从房子到家

——为家庭暴力受害者创造提前终止租约的权利

Anne C.Johnson

玛莎-史密斯（Martha Smith）的男友在特拉华州威尔明顿的公寓里袭击并强奸了她。他们在特拉华州威尔明顿的公寓住了两年多。两年多以来，虽然他在袭击发生时没有住在那间公寓里，但他知道玛莎什么时候会在家，也知道如何闯入公寓。袭击事件发生后，玛莎报了警，调查人员向她提供了明智的建议：为了保证她的安全，她必须立即搬家，肇事者和与他有关的任何人都不能知道她的下落以及行踪。此后不久，玛莎与调查员讨论了这一事件，她听取了调查员的建议，同时她也与公寓楼的房东进行了沟通。房东向她保证，她可以搬出她的公寓并且而不受任何惩罚。她的公寓没有任何罚款，且她已经支付了到本月底为止的租金。然而，玛莎很快就收到了两个月的租金账单。房东的行为是符合特拉华州的房东-租客法的，该法禁止在没有事先通知的情况下终止按月租约。玛莎不仅没收了她的押金，而且还支付了400多美元的损失，以维护她的信用。为了维护她的信用，她还支付了400多美元的赔偿金。

像玛莎-史密斯这样的家庭暴力受害者，在逃离家庭暴力的过程中，必须考虑根据《刑法》规定的经济处罚。各州的房东-租户法为了保护房东的权利，通常要求在终止租赁之前发出通知。而房东-房客法规通常承认标准通知条款的某些例外，允许因服兵役、死亡等原因提前终止合同。然而，直到最近，这些法规都没有承认在自己家里成为暴力犯罪的受害者是一个值得考虑的例外。一些州已经颁布了立法改革，以弥补这一明显的遗漏，给予受害者提前终止的权利。

本说明将研究为家庭暴力受害者提供提前终止权利的州法律的必要性和合法性。本说明将审查各州法律的必要性和合法性，这些法律规定家庭暴力受害者有权终止租房协议而不受惩罚，以逃避虐待。第一部分描述了提前终止协议的法规如何效益、房东、其他租户和整个社会。第二部分解释了为什么更多的州必须制定早期终止法规，以保护家庭暴力受害者的租赁住房。第三部分展示了提前终止法规如何融入财产理论以及它们在实践中与财产法的关系。第四部分提出了以下策略争取在州一级对提前终止法规的支持。这些法律消除了一个经济障碍，否则可能会阻碍受害者离开他们的施虐者。在倡导者、房东和立法者的帮助下，各州可以改革他们的房东-租户法，以消除这一障碍。

I. 提前终止立法的受益者

家庭暴力是一个严重而复杂的问题。由于这个问题的复杂性，法律忽略了情感上的问题

和心理因素，而把注意力集中在更容易识别的虐待的身体影响上。社会上的无知和法律上的障碍相结合，使受害者在试图离开虐待者时面临更多的挑战。提前终止的法规消除了一个法律障碍，同时也改善了房东和邻居们的整体状况。

A. 家庭暴力受害者

家庭暴力是普遍存在的，但却被广泛误解。虽然许多人认识到，家庭暴力绝大多数是妇女的受害者，但他们往往认为大多数虐待事件是轻微的和不经常发生的，是由于压力或贫困造成的。实际上，在美国，每七秒钟就有一名妇女受到虐待。无论其文化、种族、职业、收入水平或年龄如何。每年有400万起家庭暴力事件的报告但据估计，多达百分之九十的受虐妇女从未报告她们受到的虐待。此外，家庭暴力构成了 '15至44岁妇女受到严重伤害的最主要原因之一'。然而，官方统计数字并不确定，而且文化上的错误关于家庭暴力的性质及其受害者的概念最终占了上风。

一些人--包括警察、检察官、法官和陪审员--认为受害者 '挑衅 '他们的施暴者，因此受害者要对他们的虐待行为负责。然而，这些人没有意识到，家庭暴力不仅仅是男人打女人。对受害妇女来说，家庭暴力包括身体和精神上的暴力。

尽管情感虐待是家庭暴力的一个组成部分，但它很难定义或量化。因此，法律传统上侧重于虐待的身体方面，而对精神虐待的受害者几乎没有法律追索权。家庭暴力受害者与施暴者在一起的原因复杂多样，对每个受害者来说都是独一无二的。由于心理上的虐待或文化上的制约，一些受害者无法理性地审视他们的关系并离开。资源较少的受害者必须权衡逃避虐待的好处和无家可归的风险。大约50%的无家可归的妇女和儿童是为了逃避家庭暴力，而对庇护所的需求超过了现有的必要资金。此外，当妇女与家人分离时，发生严重暴力和死亡的风险大大增加。此外，当一名妇女与她的家人分离时，严重暴力和死亡的风险会急剧增加。

