论文总字数：12755字

摘 要

建筑物区分所有权包括专有权、共有权和共同管理权三个方面的权利。社会的发展、土地资源的限制，使得建筑物想着高层发展，随之而来的是共有区域的变多。对共有建筑物区分所有权中共有权的研究越来越全面，立法也越来越完善。但在商品房盛行的今天，对共有部分的划分不够明确，使业主无法准确地行使自己的权利，对这些共有区域的使用权往往会造成业主间的矛盾，对共有权的划分以及研究也就显得更有必要。《中华人民共和国物权法》第七十条规定,主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利[^[1]]。

关键词：建筑物区分所有权 共有权 摊分

Abstract

The division ownership of buildings includes three aspects: exclusive right, co-ownership right and co-management right. With the development of society, the urbanization is accelerating, the urban population is increasing, but the land of the city is limited, the residence is gradually developing to the high-rise building, and the common area becomes more and more. The research on the common ownership of common buildings is more and more comprehensive and the legislation is more and more perfect. But in the commercial housing prevailing today, the division of the common part is not clear enough, so that owners can not accurately exercise their rights, the right to use these common areas will often cause contradictions between owners, the division of common rights and research is more necessary. Article 70 of the Property Rights Law of the People's Republic of China stipulates that the owner shall have the right of ownership over the exclusive parts of the building, such as residential buildings and operating houses, and the right to share and jointly manage the common parts other than the exclusive parts.[^[2]]

Key words: Separate ownership of buildings， joint ownership，repartition

目录

摘 要 2

Abstract 3

第一章 建筑物区分所有权的概述 5

第一节 建筑物区分所有权的概念 5

1、 专有权的概念 5

2、 共有权的概念 5

3、 共同管理权的概念 6

第二节 国内建筑物区分所有权制度的现状 6

第三节 国外建筑物区分所有权制度的现状 8

第二章 建筑物区分所有权制度的建立 8

1、 历史发展 8

2、建立建筑物区分所有权的价值 9

3、共有权的建立与意义 10

第三章 建筑物区分所有权之共有权的界定 11

一、共有权的特点 11

二、共有权的学说观点 11

1、“总有”说 11

2、“按份共有”说 12

3、“共同共有”说 12

4、“类型确定共有性质”说 12

三、共有部分的范围 13

第四章 建筑物区分所有权共有部分 13

第一节 共有部分的权利 13

1、使用权 13

2、 收益权 14

3、 处分权 14

第二节 共有部分的义务 14

1、合理使用共有部分 14

2、共有部分修缮费用的分摊 15

总 结 16

致 谢 18

第一章 建筑物区分所有权的概述

第一节 建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权在《物权法》第七十条的规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利[^[3]]。法律赋予业主对建筑物的所有权具有完整性，是不被任何人侵犯的权利。根据法律的规定以及相关研究表明我国对建筑物区分所有权的划分属于“三元论说”，“三元论说”由“一元论说”和“二元论说”不断发展而来。德国教授贝尔曼建筑物区分所有权划分为了三部分，即专有部分所有权，共有部分持分权和成员权[^[4]]。根据我国《物权法》的规定业主对建筑物享有专有权、共有权和共同管理权，[^[5]]这样表明我国实行的是“三元论说”。建筑物区分所有权制度则是在历史的不断演进与发展中，以及法律的规定中演变确定为了专有权、共有权和共同管理权三部分权利[^[6]]。

1. 专有权的概念

专有权是指业主对建筑物内部的居住用房、经营性用房等部分享有完整的所有权，这部分的所有权是其他任何人或者业主都不可以以任何理由侵犯的权利，专有部分的业主对这部分建筑物的权利具有排他性，即排除其他任何人同时拥有这部分建筑物上的权利。

根据《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益[^[7]]。建筑物区分所有权其实与一般性质上的所有权没有太大的分别，它的基础是对建筑物的专有权和共有权，它的权利行使也同样受到所有权的影响。专业部分与共有部分相关联，在专有权的发展中促进了共有权的形成与确立。

