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摘 要

当前《土地管理法》第六十三条关于农民集体土地使用权处分禁止的规定极大地限制了集体经营性建设用地使用权的流转。随着改革开放和法制建设的稳步推进，经济发展对土地的需求不断升级，社会对农民权益保障的呼声越来越高，该项法规的完善显得迫在眉睫。本文从集体经营性建设用地入市的必要性和可行性出发，指出应该打破原有的种种禁止性规定，把集体建设用地中的这部分经营性用地解放出来，和国有建设用地一样能够自由交易，从而更好地保护农民利益，使集体土地得到更加充分、有效的利用。

关键词：集体经营性建设用地 入市 必要性 可行性

Abstract: The current “Land Administration Law” Article 63 on the farmers" collective punishment prohibited by land use rights provisions greatly restrict the flow of collective management of construction land use rights. With the steady progress of reform and opening up and the legal system, economic development escalating demand for land, the voice of social security for farmers growing interest in, and improve the regulations appear to be imminent. In this paper, the necessity and feasibility of collective management of construction land into the market, points out should break all the existing prohibitions, the collective construction land in this part of the business land freed, and the state-owned construction land, like the freedom to trade, in order to better protect the interests of farmers, so that the collective land to be more fully and effectively utilized.

Keywords: collective management of construction land enter the market necessity feasibility

目 录

引言………………………………………………………………………4

一、集体经营性建设用地的界定………………………………………4

二、集体经营性建设用地入市的必要性………………………………4

（一）市场的需求………………………………………………………4

（二）保护农民利益的需要……………………………………………5

（三）规范、科学利用土地的需要……………………………………6

三、集体经营性建设用地入市的可行性………………………………6

（一）有成功先例证明可以实施………………………………………6

（二）改革的发展趋势为其指明了方向………………………………7

（三）具体实施规则应经半成熟化……………………………………8

四、集体经营性建设用地入市中的问题应对…………………………9

（一）防止农用地转为建设用地………………………………………9

（二）防止行政权力侵蚀农民利益……………………………………9

（三）防止农村市场过度膨胀…………………………………………10

结语………………………………………………………………………11

参考文献…………………………………………………………………12

致谢………………………………………………………………………13

引言

党的十八届三中全会《决定》中指出要建立城乡统一建设用地市场，并且在符合土地整体规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁，和国有土地一样能够同等入市、同权同价。这项决定对农村集体经营性建设用地使用权进入市场自由流转标明了更加具体的指导方向和发展路径。以改革开放为宏观基础，再把“三农”问题、“城乡发展一体化”作为大的背景，都要求集体经营性建设用地使用权积极入市。

一、集体经营性建设用地的界定

集体建设用地是指用于非农业建设的集体土地，包括公益性用地和非公益性用地。其中公益性用地是指用于公共设施和公益事业建设的集体土地，这部分土地利用不以盈利为目的，当然排除在入市之外；非公益性用地中又包含村民住宅用地和集体经营性建设用地两种。村民住宅用地也就是俗称的宅基地，也被排除在经营性建设用地之外。因为宅基地具有一定的福利性质，只有本集体经济组织以内的成员才有资格申请，目的只是用于自住，不能用来建设商品住房。这也就是说，宅基地只能够自用，不能用来搞盈利性经营活动。所以，宅基地使用权也不能够入市流转。这里的集体经营性建设用地指可用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅建设的集体土地，这部分土地的利用主要以盈利为目的，因此才被定性为经营性建设用地。集体土地使用权的流转只是让这部分经营性建设用地入市，并不是所有的集体建设用地都可以入市。

二、集体经营性建设用地使用权入市的必要性

（一）市场的需求

随着改革开放的不断深入，市场经济发展迅速，一个地区的经济崛起很大程度地需要依赖本地的自然资源、社会资源，而土地作为农民集体的可谓最重要的一项自然资源，直接影响着农村整体经济的发展壮大。在我国土地公有制体制下，集体土地所有权归属不可动摇，但众多学者提出的集体土地所有权主体不清、产权虚化^[1]问题确实有待解决。在所有权仍旧模糊化、尚不能实现私有化的前提下，通过完善用益物权来使集体建设用地使用权市场化、使土地资源得以充分利用就显得非常必要。如果集体经营性建设用地使用权能够任意流转，就证明了所有权主体拥有很大程度上的处分性权利，间接地也就使得这部分土地主体得以落实、产权得以明确，让法律规定接了地气，让市场经济更加自由化。

我国现行法律规定对集体建设用地使用权的流转限制十分严格。《土地管理法》规定了农村集体建设用地使用权主体必须包含集体经济组织，其他集体组织外的单位和个人不得单独使用。并且使用时只能用于兴办乡镇企业或者农业建设，不得出让、转让或者出租用于其它非农业建设，只有一个例外情形，就是在符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这对集体经营性建设用地使用权的转移有很大的局限性。集体经营性建设用地作为集体建设用地的一部分，从其设置的出发点和目的性而言，都与上述法律规定显得格格不入，严重阻碍了市场经济的发展需求。若能将这部分建设用地使用权跟国有土地一样同等入市，将其主体、用途范围扩大，从原有法律的条条框框中解放出来，必定会给农村经济发展注入新的无限活力。

（二）保护农民利益的需求

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