尽管保护令减轻了与家庭暴力和杀人有关的风险，但它们未能为受害者提供完全的保护。

彻底保护受害者。

一旦受害者做出离开施暴者的艰难决定，那些租住房屋的人就面临着避免提前终止租约相关费用的挑战。在没有法律规定家庭暴力受害者不受标准租约终止程序约束的情况下，与房东谈判是受害者唯一的办法。一些租户，往往在律师和倡导者的帮助下成功地通过谈判提前结束租约。由于这种方法取决于房东的自由裁量权，受害者缺乏提前终止租约的法规所提供的保证。如果没有这些法规，受害者必须说服他们的房东，让他们相信解除租约是符合房东的最大利益的。不幸的是，房东可能没有意识到解除家庭暴力受害者的租约的好处。

B. 家庭暴力的房东和邻居

受害者

房东们对为遭受家庭暴力的房客提供的法定保护作出回应。有了提前终止的法律房东们努力理解解除租约的政策，因为该租户在该单位有犯罪活动。照顾家庭暴力受害者的政策背后的好处在于们鼓励受害者采取步骤离开他们的虐待。如果受害者知道他们有一系列的选择，

他们就不太可能对暴力事件保密，社区也就不会再有暴力事件发生。尽管有些房东担心，在受害者离开后，施暴者会回到出租屋，但这些担心通常是没有根据的；施暴者的目标是特定的亲密伙伴或家庭成员，而不是随机的个人。此外，允许受害者提前终止租约，可以防止或减少暴力对房屋的物理破坏。事实上，提前终止租约的法规可以为房东省去维修房屋的不便。

如果房东认识到提前终止租约对他们自己和所有租户的好处, 他们就会接受有利于家庭暴力的谈判和立法建议，使家庭暴力受害者受益。尽管家庭暴力受害者可能能够通过与房东的谈判提前终止租约，但他们不能保证每个房东都会满足他们的要求。提前终止租约的法规为受害者提供了谈判所缺乏的保证，此外还提供了一个比忍受更多虐待更令人满意的选择。

II. 提前终止立法的必要性

绝大多数州都没有为家庭暴力受害者提供提前终止租约的权利。在联邦一级，这种保护措施也很少。

最高法院拒绝承认免于私人暴力行为的基本权利，国会也只在联邦一级保护受害者。

国会只在联邦援助的住房中通过最近扩大的《针对妇女的暴力法案》保护受害者。此外，房东不愿意与受害者谈判，这给那些试图离开施暴者的人造成了障碍。各州的提前终止法规扩大了现有的保护范围，以保护那些在现有法律下仍然脆弱的受害者。

A. 没有免于暴力的基本权利

美国宪法第十四修正案禁止各州剥夺 '任何人的生命、自由或财产，而不经过适当的法律程序。正当程序条款不仅保证了公平的程序，而且还保证了在任何情况下都不会有任何问题。为了抵御实质性的正当程序辩护，国家必须提供一个令人信服的国家利益，以证明限制基本权利的国家行为是合理的。如果联邦政府承认一项限制基本权利的基本权利，各州可能会被禁止采取限制基本权利的行动。一个州在这种惩罚中所宣称的利益几乎肯定会涉及对私人合同的尊重和促进住房市场的稳定。

然而，如果以严格审查作为适当的标准，国家将承担很大的责任，证明惩罚条款是 '狭义”的，只表达合法的国家利益。

目前，法院并不承认免遭暴力的基本权利。然而，这种权利的司法支持的种子存在于既定的基本权利中，即身体完整权。这项权利包括妇女控制自己的权利。此外，'私密和个人的选择 '是 '个人的核心'。在考虑传统的身体完整权时，在诉密西西比州局长一案中，我们可以看到 '亲密和个人的选择 '是 '个人尊严和自主的核心'，是第十四修正案保护的自由的核心。最高法院在Cruzan诉密苏里州卫生局局长一案中指出，普通法将一个人在没有同意或合法理由的情况下接触另一个人的行为定性为殴打。从那时起，至少有一个联邦地区法院宣布，政府在某种程度上有义务为其提供服务。

尽管取得了这一进展，法院不太可能承认免遭暴力的基本权利。最高法院曾多次表示不愿意“将实质性正当程序的概念 ”扩大到新的自由利益。在没有《权利法案》更具体条款的指导下，除了不愿意通过法官制定的法律来创造一个新的基本权利外，法院认为第十四条修正案是为了保护公民不受国家的暴力侵害，但不包括私人的暴力行为。因此，最高法院的判例为司法承认免受暴力的基本权利设置了巨大的障碍。因此，家庭暴力受害者必须从其他地方寻求保护，以避免提前终止处罚。

B. 房东的抵制

当家庭暴力受害者找到他们的房终止租约时，他们可能会遇到直接的敌意，或如玛莎-史密斯所证明的那样，遇到同情，再加上不愿意没收损失。在没有提前终止法规的州，受害者面临着与房东的繁琐谈判。获得辩护人的受害者可以通过熟练的谈判者与房东达成正式的、相互的租赁终止协议而获得优势。然而，辩护人往往不能说服房东。使其相信房客情况的严重性和紧迫性可以证明他们有理由终止租约。租户的情况的严重性和紧迫性证明解除租约是合理的。结果是。许多受害者面临着一个不合情理的选择，即要么和施暴者呆在一起，要么就选择承担赔偿责任。虐待者，或者选择承担终止租约的经济处罚，破坏他们的信用等级。