1. 共有权的概念

由于《物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务[^[8]]。从这些文字和研究中我们可以看到，建筑物内部的共有部分是指已经明确的专有部分以外公共部分，这其中包含了过道、楼梯、外墙、屋梁、管道等等公共设施。对于法律规定的其他道路、绿地和公共场所与公共设施处标注为私人所有的都是属于建筑物区划内的业主共有的。因为我国的土地性质，业主对于地基部分只享有使用权而没有所有权。

1. 共同管理权的概念

共同管理权是建筑物区分所有权的一个权能。建共同管理权专属于业主，对于建筑物的管理，业主可以自主选择不同的管理方式——成立一个共同的组织对共有部分进行共同管理，或者不成立这样一个共同的团体而直接参与对建筑物的管理。

共同管理权是为了维护区分建筑物的机能所产生的一些不稳定因素，充分发挥其经济上的推动作用，社会的稳定作用，而制定的规则。

第二节 国内建筑物区分所有权制度的现状

我国开始启动物权法立法为止，迄今已经二十二年，从1998年开始立法的过程中专家学者对物权法的草案以及建议中，对“建筑物区分所有权”规定已经越来越明确、详实，这说明我国的立法机构以及法律学者已经认识到了建筑物区分所有权对社会的发展以及我们的日常生活的重要价值及意义。在立法的过程中，对建筑物区分所有权的理解更加深刻，也更加贴近我们的生活。这样的变化明确了建筑物所有人的身份以及权利，更有利于对所有权人权利的保护。对建筑物区分所有权的规定也从原来的15条减少为现在的14条，但内容上却是更加详细、更加与社会发展相结合。

陈华彬教授在其发表的文章说，建筑物区分所有权是指在现代社会，多个所有人共同同时拥有一个相同的建筑物时，各个所有权人对这个相同的建筑物的不同部分——专有部分和共有部分所拥有的权利，陈华彬教授同时还表示采用三元论说是最符合现代建筑物区分所有权制度的发展潮流的，所以说建筑物区分所有权是一项复合型权利[^[9]]。

建筑物区分所有权从一开始的只有专有权发展到专有权和共有权并存，再演变为专有权、共有权和共同管理权三种权利相辅相成。共有权的出现是为了更好的保护专有权，使得专有部分不会被其他人所侵犯，共有权是现代社会发展、建筑模式变化带来的一项新的权利，共有权在现代社会的发展中主要的矛盾表现在对共有部分的划分不够明确，对于公摊部分的共有权不够明确，保护不够有效。

刘国庆在其论文中从业主的共有权保护的角度分析了我国业主共有权具有从属性、局限性的特征，共有权主体的复合性和客体的多样性是不可分割的。从开发商、物业等分析，指出我国小区业主对共有权的保护意识淡薄[5]。[^[10]]张根生律师在《建筑物区分所有权之共有权制度探析》中说到，对建筑物区分所有权之共有权的内容进行了划分，将建筑物区分所有权之共有权人的权利分为了共有部分使用权、收益权、修缮改良权、处分权四个权利，将建筑物区分所有权之共有权人义务分为合理使用共有部分分摊维护费用两个义务[^[11]]。但是在现实生活中，建筑物区分所有权之共有权人的收益权却是不明确的，收益权基本都掌握在物业、业主委员会的手中，共有权人并不了解对共有部分的处分，以及共有部分对外出租或招商等商业行为带来的收益，共有权人一般情况下只会对一小部分的共有建筑物进行合理地使用与处分，对整体的建筑物内的共有部分的权利却知之甚少。对建筑物共有部分的划分不够清晰，权利不够明确使得权利人无法完整、准确的行使自己的权利，是对业主共有权的一种侵犯。

李国强教授的《建筑物区分所有权内涵的重新解释和规则厘清——基于民法典物权编编纂的展开》中我们了解到建筑物区分所有权原则上是以一栋独立建筑为限确定的，各国的立法也是以此为前提，共有部分可以分为法定共有和约定共有，法定共有是一般意义上的共有，而约定共有则是将专有部分在确定为一个人专有之前进行约定，使其成为共有部分[^[12]]。我国《物权法》实行的这12年来，对建筑物区分所有权的立法要根据经济的发展进行完善，使其跟符合我国社会的现状。

