量化德国政府对房屋租赁的干预

原文作者 Konstantin Kholodilin

摘要：本研究介绍了一种新的政府租赁市场法规的国际纵向数据库。这些规定是基于二元变量的实时深入分析国家具体立法。三个主要的限制性政策被考虑:租金控制，租客保护，以及住房配给。数据库从1910年到2020年，覆盖101个国家和州。这产生了时间和空间管制强度的比较。据数据分析显示，20世纪上半叶限制性政策激增世纪。然而，二战后，政策的演变分歧:虽然租金控制变得更加灵活或逐步取消，土地使用权的安全稳定在高水平甚至增加，而住房配给制的使用却越来越少。

关键词：租赁监管指标;租金控制;保护租客;住房分配

住房是人类生活最重要的需求之一。它也是监管最严格的银行部门之一。自第一次世界大战以来，政府在大多数国家都积极干预住房市场市场，试图纠正现有或预期的市场失灵。例如，几乎所有国家都有在某种程度上有租金控制。到2010年代初，大多数国家放弃了这类规定。然而，现在在许多国家可以看到租金管制的复兴。例如,2019年7月和2020年3月，法国巴黎和里昂对租金设定实施了限制，分别;加州于2020年1月实施了全州范围的租金增长限制，现在也确实如此有效期至2031年1月;在柏林(德国)，租金冻结了5年2020年2月，举几个例子。2019冠状病毒病大流行疫情加剧了这些措施的重要性。在大多数国家实行卫生限制之后，比如2020年3月的封锁导致收入损失，导致全球范围内的驱逐禁令和租金冻结。因此，住房市场监管发挥重要作用不仅仅是历史事实，而是事实目前的现实。

尽管政府使用各种胡萝卜和大棒的组合来实现他们的目标，这里我们只专注于政策。具体来说，我们研究了三个限制性住房市场条例:(一)租金管制;(b)保护租户免遭驱逐;(c)住房配给。被这些政策无处不在，而且经常在大范围内使用，它们不仅会影响社会的各个方面房地产市场，也是整个经济。他们可以影响房价和租金，这是一种选择在租赁与拥有、住宅建设、财富积累与住宅分配之间的流动性。间接地，它们会助长投机性价格泡沫的形成失业持续。这种措施可以促进对其影响的评估政府干预的严格程度的量化指标。因此,本研究的目的是寻找一个多国家、多时期的租赁住房市场数据库规定。相应的限制性住房市场政策近似为一组指数基于对101个国家发布的所有相关立法的彻底分析(在国家在1910年到2020年之间。这是一个独特的时空数据集所考虑的法规的覆盖范围和范围。它提供了丰富的各种基础对跨空间和时间的法规进行比较分析，并为未来提供有价值的投入计量经济学分析了此类法规对住房市场各个方面的影响，在具体的经济，以及总体的经济此外，新的数据库提供了一个广泛的国际视角，可以对决策有用，因为需要政府干预出现了一次又一次，这样类似尝试的经历就会发生过去可以作为政策设计的指导方针。最后，该数据可用于国际投资者和咨询公司支持他们的决策，以获得监管指数的许可检查现有的和潜在的与监管相关的风险和机会。

这项研究有几个重要的优点。首先，它涵盖的时间很长，也就是政府法规对市场（尤其是住房）的长期影响，这一点很强调交易非常稳定的商品的市场。其次，它包括了来自所有有人居住的国家，利用各种各样的不仅仅是社会经济和文化条件，但也是历史路径。第三，它包含一个衡量强度的新指标住房配给——一种迄今为止在文献中被忽视的监管形式。

文章的结构安排如下。下一节描述了两国的住房政策工具狭义和广义。在第 2 节中，衡量住房市场监管的现有方法讨论了指数，并解释了我们构建监管指数的方法。在第 3 节中，对我们的监管指数进行了探索性分析。三个限制的演变对全球和大陆一级的政策进行了调查。最后，第4节总结了研究。

1.住房政策及其量化分析

1.1.关于住房政策的手段

从广义上讲，住房政策可以定义为政府为影响住房市场表现而采取的所有措施。这种干预措施的主要目的是为人们提供负担得起的住房，同时必须满足某些质量标准。除此之外，政府还可以追求其他目标：政治稳定、国内经济的竞争力，甚至刺激工业化。例如，在两次世界大战期间，德国的住房租金被限制为适度要求工人增加工资的要求，并因此使国内产品更便宜。在20世纪20年代，巴西当局试图通过阻止房地产投资来增加对制造业的投资，而房地产投资在当时的利润很高。最终，通过租金控制，当局设法降低了这种盈利能力，从而使对制造业的投资相对更有利可图(Bonduki，1994，第717页)。

政府可以利用各种各样的工具来规范住房市场（住房政策的示意图见图1）。狭义上的住房政策工具可以分为刺激性和限制性两种。刺激住房政策有两种形式：实物援助，帮助住宅（社会）建设；以及主题援助，通过住房补贴来帮助租户。限制性措施包括租金控制、保护租户不被驱逐和住房配给。下面将更详细地介绍这些工具。

我们从刺激住房政策的工具开始。第一个工具是刺激住宅建设。这类住房政策的主要目的是扩大住房的供应，特别是廉价住房的供应。不断增长的供应应该会使住房更便宜。我们还追求其他目的。例如，它包括建立了一个强大的抵制共产主义宣传的所有者阶级，就像在冷战期间的西德一样。在老龄化社会中，模拟政策的目的往往是为老年人积累财富。在支持家庭、改善住房条件、通过建筑业促进经济等方面，也是刺激住房政策的目标(见Haas，2018年)。刺激住宅建设的政策包括以下工具：(a)提供建筑补贴的形式的国家援助以及低息或零息贷款；(b)提供国家信贷担保；(c)减免税费（特别是土地印花税）；以及(d)以较低的价格或长期租赁的形式提供建筑用地。