并冒着无家可归的风险。

根据提前终止法案的提案人，房东通常会反对家庭暴力住房立法，公共住房管理局、房东协会，甚至代表房东的律师事务所、代表房东的律师事务所监测可能产生负面影响的立法提案。一些房东担心租户会滥用这种保护措施来破坏租约，另一些人则担心，提前终止租约的法规创造了一个不受一般租赁规则约束的特殊人群，最终会导致家庭暴力受害者有违反其他合同义务的自由。最重要的是，如果房东无法在短时间内找到新的租户，他们就会意识到经济损失的风险。总而言之，许多房东仍然不相信 '家庭暴力的紧急性质 '值得终止租约。

C. 2005年（VAWA）和联邦援助住房中的家庭暴力受害者

虽然房东往往没有认识到家庭暴力的严重性，但国会在十 多年前就承认了这一事实，当时它通过1994年的《针对妇女的暴力法案》（VAWA）开始对家庭暴力进行监督。VAWA规定在某些情况下，家庭暴力是一种联邦犯罪，授权设立全国家庭暴力热线，提供培训以帮助地方、州和联邦机构处理家庭暴力犯罪，并授权提供资金以确保家庭暴力受害者的法律代表。2006年1月5日，布什总统签署了《2005年针对妇女的暴力和司法部改革法案》（VAWA 2005），使之成为法律。鉴于VAWA在改善对家庭暴力的刑事司法反应方面取得的成功，国会将原来的刑事重点扩大到了住房方面和就业保护。此外，VAWA 2005有效地为参加联邦第8节和公共住房计划的家庭暴力受害者规定了提前终止租赁的权利。

联邦援助住房指的是以下广泛的类别：政府拥有或补贴的住房，除其他外，包括第8节和公共住房。根据第8节住房计划，美国住房和城市发展部（U.S.Department of Housing and Ur禁止发展部（HUD）帮助非常低收入的家庭、老年人和残疾 人在私人住房市场上 '买得起体面、安全和卫生的住房'。第八节计划有几种不同的形式,HUD向公共住房机构（PHAs）提供联邦资金，这些机构在当地管理该计划。如果一个人符合第8节的标准，当地的PH就会根据租户的收入来补贴私人房东的租金。另一方面，公共住房是由政府拥有的住房，租金是根据每10个人的实际支付能力来计算，其他形式的补贴性住房也广泛依赖这些标准。

在2005年VAWA法案之前，第8款租户只有在提前通知PHA的情况下才可以搬家并继续获得住房援助。现在，如果他们遵守了所有其他第8款的义务，为了保护现在或曾经是家庭暴力受害者的人而搬家，以及“合理地认为”他们“很快就会”离开，则可以规避这些要求。如果呆在受补贴的单位里，就有可能受到进一步暴力的伤害。

同样，第8节和公共住房的租户原本面临着失去联邦援助，如果他们或其家庭成员在出租屋的任何地方参与了与家庭暴力有关的犯罪活动。根据《2005年家庭暴力法》，PHA不能将这种类型的活动作为终止合同的理由，无论是租赁权还是受害者的“占用权”。居住权”的语言可以防止PHA拒绝为逃避未来暴力而需要搬迁的租户的公共住房资格。此外，其他地区的受害者联邦政府援助的项目有可能依据同一条款要求同样的权利。如果这一措辞不能保护这些情况下的家庭暴力受害者，那么，国会可能会通过未来的修正案来扩展VAWA，以确保公共住房的受害者--可能是其他联邦援助项目的受害者有权提前租赁。尽管VAWA 2005有其潜在的局限性，但许多家庭暴力受害者不再需要选择在公共住房中居住。在失去联邦援助和生活在虐待性环境中之间。不幸的是，即使是最广泛的解释VAWA 2005的规定未能保护联邦援助的住房计划之外的家庭暴力受害者。

尽管有一些条款涉及提前终止权，但联邦法律未能保护所有居住在出租房屋的家庭暴力受害者。房东的反对让人感到沮丧在保护家庭暴力受害者的立法建议方面，法院对扩大宪法法理的范围犹豫不决。然而，立法者可以在美国财产法的理论和实践中找到创建受害者提前终止权利的依据。

III. 提前终止的法规和法律

A. 在理论上为家庭暴力受害者提前终止租约

宪法制定者认为，获得和拥有财产的权利是享受自由的 根本。法院还通过了平衡测试，评估政府在管理财产所有权方面的利益，尽管人们普遍认为对所有权利益的热心保护限制了财产权利的公平再分配。财产法的发展允许政府在各方之间重新分配财产权利，这对Fra mers所预示的传统财产观提出了挑战。此外，这些法律的发展表明，法律在试图实现公平方面具有再分配的性质。在绝对主义的印象之下，既定的财产法和关于人类尊严的直觉挑战了广泛传播的关于无条件所有权的错误观念。

从表面上看，绝对主义的修辞充斥着关于产权的 “常识 ”概念

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