第三节 国外建筑物区分所有权制度的现状

着眼世界，我们知道大多数国家都已经建立建筑物区分所有权制度。包括法国、日本、德国等国家都在上个世纪就已经建立了相对完善的建筑物区分所有权制度。国外现如今的研究主要着眼于如何完善建筑物区分所有权制度使其能够与如今的经济发展相适应。在众多的文献中我们了解到，“一元论说”在19世纪初就已经在法国产生，从《法国民法典》第664条可以看出法国更多的是对专有权说的认可。而共有权说在日本和瑞士却随着时间的推移、时代的发展得到了更大的社会认可度，日本在1983年修改的建筑物区分所有权法，是对共有权说的一项重要发展。在“一元论说”中，因为时代的发展，对专有权说和共有权说的认可程度也随着经济的发展、对建筑物区分所有权的研究等，使得越来越多的专家学者以及普通大众认识到共有权的价值以及意义，“二元论说”由此而产生。““二元论说”在法国从立法上得到了承认，在美国以及我国台湾也同样在立法上得到了体现。“三元论说”是现代建筑物区分所有权的普遍学说，德国、日本、中国台湾还有我国都承认了“三元论说”，并将其进行了立法。

《物权法的》实行让建筑物区分所有权有了更加详细的规定，同时它也确定了我国的建筑物区分所有权的学说——三元论说。这些法律的规定以及专家学者的观点都表明专有权、共有权和成员权三部分共同组成了我国的建筑物区分所有权。2009年相关司法解释的出台，使得建筑物区分所有权有了更加清晰明确的法律依据。《商品房销售管理办法》规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任[9]。[^[13]]建筑物区分所有权制度在我国逐渐从立法上得到了确立，更好的保障了业主的共有权。但同时我国的建筑物区分所有权制度也还存在着一定的缺陷，对共有部分的划分不够明确，对权利的划分不够清楚，而业主共有权的保护也就存在缺陷。

第二章 建筑物区分所有权制度的建立

1、 历史发展

高层建筑物是现代社会人们生活主要场所，居住的主要形式，而建筑物区分所有权制度则是他的权力形态，成为了世界人们居住在高层建筑中的权利保障。建筑物区分所有权制度在英美法系中的建立具有一定的故事性和戏剧性。在1587年的Buryv.Pope案中，柯克引用了古罗马法原理“土地上穷天宇，下及地心”，这成为了后面建筑物区分所有权制度的一项原则。建筑物区分所有权的历史发展进程让我们体现着时代的进步、法律制度的完善，以及建筑技术的发展。

在英美法系和大陆法系中，建筑物区分所有权都是对原本就存在的物权或财产权制度的一种巨大的冲击，现代城市生活和区分所有带来的使用效率是其合理性的基础。我国各大城市都面临着房价飞速上涨的现状，公民对居住的环境有了更高的要求，这些因素都使得建筑物区分权制度在我国的发展更加快捷，制度的建立更加完善。一方面，在未来的立法过程中，必须从保障公民居住权的角度对建筑物所有权制度的立法进行完善；另一方面，要将建筑物区分所有权制度与现有的建筑物权利相关的制度结合起来，如承租制度，改善全体公民的居住条件。

建筑物区分所有权是随着经济、技术、科技的发展，使得建筑物的建设技术更加先进，土地立体化利用，以及需要区分所有权的建筑物的出现而出现的，在二战之后，全球满目疮痍，世界各地都有大量的住房需求，促进了建筑物区分所有权制度的发展与建立。

2、建立建筑物区分所有权的价值

建筑物区分所有权制度具有法律意义上的价值，这个制度的建立表明了我国法制制度的完善，能够更好地建设社会主义法制社会。一方面，对业主的责任确定统一的标准，使其不会在发生矛盾时因标准不同而产生其他更加严重的矛盾，明确业主的权利。另一方面，建筑物区分所有权在法律上的规定越来越详细，使其在法律意义有了一定的约束，在现实生活中将法律与合同相结合对共有权的约束也就更加合理有效，保障建筑物区分所有权在法律上不会失去其建立、存在的价值。

