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摘 要

：随着城乡一体化的发展，农村经历了大范围的拆迁，伴随着农民获得了拆迁安置房，有些人甚至获得了数套。由此而来的安置房买卖便火了起来。但是农村拆迁安置有着多种安置类型，拆迁安置房有多重性质，其买卖合同的效力不能一概而论。对于以商品房安置的，若该商品房属于政策性商品房，属于限制交易类型，在五年内不得上市交易。若该商品房属于完全商品房，买卖合同有效；对于以“小产权房”安置的，其买卖行为不符合条件，一般认定为无效；对于以自建房屋安置的，当买卖双方都是农户时，其买卖合同为有效，当买卖双方当事人一方是本集体经济组织成员，一方是城市居民时，买卖合同效力有“有效说”和“无效说”之分。同时应该完善法律制度，建立一整套适合农村拆迁安置房屋买卖的规则和机制，减少合同纠纷。

关键词：农村拆迁安置房；买卖合同效力；小产权房；商品房 ；制度完善

Abstract：With the development of urban-rural integration, countryside has been going through a large scale of eminent domain. Farmers got their resettlement houses, some of who even got two or three of those houses, whereby rises up houses’ transaction. However, with various kinds and natures of eminent domain and resettlement house, the validity of contract note can not be considered as a whole. For those settled with commodity house, if it belongs to policy-related one that its trading right is limited, it can not be listed within five years; while if it is the none policy-related one, its contract note is valid. For those settled with small property right house which is ineligible, it is generally treated as invalid. As those settled with self-built house, when both parties are peasant households, its contract note is valid; when one party is the peasant household, another one is the urban household, its contract note will be distinguished with valid and invalid. Our country should improve the legal system to set up a series of rule that suitable for the trade of eminent domain and resettlement rural house for the decrease of contract disputes.

Keywords：Eminent domain and resettlement rural house; validity of contract note; small property right house; commodity house; system improvement

目 录

引言 4

一、典型案例及争议问题 4

（一）典型案例 4

（二）争议问题 5

二、农村安置房的性质与分类 5

（一）农村拆迁安置房的性质 5

（二）农村拆迁安置房的分类 7

三、拆迁安置房买卖合同的效力 8

（一）商品房安置之买卖合同效力 8

（二）小产权房安置之买卖合同效力 10

（三）自建房屋安置之买卖合同效力 11

四、完善农村拆迁安置房买卖的法律制度建议 14

（一）完善不动产登记制度 14

（二）改变“房地一体主义” 14

（三）探索农村房地产开发制度 14

（四）统一农村房屋拆迁标准 15

结 语 16

参 考 文 献 17

致 谢 18

引言

随着新农村建设的不断推进，中国农村经历了一场大范围的拆迁活动，许多分散在宅基地上的一家一户的农村房屋逐渐消失，取而代之的是政府补偿的一套套安置房。由于各地的补偿形式不同，许多农村地区实行“拆迁一处补偿一处”和按面积进行拆迁补偿等政策，使得许多原本家中房屋面积大者获得数套安置房，受经济利益的驱动，农户进行买卖拆迁安置房活动相当活跃，一方面流失了大量国家房地产交易税费，侵害了国家利益；另一方面因买卖交易拆迁安置房合同的效力不确定导致纠纷频发，既损害了买卖双方当事人的合法权益，还导致了社会的不和谐，不稳定。为妥善解决农村大量出现的农村拆迁安置房的买卖问题，创建一种基于集体土地使用权的农村房地产开发经营制度，从农村土地进行房地产开发管理、规划和建设管理、所有权流转的物权登记及物业管理等方面进行法律规范已变得相当紧迫。^[1]

一、典型案例及争议问题

（一）典型案例

2011年10月9日,原告张某（城市居民）与被告李某（某村农户）签订《出卖拆迁安置房合同》一份，约定被告将其不久将拿到的拆迁安置房一套（建在农村集体土地上）出卖给原告，房屋面积90平方米,总价款25万元。签订合同后，原告按约定付清了预付款和定金，被告于同年12月10日将房屋交给原告并由原告居住。2013年5月初，被告领取房产证和土地证后由于房屋价格上涨，拒绝履行合同约定，至今尚未办理过户手续。原告张某要求被告继续履行合同，协助其办理房屋过户手续。庭审时，被告以双方签订合同时，转让的房屋尚属于农村集体土地上的房屋，房屋用地性质还是集体土地，还未被征收为国有土地，原、被告之间这一买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条之规定“农村集体所有的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设”。若安置房买卖合同成立，实际上便是将农民集体所有的土地使用权变相用于非农建设，违反了《土地管理法》的强制性规定，主张买卖合同无效，要求买方返还安置房屋^[2]

（二）争议问题

在上述案例中，涉及到拆迁安置房买卖合同的标的物是种特殊的不动产-农村拆迁安置房。因为农村拆迁安置房的特殊性质，导致交易买卖纠纷频发。这是目前困扰司法实践的难题，并且也是影响农村安置房买卖合同效力的关键所在。那么不同类型的拆迁安置房是否能够进行交易？进行买卖时合同的效力又是怎样呢？解决这些争议问题应先对农村拆迁安置房的性质与分类进行理解与把握。

二、农村安置房的性质与分类

（一）农村拆迁安置房的性质

农村拆迁安置房实质上是农村房地产开发的产物，即农村集体经济组织与房地产开发企业合作，在本集体建设用地上建设居住楼或农民新村，新型公寓等房屋，建设完成后再出卖给本组织内村民，由本集体经济组织成员居住。农村进行大规模的征地拆迁是快速推进我国新农村建设和城市化带动城镇化的途径和产物，而安置房的产生是为了在安置失地农民的过程之中对农村建设布局进行重新规划和调整，改善农民的居住状况，同时提高土地的集约化水平。因此带有很强的公益性色彩，其商业性不占主体地位。并且建设用地仍然是集体原来所有的土地，为此购买了农民安置房的村民，应当将其原有的宅基地退还给集体组织，这实质上就是新旧宅基地的更换。^[3]

1．农村拆迁安置房与商品房的区别

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