论文总字数：11199字

摘 要

商品房认购书是买卖双方当事人为确保正式签订商品房买卖合同而订立的一种书面凭证。为了鼓励交易，商品房认购书在实践中的应用日趋繁荣，同时也带来很多问题。我国法律对预约合同并未作出具体规定，民法学界对商品房认购书的法律性质、效力也是众说纷纭，对违反该协议应承担何种责任，我国法律在此处的规定也是空白的。笔者看来商品房认购书从其法律性质上看是一种预约，但是区别于正式的商品房买卖合同。本文拟从生活实践出发，探究关于预约合同涵义、性质、以及违反该合同要承担的责任等相关法律问题。

关键字：商品房认购书，法律性质，法律效力，责任承担，预约合同制度的完善

Abstract:Commercial housing subscription book is both parties signed to ensure that sign a formal housing-sale contarct in furture. Commercial housing subscription book use more and more in order to encourage trade,but it also brings more and more questions.The law in our country haven"t made a specific provision on appointment contract,the academic of civil law also have different opinions on the appointment contract of it"s effect and nature.If one party break the contract what responsibility should him take? The law didn"t make a provision on it either.In my opinion the nature of commercial housing subscription book is a reservation,it"s different from formal contract.This article embarks from the life practice, research on legal issues related to the meaning, nature of appointment contract,and break the contact should bear the responsibility.

Keywords: Commercial housing subscription book, The legal nature, Legal effect, Assume responsibility, Improve the appointment contract system

目 录

引言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4

一、案情介绍．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4

二、商品房认购书的法律性质．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5

（一）商品房认购书法律性质的理论之争．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6

（二）商品房认购书的理论分析...............................6

三、商品房认购书的法律效力．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7

四、违反商品房认购书的责任承担．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

（一）责任性质．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

（二）责任范围．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9

五、我国预约制度的完善建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11

结语．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．12

参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13

致谢．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14

引言

在中国房地产市场快速发展的同时也带来了很多商品房买卖的纠纷问题，在签订正式买卖合同之前由于客观条件的缺乏，如房产商未取得商品房预售许可，买受人缺少资金等情况，双方为了促成交易会先签订商品房认购书。由于社会环境的多变性、缔约条件的复杂性，使得最后的商品房买卖合同难以同双方签订的认购书内容完全一致。这就导致了纠纷的出现。但我国的法律制度在这一方面仍不够规范和健全，在实践中，很多开发商为了尽快将商品房销售出去与预购人签订商品房预订单来保障将来签订正式的商品房买卖合同，但开发商往往会利用自己的优势地位而违反双方签订的商品房预订单，作为弱势的预购人则只能通过法律手段维护自己的合法权益。根据我国2012年3月颁布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、备忘录等预约合同时，约定在将来一定期限内订立买卖合同，如一方不履行订立买卖合同的义务，对方当事人要求其承担预约合同违约责任或者解除预约合同并要求赔偿损失的，人民法院应予支持。”该条仅简单的提到了预约合同并未对预约合同的适用作出进一步的规定，但与德国、法国、日本以及我国台湾地区的民法典中关于预约合同的规定相比，过于笼统与简单，一些现实问题还是无法得到解决， 对于预约合同以及其带来的问题仍需要进一步探讨。

1. 案情介绍

原告：张励。

被告：徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）。
徐州市泉山区奎山办事处(原奎山乡)奎西村旧村改造工程于1996年6月，经徐州市有关部门批准分期实施。旧村改造工程于2003年10月启动，被告同力创展公司参与该工程，将该工程定名为橙黄时代社区。建设的房屋一部分对外出售，另一部分用于安置拆迁村民。被告同力创展公司参与建设旧村改造工程后就对部分楼盘对外进行出售。被告与原告张励签订《橙黄时代社区彩园组团商品房预订单》一份，该预订单约定：原告预订被告开发的房屋建筑面积为123平方米，位于橙黄时代社区彩园组团8号楼1单元102室商品房，单价为2568元／平方米，签订正式商品房买卖合同时单价不变；此后原告向被告预缴了5万元购房款，剩余的25.8484万元在正式签订商品房买卖合同时缴付。

国务院在2006年以及徐州市政府在2007年发文要求对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70％以上。这些文件的下达使被告在此之后建设的商品房套型的面积发生了变化因此。同力创展公司在其后将其开发的房屋安置给拆迁户徐西成。原告张励于2010年3月起诉要求被告继续履行合同(预订单)，后因故撤回起诉，于2010年11月16日再次诉讼，要求被告按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元。原告张励在审理过程表示，如被告同力创展公司确实无房可交，原告则要求被告一次性给付33万元。^[1]

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