利用这些工具，国家打算培育住宅建筑，并首先为低收入家庭提供经济适用房。这种有时被称为社会住房的住房，可以是出租的，也可以是业主居住的。有时（例如，在20世纪40-70年代的西班牙），国家建造出租房屋，稍后由租户购买。在冰岛，在1930-1970年代，社会工作者的房子主要是作为业主居住而建造的（见斯文森，2004年）。社会住房的租金受到限制，通常设置在建设和运营成本的水平，加上适度的加价，代表着房东的公平利润。要想成为社会住房的租户，就需要证明一个人的收入足够低。然而，一旦租户搬进来，他们的收入几乎永远不会得到核实。因此，收入增加的家庭继续占用社会住房，即使他们正式上不再有资格享受社会住房。因此，许多低收入者无法获得社会住房。问题是，核实居住在社会住房中的家庭的收入水平和进行驱逐行动都太昂贵了。这是社会租赁住房的主要缺点之一，因为它降低了其效率。

刺激住房政策的第二个工具是住房补贴。这些补贴是支付给低收入家庭的国家补贴，有时是直接支付给他们的房东（例如，在美国，这种援助被称为住房券）。这个想法是为了支付这些家庭的一部分住房费用，以使他们能够生活在适当的条件下。这一政策可以被认为是对社会住房政策的一种替代选择或补充。在这种情况下，可以持续地进行经济状况调查，并根据家庭收入的变化来调整住房津贴。这也是一种更灵活的援助形式，因为它允许家庭更多的自由地选择他们想居住的住所。如果这种补贴是以现金的形式提供的，因此租户几乎可以选择相应的价格部分的任何住宅。这种政策的一个很大的缺点是其通货膨胀效应：特别是在房地产市场，由于其严格的短期供应，需求的增加将立即导致租金和价格的上涨。

接下来，我们考虑住房政策的限制性工具。在历史上，第一个限制性的工具是保护租户不被驱逐。在第一次世界大战之前，相应的立法是非常自由的。房东和租客之间的关系主要由租赁合同规定。该合同可以有一个明确的或不确定的期限。如果合同期限确定，那么在合同结束后，房东可以不办理任何手续就驱逐租客。在合同期限内，通常只有当承租人违反了合同或民法典中规定的某些条件时，才能发生驱逐。其中一个被驱逐的原因可能是延迟支付租金。

当时，合同通常是短期的，通常长达1年。在正常情况下，这并不会给租户带来太多的问题。然而，在战争、革命和自然灾害等导致严重住房短缺的特殊情况下，由于被驱逐而造成的住房损失可能导致无家可归。因此，当面对这种情况时，几乎所有的政策制定者都引入了以下限制，使驱逐租户更加困难。首先，现有合同在到期时自动延长，有时无限期，有时短时间。从历史上看，这种短期的延长往往是长期的，因为相应的规定随着每一项新的法令而稳步延长。第二，禁止房东违反租赁合同，除非有一套或多或少明确的原因，包括不支付租金；房东或其亲属急需搬进租客居住的住宅；承租人对房屋的疏忽处理；或承租人对其他租户或业主的不可接受的行为。

在住房政策工具中，保护租户免于被驱逐是最持久的。在它引入后的最初几十年里，它被认为是极端情况导致的一项紧急措施。然而，它后来被强烈地植根于立法和人们的思想之中。在某种程度上，这与它不需要直接操纵市场价格有关，而与租金管制政策有关。该政策的一个重要优点是，它使租赁关系更加稳定。缺点是，它使驱逐恶意的租户更加困难，从而降低了房地产行业投资的吸引力。例如，在德国，由于其强大的驱逐保护，出售的租客住宅的价值远远低于相同的空置住宅（见科罗迪林、密森和迈克尔森，2017）。

外文文献出处：

Kholodilin,Konstantin A.Quantifying a century of state intervention in rental housing inGermany[J]. Urban Research amp; Practice.2017: 270-285.

附外文文献原文

Quantifying a century of state intervention in rental housing in Germany

ABSTRACT

This study introduces a new internationang binary variables based on a thorough analysis of real-time, counl longitudinal database of govenmental rental market regulations. The regulations are measured usitryspecific legislation. Three major restrictive policies are considered: rent control, protection from restriction, and housing rationing. The database covers 101 countries and states between 1910 and 2020. This allows comparisons of regulation intensity across both time and space. The analysis reveals a surge in restrictive policies in the first half of the 20th century. However, following World War II, the evolution of policies diverged: whereas rent control became more flexible or was phased out, tenure security stabilized at a high level or even increased, and housing rationing became used less frequently

KEYWORDS

rental regulation indices; rent control; tenure security; housing rationing

Housing is one of the most important needs for human life. It is also one of the most heavily regulated sectors. Since World War I, in most countries, the government has actively intervened in the housing market, trying to correct existing or imagined market failures. For example, virtually all countries have had, at some point, rent controls. By the early 2010s, such regulations were abandoned by most countries. However, a renaissance of rent control is now observable in many countries. For example, limitations on rent setting were imposed in Paris and Lyon (France) in July 2019 and March 2020, respectively; state-wide rent growth restrictions were introduced in California in January 2020 and are to remain in force until January 2031; and in Berlin (Germany) ren

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