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摘 要

随着人们居住模式的改变，住宅小区物业管理已经成为一种普遍现象。物业管理的质量密切关系到业主的生活质量和社区的和谐稳定。在现实社会中物业服务企业与业主时常会处于一个矛盾对立的角度，侵犯业主合法权益的事件频繁发生，而最终结果又往往归于无奈，无法得到妥善的解决。因此，研究物业管理相关法律制度中存在的问题，提出可行性建议以加强保护业主权益保护，具有极强的现实意义和理论价值。住宅小区物业管理中与业主权益相关的法律关系主要存在四对法律关系，侵犯业主权益的情形主要体现业主委员会擅自出租业主共有部分与物业服务企业出租停车位给外来用户、挪用维修基金、擅自断水电、缺乏安保措施以及相邻业主擅自给住宅进行添附和改建而业主委员会成立难、诉讼主体不明确、不作为以及物业服务企业服务意识和质量不足以及政府干预不足是造成业主权益被侵害的主要原因。最后论述业主权益保护的法律完善与制度建构，争取从源头上加强对业主权利的保护。

关键词：业主 住宅物业管理 业主委员会 建筑物区分所有权

Improvement of the legal system of property management in residential communities in China -- from the perspective of the protection of owners' rights and interests Abstract

With the change of people's living mode, property management in residential areas has become a common phenomenon. The quality of property management is closely related to the quality of life of the owners and the harmony and stability of the community. In the real society, property service enterprises and property owners are often in a contradictory perspective. Violations of the legitimate rights and interests of property owners occur frequently, and the final results are often attributed to helplessness and cannot be properly solved. Therefore, it is of great practical significance and theoretical value to study the problems existing in the relevant legal system of property management and put forward feasible Suggestions to strengthen the protection of owners' rights and interests. The legal relations related to owners' rights and interests in the property management of residential communities mainly include four pairs of legal relations: owners and owners committee, owners and property service enterprises, owners and government, owners and other owners. The violation of the owners' rights and interests mainly reflects that the owners' committee rents out the common part of the owners and the property service enterprises rent parking Spaces to external users without authorization, misappropriates maintenance funds, cuts off water and electricity without authorization, lacks security measures, and the neighboring owners add and rebuild the houses without authorization. The main reasons for the infringement of owners' rights are the difficulty of the establishment of owners' committee, the unclear litigation subject, the omission, the insufficient service consciousness and quality of property service enterprises and the insufficient government intervention. Finally, it discusses the legal perfection and system construction of owners' rights protection, and strives to strengthen the protection of owners' rights from the source.

Key words: The owner; Residential property management; Owners' committee；

目 录

摘要 I

Improvement of the legal system of property management in residential communities in China -- from the perspective of the protection of owners' rights and interests Abstract II

一、引言 1

二、我国住宅小区物业管理中与业主相关的法律关系梳理 2

（一）业主与业主委员会：委托与代理的关系 2

（二）业主与物业服务企业：委托合同关系 2

（三）业主与政府：指导监督关系 2

（四）业主与其他业主：相邻关系 3

四、我国住宅小区物业管理中侵犯业主权益的主要情形 5

（一）业主委员会对业主权益的侵犯 5

（二）物业服务企业侵害业主权益的情形 5

1.物业服务企业出租停车位给外来用户 5

2.擅自挪用维修基金现象普遍 6

3.擅自断水电 7

4.安保措施缺乏 7

（三）业主对其他业主的权利侵害 7

五、住宅小区业主权益受到侵犯的主要原因分析 9

（一）业主委员会成立难 9

（二）业主委员会的诉讼主体资格不明确 9

（三）业主委员会不作为 10

（四）缺乏对业主委员会监督机制 10

（五）物业服务企业服务意识及质量不足 11

（六）政府干预不足 11

1.指导与监督不到位 12

2.纠纷化解渠道较为单一 12

六、完善我国住宅小区物业管理法律制度的几点建议 13

（一）业主委员会立法与制度完善 13

1.增强法制宣传，提高业主自治意识 13

2.完善立法，明确业主委员会主体资格、提供制度保障 13

3.健全机制，规范业主委员会运作 14

4.强化监管，形成常态化的监督机制 15

（二）物业管理企业的立法与制度完善 15

1.规范物业管理招投标立法 15

2.完善物业管理企业资质管理制度 15

3.完善物业管理服务收费管理制度 16

4.完善物业共用部位共用设施设备维修基金制度 16

5.多部门联动保障业主安全 16

（三）政府加强指导，创建多元化纠纷解决渠道 16

1.加强政府指导 16

2.诉调结合，畅通多元化纠纷解决渠道 17

结语 18

参考文献 19

致谢 21

一、引言

根据东方网的报道，在2016年南京江宁某小区因为物业交接，业主自购盾牌头盔组成护卫队大战旧物业，现场剑拔弩张。这种物业服务企业与业主产生冲突，甚至针锋相对的现象足以反映出当前住宅小区物业管理现状的严峻。当前住宅小区物业管理中存在的问题十分突出，对业主权益保护的话题应该重视起来。

在对当前住宅物业管理问题进行研究前，首先对住宅物业管理以及业主的基础概念进行具体定义，为下文的理论的研究提供重要的理论支撑。

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