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摘 要

不动产预告登记制度是不动产登记制度的重要组成部分。我国的预告登记制度主要规定在《物权法》第20条，但该规定不够明确详细，存在诸多问题，需要进一步具体规定预告登记的法律效力以及合理划定适用主体。预告登记制度的完善，是我国社会主义市场经济的需要，对于降低双方当事人损害，保护权利人权益进而维护社会主义市场经济秩序的稳定，减少讼累争端从而节约司法资源有着十分重要的意义。

论文从预告登记的概念性质与该制度设立的初始目的出发，对我国预告登记的现状与问题进行研究。对比结合国外立法及研究有用成果，从不动产预告登记适用主体、效力范围，以及在破产程序、强制措施中的各方权利人利益保护等方面进行探索，进而提出相应的包括实体法与程序法上的完善建议。

预告登记制度兼俱物权与债权的双重性质，为了避免该制度浮于纸上甚至走向消亡，应当在充分研究制度理论与价值目的的基础上探索更为具有可操作性的完善方案。

关键词 ：不动产预告登记 效力 效力范围 立法完善

Research on the Institution of Real Estate Notice Registration

Abstract

The institution of real notice registration is an important part of the real estate registration system. Notice registration system in China is mainly stipulated in article 20 of The Property Law. But there are many problems with this provision being too general, the legal effect of notice registration lacks further provisions.The improvement of the system of advance notice registration is the need of the socialist market economy in China. It is of great significance to reduce the damage of both parties, protect the rights and interests of the right holders, and then maintain the stability of the order of the socialist market economy.

Discovering the nature and initial purpose of advance notice registration system and then presenting situation and existing problems of this institution in China. In terms of the applicable subject, scope of validity and the holder of the parties interests protection in bankruptcy proceedings and compulsory measures, with foreign legislation and research compared, this paper is to put forward the correspondence including perfecting advice on substantive law and procedural law.

In order to prevent the system from floating on the paper or even dying out, we should explore a more operable and perfect scheme on the basis of fully studying the system and founding the value and purpose of it.

Key Words： real estate notice registration；legal effect；sphere of application；improvement of legislation

目 录

摘 要 I

Abstract II

目录……………………………………………………………………………………………III

引言 1

一、预告登记制度基本理论 2

（一）预告登记制度的概念与特征 2

（二）预告登记制度的历史与发展 2

（三）预告登记制度的价值功能 3

（四）预告登记制度的性质 4

二、 预告登记制度的法律效力 5

（一）预警效力 5

（二）保全效力 5

（三）确定权利顺位的效力 6

（四）对抗第三人的效力 7

1. 预告登记制度是否具有破产保护效力 7

2. 预告登记制度是否具有对抗公权力的效力 9

三、 预告登记制度的适用范围 10

（一） 我国现行规定中的不足 10

（二） 预告登记制度能否适用于期房交易 11

四、 预告登记制度的程序性完善路径 12

（一）建立完善预告登记向本登记的推进的程序 12

（二）完善预告登记涂销的程序 12

参考文献 14

致谢 16

引言

改革开放以来，我国的房地产业的以十分迅猛的态势快速发展，不动产交易的数量越发增多。而随着房地产业的迅速繁荣，也出现了一些问题，例如“一房数卖”的现象时有发生，出卖人在出卖不动产之后很有可能会基于更高的收益或其他原因将不动产进行二次售卖给第三人并完成物权的移转登记，而买受人此时若只能够通过基于合同关系要求出卖人支付违约金或其他损失费用，无法实现购房目的，显然不足以对购房人的利益的充分维护，也势必会对市场秩序的稳定造成挑战与破坏。基于此，我国借鉴域外经验，结合国内背景，于2007年在《物权法》第20条建立了预告登记制度，该制度也第一次在我国法律条文中经立法确定下来。

而实际上该规定只是设定了一个框架，还不够充分，其中对预告登记的适用客体范围、法律效力以及程序设置的规定都还存在局限性，不仅对充分保护物权变动请求权人的期待权存在不利因素；也限制了预告登记义务人也就是不动产物权人的处分自由，因为在有些情况下，物权人的处分并不会使得权利人权利的实现被阻碍。为了弥补这一制度暂时的不足，近年来国务院出台了《不动产登记暂行条例》，国土资源部针对性地出台了《不动产登记暂行条例实施细则》，最高法也出台了一系列解释对其进行补充，各地也针对这一制度的适用制定了一些地方性规定。但随着不动产交易的数量愈发增多，形式愈发复杂，现有的规定已不足以适应现实需要，为了统一司法适用，使预告登记制度在不动产交易市场中有秩序地发挥更大作用，还是需要在法律中进行详尽的统一规定。而近年来，伴着民法典讨论制定的热潮，实践领域和学界要求系统性地重新补充完善这一制度地呼声日益增多，也将对这一制度的研究推向高潮。

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