建筑物区分所有权制度具有一定的经济价值，经济发展是当今社会发展的主要动力，经济发展也推动着社会的进步。经济的发展为科学技术的进步提供了有利的保障，而科学技术的进步终究会在日常生活中得到体现，科学技术推动了对建筑物的建筑技术，使得建筑物拥有了更大的经济价值。建筑物是一种经济价值主体，它的财产属性决定了它的经济价值也是巨大的，建筑物内的专有部分是公民的私人财产，法律法规应当充分发挥其保护作用，对私有财产进行更加有效的保护，同时还要利用法律的强制性来实现资源的可持续发展、循环利用。如今的国际竞争中，不只是在经济上的竞争，资源的竞争也愈演愈烈，掌握这足够的资源是国家社会发展的重要条件，所有实现资源的可持续发展也是立法中的一项重要目的建筑物区分所有权制度的确立与完善是为土地资源循环利用提供了一定的法律保障。在土地资源匮乏越来越严重的中国，建筑物区分所有权应当发挥其作用，实现建筑物资源的合理利用。

建筑物区分所有权具有一定的社会价值，建筑物是人们从古至今居住的载体，建筑物的安定可以使居住者拥有一个稳定的心理从而保障社会的稳定。建筑物的条件不能够满足人的居住需求、无法给人带来安定的生活环境，就会间接影响社会的安定。建筑物区分所有权制度的建立，特别是共有权制度的建立，可以降低业主间因为行使建筑物区分所有权而产生的矛盾。所有权的明确可以降低业主行使权利时的混淆，可以减少对其他业主权利的侵犯。确定共有部分的权利，是对共有权人行使共有权的一种约束，降低所有权人在行使自己的共有权是对其他业主的权利造成损害；法律规定的完善，明确了个业主对建筑物所有权的责任与义务，在发生权利纠纷时就能够更好、更快的解决业主间因为建筑物所有权而产生的矛盾纠纷。所以，建筑物区分所有权关系着我国社会主义和谐社会的建设，健全、完善相关制度的法律可以避免社会出现不稳定因素。

3、共有权的建立与意义

有利于全面掌控建筑物区分所有权的法律关系，专有权的行使是建筑物区分所有权人权利实现的主要途径[10]。[^[14]]共有权是从属于专有权的，共有权制度的产生是因为专有权制度建立，而且共有权还会随着专有权的转移、变化而跟着它转移、变化。共有权概念的明确可以使业主认识到自己对共有部分的权利，从而将全体业主联结成为一个不可分割的共同体，成员权就此形成。共有权的建立可以在立法的过程中更好的掌握对建筑物区分所有权制度的法律关系。

有利于实现建筑物区分所有权中专有权利益的最大化[14]。[^[15]]专有权是建筑物区分所有权的核心权利，但专有部分为专有人独立使用、收益、处分，权利明确，在现实生活中一般不会产生权利纠纷。但共有权的性质以及其范围的划分，权利义务的确定等问题，在现实生活中，专有权权利的实现无法脱离对共有权内容的确定与划分。共有权划分明确可以使建筑物区分所有权人间的纠纷减少，从而保障专有部分的权利不会被混淆而遭到侵害，专有部分的权利没有损害可以保障专有权人利益的最大化。

有利于社区公共秩序的建立与维护[15]。[^[16]]随着社会的发展变化，建筑物区分所有权人的人数众多，每个人的经济状况各有不同、生活习惯天差地别、价值取向更是南辕北辙。共有权如何在行使的过程中实现自身的价值，最大程度的发挥自身的作用，实现建筑物区分所有权制度的宗旨与目的，是共有权的法律价值与意义。共有权的建立可以避免现代高层建筑物业主不可不免的要经过一定不属于自己所有的地方，如果将建筑物内的所有部分都准确的划分给每个人，则业主就会每时每刻都在侵犯着其他业主的权利，高层的业主则可能侵犯了建筑物内所有其他业主的权利，而底层业主则永远处于被侵犯的地位，这不利于建筑物内业主的团结与社会的稳定。

