论文总字数：11406字

摘 要

:事事无巨细 ，法律无穷尽。在司法实践中法律不可能穷尽事务的方方面面，特别是在社会日益复杂化的今天，城市化进程的加快所带来的的建筑物区分所有权之共有权问题更是较为明显。本文将重点通过案例来展示建筑物区分所有权之共有权的客体在实务中所引发的问题、该问题所引发的原因是什么，具体引发了哪些侵权问题以及在这些问题发生后该如何解决进行研究并就其研究所悟提出笔者自己的看法，希望能对建筑物区分所有权中共有权的发展与完善尽一点绵薄之力。

关键词：建筑物区分所有权之共有权；共有权客体;侵权；

A study on the joint ownership of the divisional ownership of buildings

—— focusing on case analysis

FengZhongRong

（School of Law Politics and Public Administration, Huaiyin Normal University, Huai’an Jiangsu, 223001）

Abstract: There is no end to the law. In judicial practice, the law cannot exhaust all aspects of the affairs, especially in today"s increasingly complex society. The problem of the ownership of the building"s differentiated ownership brought about by the acceleration of the urbanization process is more obvious. This article will focus on the case to show the problems caused by the object of the ownership of the building"s differentiated ownership in the practice, what is the cause of the problem, what specific infringement problems are caused, and how to solve the problem after the problem occurs. He also put forward his own views on his research, the writer hopes to for the Chinese communist party has the right to development and perfect of building differentiation ownership render a bit.

Key words: Building ownership of ownership; Object of common right; Infringement;

目录

一、引言 1

二、以实务侵权纠纷看我国建筑物区分所有权之共有权中绿地的问题 1

（一）案例展示 1

（二）笔者见解 2

三、以实务纠纷看我国建筑物区分所有权之共有权中停车位的问题 3

（一）案例展示 3

（二）笔者见解 5

四．从司法实践之共有权纠纷看我国区分所有权之共有权制度的发展与完善 6

（一）开发商侵害共有权的情形 6

（二）物业服务企业侵害共有权的情形 7

（三）业主侵害共有权的情形 8

（四）从案例分析看共有权制度的发展与完善 8

参考文献 10

致 谢： 11

一、引言

近些年来，由于改革开放的步伐的加快，使得我国市场经济出现了的蓬勃发展的景象，房地产行业的发展已成为拉动经济增长的关键性产业。现如今住房商品化、建筑小区化、住宅高层化等住宅趋势不断加强。我们不难看到，短短的几年的时间，现如今的住房已经从以前的一家一户式发展到了住宅小区式的结构。纵观国内各个地区，不管是发达的沿海开放城市，还是中西部边远的欠发达地区，中国的土地上几乎遍布着商品房的影子，这种高楼大厦似的建筑物使得紧缺的土地资源有所缓解。然而，也正是因为这样，引发的建筑物问题也日益增多。例如，小区业主数量的增多以及各种利益关系的相互碰撞使得建筑物区分所有的法律关系的变得纷繁复杂。尤其是其中的共有关系的复杂性使得实务矛盾频发。尽管我国相继颁布了一系列相关法律一起为区分共有权制度的实施提供法律保障。然而，法律不可能穷尽所有可能发生的事，它的滞后性与有限性在现实生活中已足以看出。不管是法律概念的模糊不清，界限不明，还是欠缺具体的法律规范加以配套，都使得人们对建筑物区分所有权中共有权的保护有所疏漏。本文意在从对建筑物区分所有权之共有权的客体中的绿地、停车位以及司法实践中所产生的共有权侵权情形结合案列进行分析，并通过其在现实生活中所引发的问题来谈论我国关于共有权制度所需要解决的问题，进而进一步研究我国此项制度需要发展和完善的地方。

二、以实务侵权纠纷看我国建筑物区分所有权之共有权中绿地的问题

（一）案例展示

案例一：王女士购买了高尔夫山庄小区某别墅,装修时将开发商用来界定别墅占地范围的别墅围栏拆除,把公共绿化地圈入院中,并且在这块绿地上加盖了一层房屋,使单幢两层别墅变成与另外一层房屋相连的格局。小区公共路牙,也被王女士拆除并另行绿化和装饰。装修期间,小区物业管理公司要求王女士停工,指其施工超出原建筑范围,要求其立即将违章建筑恢复原状,但王女士并未听从。于是珠海高尔夫山庄共119户业主同意业主委员会对王女士提出诉讼。

