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摘 要

：商品房买卖过程中隐藏着大量的风险，购房者稍有不慎就会造成自己利益的损害。基于对商品房买卖法律风险内涵的界定，厘清了商品房买卖存在的广告风险、认购书风险、商品房预售风险、商品房交付风险、商品房质量风险，提出了预防上述法律风险的相关措施，旨在从最大程度上降低商品房买卖的风险。

关键词：商品房买卖，法律风险，防范措施

Abstract：There are lots of risks hidden in the process of commodity apartment business. So, buyers will damage their own personal interests with a little cautiousness. On the base of defining the legal connotation of commodity apartment business. And Clarifying the existing risks of advertisement, subscription term, pre-sales, delivery and quality in commodity apartment business, Proposing relevant measures to prevent these legal risks. It aims to minimize the risk of commodity apartment business to the greatest degree.

Keywords：Commodity house trading,Legal risk,Prevention measures

目 录

1 前言 4

2 商品房买卖的法律内涵 4

3 商品房买卖的法律风险分析 4

3.1 广告风险 5

3.2 认购书风险 5

3.3 商品房预售风险 7

3.4 商品房交付风险 8

3.5 房屋质量风险 9

4 商品房买卖风险的法律防范 9

4.1 广告风险的防范 9

4.2认购书风险的防范 10

4.3 商品房预售风险防范 11

4.4 商品房交付风险的防范 12

4.5 商品房质量风险的防范 12

结 语 14

参 考 文 献 15

致 谢 16

1 前言

近年来，房地产行业迅速发展，但由于我国房地产行业起步较晚，与房地产开发、销售的法律法规还不健全，因此在商品房买卖过程中存在着大量法律风险，实践中商品房买卖纠纷也层出不穷。信息的不对称使得开发商处于优势地位，购房者大多缺乏相关的法律常识与购房经验，轻易就落入开发商精心设计的陷阱中。购房者若不了解相关的防范措施，很可能将自己置于非常不利的地位。故本文针对商品房买卖过程中购房者可能会遇到的风险进行分析，并给出相应的对策，从而减小商品房买卖过程中不必要的损失。^[1]

2 商品房买卖的法律内涵

商品房买卖合同是指双方当事人以商品房为标的进行交易而订立的合同。至今，我国尚无有相关的立法对商品房进行明确的定义。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）对商品房买卖合同的定义可以概括为：开发房地产企业将竣工前的房屋或者竣工后的房屋向社会进行销售，买受人支付购房款并取得房屋所有权的合同。^[2]

按照前文所述，房地产开发企业建造用来出售的商品房可以分为两种，即已经完工的现房和尚未完工甚至尚未开工的期房。据此，商品房买卖合同可以分为现房买卖合同和期房预售合同。根据我国关于商品房买卖的相规定，商品房现售指的是开发商将已经竣工并且经过相关检验部门检验合格后进行出售，买受人支付相应对价的行为。商品房预售值得是房地产开发商将尚未完工的商品房提前销售给买受人，买受人支付一定对价或定金的行为。我国法律明确规定，房地产开发商在与买方签订商品房买卖合同时，现房必须经相关部分检验达到标准，预售房必须满足法定投资标准。

3 商品房买卖的法律风险分析

商品房买卖的过程中隐藏着大量的风险，主要存在着广告风险、认购书风险、商品房预售风险、商品房交付风险、商品房质量风险，下文进行一一探析。

3.1 广告风险

在实际操作过程中，房地产开发企业基本上都会选择借用各种媒体进行宣传，开发商受利益的驱使，容易出现不遵守最基本的诚信原则，从而制造不符合实际的广告的行为。购房者一旦受到广告中有错误导向的词语影响而购买商品房，入住后便会发现该商品房与广告词中陈述的情况严重不符。提起诉讼或仲裁时，购房者是否可以根据广告词中的宣传与事实不同来追究开发商的违约责任？判断是否能追究开发商的违约责任就要先厘清销售广告和宣传资料的性质。

根据《解释》第三条的规定，对于房地产开发商做出的广告原则上视为要约邀请。但是，如果房地产开发商就其建造的房屋及与房屋有关的一些公用设施进行了详细说明或者具体允诺某些事项，同时这些说明和许诺对合同的签订及所出售房屋价钱有很大的影响，此时就应将其看做是要约。即使双方签订的合同中没有包含上述房地产开发商所作出的说明和许诺的条目，仍应将这些看做是合同的实质内容。当房地产开发商违背当初作出的说明和许诺时，买方有权要求其承担相应的责任。由此可知，房地产开发商为卖房发出的广告原则是被看作要约邀请，但是当说明的内容和许诺的事项比较详细，对商品房买卖合同的内容有着实质性的影响时就要被认定为要约。

审判实践中，“具体确定”、“重大影响”并没有统一的判定标准，其认定完全取决于法官的自由裁量权，特别是对于出卖人广告宣传的幼儿园、游泳池、空中花园、停车车位小区的绿地面积等是否为合同邀约的认定上，各法院判定不一，于是就出现了很多同案不同判的情况，这种不确定的标准导致的结果对于购房者来说无疑是种风险。而对于房屋周边环境、便利商店、地铁公交等规划范围外的说明，法院则统一不认定其为要约，但很多购买者是针对这些说明才选择购买此商品房的，却难以得到法院支持。

3.2 认购书风险

认购书中主要存在着开发商与购房者签订认购书以后，因一些原因无法订立本约的风险以及在定金条款中不返还定金的风险。

3.2.1 认购条款风险

现实中经常发生开发商与购房者签订认购书以后，开发商强行要求购房者与之订立本约的情况。理论界的主流观点认为认购书是一个独立的合同，其成立是为了促成商品房买卖合同的订立，性质为预约合同。笔者赞成此种观点，认购书是一种预约合同，这仅仅是订立此合同的双方为了以后能够成立一个正式的商品房买卖合同而就合同相关的事项达成的协议。^[3]

订立房屋买卖的双方在签订认购书以后，各自仅负有为正式成立商品房买卖合同而进行协商的义务，换句话说，认购书签订以后并不意味着买卖双方之间最终一定会成立一个正式的商品房买卖合同。根据《解释》相关规定，买受人在与房地产开发商订立认购、订购、预定等协议时具有《商品房销售管理办法》关于商品房买卖合同中的主要内容，并且开发商已经按照认购书的约定接受了买方支付的房款，此时，这一协议就完全可视为商品房买卖合同。除了此种情况，购房者不能以认购书中所约定的内容为依据要求开发商签署商品房买卖合同，进一步履行交房的义务。与之相同，房地产开发商也不能一句认购书中包含的相关内容要求买方必须与之订立正式的购房合同，从而剥夺了买方自愿谈判以及签订合同的自由。

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