.1.2 房地产税收调控政策不完善 15

5.1.3 保障低收入者制度缺失 16

5.1.4 土地供应制度缺少 16

5.2 解决措施 16

5.2.1 平衡法律与政策之间的关系 16

5.2.2 完善房地产税收调控政策 17

5.2.3 完善低收入者保障制度 17

5.2.4 建立有效竞争的土地供应制度 17

第6章 结论 18

参考文献 19

致谢 21

第1章 绪论

1.1 研究背景

房地产业一直是国家重点关注对象。一方面，房地产业的上下游关联产业很多，房地产市场的发展能拉动关联产业的发展，促使城市化进程加快和国民经济发展。另一方面，房地产又关乎民生，房价的高低不仅与GDP相关，还与城市居民的住房消费负担息息相关。房子是大部分人生活的必需品，而我国的现状是，房子的价格远超城市居民的购买能力，房价的增速也高于人均可支配收入的增速，城市居民的住房消费负担大大提高，很多人工作一辈子都买不起一套适宜居住的房子。同时，由于房地产具有一定的投资属性，在房价不断攀升的背景下，越来越多的资金流入房地产业，造成了有巨大风险的金融泡沫。美国2008年的次贷危机就是一个很好的例子，政府对房地产市场不加以调控，越来越多的人开始不顾自己的收入和消费水平，贷款买房，最后只能还房不能还钱，导致银行破产，严重影响美国的经济。金融泡沫的破裂让美国经济遭受重大打击，全球经济也跟着受到了影响。如果我国不采取有效措施有效调控房地产市场，即使不会出现银行破产等极端的情况，对经济的可持续发展造成负面的影响。

我国对房地产的调控可分为几个阶段，1993年-2004年是第一个阶段，1993年我国首次实施房地产调控政策，提高了贷款的利率。2004年-2010年是第二个阶段，2004年央行开始使用市场调节杠杆对房地产市场进行调节，在这个阶段内出台了一系列关于土地、金融、财税、规划和商品房开发等方面的政策。2010年-2016年是第三个阶段，2010年开始，以“限价”、“限购”、“限贷”为代表的行政干预手段成为调控的重点。2016年至今是第四个阶段，该阶段以“房住不炒”为指导，国家相关部门与地方政府各司其职，各自出台了一系列以“房住不炒”为核心的政策，主要目的在于限制房价的增长。