案例二：黄某与某投资集团有限公司签订了一份房屋买卖合同,双方商定将永升新城106室商品房出售给黄某,售价480000元,该商品房带有附属花园,双方通过约定对其进行出售，合同签订后,其依约支付了房款。该小区业主认为，该花园属于小区绿地，理应归全体业主共有，开发商的行为违反了法律关于建筑物区分所有权之共有权的相关规定,侵害了小区全体业主的共有权利益。

（二）笔者见解

通过上述两个案例，我们可以看出，在现实生活中，有关建筑物区分所有权中共有权的侵权行为屡见不鲜，不管是小区业主之间的共有权争论问题，还是开发商将其据为己有的问题，都无一不彰显了小区业主共有权利受损的事实。而当下，经济的良性运转趋势使得人们的生活水平有了显著的提高，在物质生活高质量化趋势有了突破性发展的情形下，人们开始增加其对精神上的追求。由此便引起了人们在购房时往往会关注小区的绿化问题，一些底层住户会理所当然的将其化为所有加以利用，而开发商们也会为获得更大的商业利益，将绿地另做他用，或是以高价对其进行独立出售等。显然，无论是出于哪种原因，都无疑是个体侵犯了本属于业主集体的权利。是法律所不能忍受之行为。从法律层面来看，关于小区绿化用地的归属权问题，^[1]我国法律规定，除公有和个人专有的绿地之外建筑小区内的归属于全体住户享有。由此可见，我国法律所规定的的绿地分为两种，一种是建筑规划内的绿地，另一种城镇公共绿地。而笔者在这里所要谈论的是属于建筑规划区内的绿地问题。^[2]针对该问题，最高法也出台了相关对的司法解释进行规定。因此，结合以上两条规定我们不难看出，我国法律对建筑区划内的绿地问题有了一个明确规定即建筑区划内的绿地除专有绿地外应属于小区全体业主共有，他人不得随意剥夺本应属于业主的权利。然而，在现实生活中，虽然法律明确规定了建筑区划内的绿地应属于小区业主共有，但关于此的侵权行为仍旧屡见不鲜，究其原因，无外乎在于人们对该绿地的划分界限不明以及法律对该侵权行为的打击力度不够。就该绿地的归属问题，应该有一个明确的界定。

笔者认为，关于小区绿地归属问题应从以下几个方面进行界定。首先，从结构上看，小区绿地依附在地基之上，并不具有独立性。无法脱离地基而独立存在。因此，小区绿地应该属于业主共有，开发商无权据为己有。其次，从法律上看，建筑规划区内的绿化用地并不属于建筑物，从而^[3]无权进行独立的权属登记，虽其在法律上缺乏独立性。但据我国主张“房地一体主义”的原则，开发商在销售房屋时，其房屋所有权应和建设用地使用权一并转让。 由此可见，如若开发商将小区内的房屋全部售尽，其便不应再享有建设用地使用权。既然这样，^[4]那么作为建设用地使用权无法分离的构成部分的绿地，应由法律明确规定为建筑物区分所有权人共有， 任何人不得随意变更绿地的所有权，不得变更绿地的用途，开发商不得在出售建筑物后重复出售小区内的绿地。 最后，基于民法诚实信用原则，也应要求开发商在宣传小区绿化问题时秉着诚信原则进行宣传，不得将城市公共绿地与小区绿地进行混淆，以便于保护业主的共有权，使业主能够共享绿地，维护业主的环境权益。

三、以实务纠纷看我国建筑物区分所有权之共有权中停车位的问题

（一）案例展示

案例三：某住宅小区的开发商在与物业企业签订协议时约定该小区地下停车场的产权属于开发商,之后开发商将停车位以较高的价格出售给小区的部分住户,只留小部分用于临时停车。由此便出现车业主争占临时停车位的情形,个别无处停车的住户将车停在了停车场出口,使得其他车辆无法出入的现象。最后,住户们觉得自身的权益受到了侵害,对开发商的行为和开发商与物业服务企业签订的前期物业管理协议的合法性提出了质疑。

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