第三章 建筑物区分所有权之共有权的界定

一、共有权的特点

建筑物区分所有权中的共有权的客体具有整体性，是不可分割的；内容具有多样性，共有权的范围广阔，区域分散，种类繁多。对于建筑物区分所有权中共同共有的认定上，一般是除了个人专用的区域之外的公共区域，一般由物业管理。

二、共有权的学说观点

1、“总有”说

总有，是指多数人结合为不具有法律上人格的共同体，以团体资格对特定之物享有所有权[17]。[^[17]]该理论源于日耳曼法的村落共同体所有权，其主要特点是：第一，土地的管理及处分权属于村落团体，而使用、收益权能则属于村民；第二，村民享有的对共有部分的使用权、收益权，这是由于他们的身为这个村集体的成员所产生的。农村集体中每个集体成员都对其中的共有部分享有权利，但这个村集体是不具有法人资格的。

2、“按份共有”说

我们所说的按份共有，就是指按其事先确定的人数以及应有份额对同一各物体享有所有权的共同所有有。按份共有是按照各业主专有部分所占的比例进行的划分，将建筑物内的公共部分划分为相同的份额再按照各业主所占的比例进行分配，这样的按份共有是不可以单独进行转让与分割的。这里的共有部分不可以因为一个人的退出而将属于他大部分切割出去，也不可以单独的转让自己的共有部分。

3、“共同共有”说

共有关系因为很多人对同一个物体同时享有权利而形成的关系，共同共有是因为共有关系的存在而存在的，在现实生活中，比如夫妻关系、家庭关系等，在一般情况下都是不能够进行分割的，因为夫妻之间、家庭成员之间对绝大部分物体都是拥有相同的使用、处分和受益的权利，这样的权利在日常生活中无法进行准确的划分，也没有划分的必要，从而形成了共有的关系。由于建筑物内业主过多，对共有部分的管理不够协调方便，需要选出代表来进行管理，维护各业主在使用共有部分时的秩序，保障其他业主的权利，就要制定一定的规约来约束业主的行为，选择管理的人员，形成一定的关系——共同共有。

4、“类型确定共有性质”说

　 建筑物区分所有权的类型依各国法律之实践可以分为：纵切型区分所有权、横切型区分所有权还有混合型区分所有权三种类型[17]。[^[18]]纵切型区分所有权，指的是连排式或者并列式分间所有的建筑物之上成立的，比如连排的别墅的修建。有的人就认为，对共有部分的关系就可以理解为共有关系，因为划分了准确的份额则称为按份共有。横切型区分所有权，是指将一栋建筑物作横向即水平方向的切割，使各层建筑分别归由不同的区分所有权人所有的所有权，其区分所有人之间的共有部分除了共同的楼层板之外，还有共同的屋顶、楼梯、走廊等[18]。[^[19]]混合型区分所有权，指的是上下做水平分割、左右做竖直分割的分套所有的建筑物，各区分所有人的专有部分具有构造上和使用上的独立性。因为用横切型和混合型区分所有权要复杂很多，因此，认为用这样的方法容易将共有关系解释称为共同共有[^[20]]。

三、共有部分的范围

根据《物权法》的规定，建筑物区划内的道路是属于业主共有的[^[21]]，而绿化带除非标注了为私人所有的外也同样是属于业主共有的，对于其他公共设施如小区内的公共健身器材、休息娱乐的桌椅等，基本都不会由私人所有是属于建筑物区划内的业主共有。因为购买商品房而成为一个小区的业主，身为业主，对小区内的公共设施以及公共场所有优先使用的权利。所以小区内的共有停车位在对外开放是必须要先保障小区内业主的需求，而对小区内以及出售给私人的停车位则属于业主的专业部分。共有部分因占的面积较大，不够集中，不规则，所有对这部分的划分有一定的难度，法律规定的共有部分的范围可能还不够全面，我们则需要按照公序良俗、一般的通俗规定对共有部分进行一定的简单划分。

第四章 建筑物区分所有权共有部分

第一节 共有部分的权利

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