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摘 要

对于宅基地使用权，《物权法》仅仅确立了其用益物权的性质，而关于其能否流转的问题则避而不谈。宅基地的本质是带有公权色彩的私权，现行制度不但造成了土地资源的浪费，也严重损害了农民的应有权益，阻碍了农村的和谐发展与城乡一体化进程的推进。在不损及公共利益的前提下，建立新型的农村社会保障体系、明晰权属关系、制定宅基地使用权流转的规则来促成宅基地使用权的自由流转。建立和完善宅基地使用权流转的制度，优化配置土地资源、保障农民的权益。

关键词：宅基地使用权；流转；分析；完善

Abstract：The Property Law only establishes the usufructuary right nature of the use right of rural housing land ,but it begs the question of its circulation . The nature of the use right of rural housing land is the private rights which has the feather of public rights. The existing system not only results in the waste of the land resource , but also destroying the rights and interests of farmers which at the same time hindering the development of rural area and the advance of the process of rural-urban integration . On the premise of not harming the public interest , promote the free transfer of the use right of rural housing land by establishing the new system of rural social security ,clearing and defining the relationship of ownership and formulating the circulation rule . Establishing and completing the system of the use right of rural housing land helps to optimize the allocation of land resource and promote farmers rights and interests.

Keywords：rural housing land use right ，circulation ，analyze，perfection

目 录

1 前言 …………………………………………………………………………4

2 宅基地使用权流转的现状 …………………………………………………4

3 限制宅基地使用权流转产生的问题及成因 ………………………………4

3. 1 限制宅基地使用权流转产生的问题 …………………………………4

3. 2 限制宅基地使用权流转的成因 ………………………………………5

4 完善宅基地使用权流转的对策 ……………………………………………7

4. 1 建立新型的农村社会保障体系 ………………………………………7

4. 2 明晰权属关系 …………………………………………………………8

4. 3 制定流转规则 …………………………………………………………9

结语 ……………………………………………………………………………11

参考文献 ………………………………………………………………………12

致谢 ……………………………………………………………………………13

1 前言

作为我国特有的一种土地制度，宅基地使用权与建筑于其上农民的私有房屋转让间存在不少的问题。随着市场经济的进一步深化，农民经历着社会转型时期的种种冲击，现行的做法已经无法适应农民理性化的需求，甚至严重损害农民的权益。农村“空心村”与城市土地的寸土寸金的现状以及各地“小产权房”的出现，这些问题都依赖于宅基地使用权资源化利用的解决。

2 宅基地使用权流转的现状

根据《我国农村宅基地使用权现状调查报告》显示，在回答“你村买卖宅基地的人多吗？”这一问题时，19%的人回答较多；在回答“有没有城镇居民在你村购买宅基地？”时，42%的人回答有。由此数据可以看出宅基地的流转是不仅存在，而且占了相当大的比重。^[1][1]对于目前我国宅基地使用权的流转实践，主要有以下三类：其一 ，在本村集体经济组织内部流转；其二，向本村集体经济组织外的农民流转；其三，向城镇居民流转。

关于在本村集体经济组织内部流转，只要符合相关的手续即可流转。无论是学界还是在实务界，都没有太大的争议。有关学者提出，宅基地使用权经批准可以依协议在本村集体经济组织内部流转。其原因在于宅基地使用权有社会保障的性质，同时也具有严格的身份性。不具有身份性就没有了流转的前提。

关于向本村集体经济组织外的农民流转，司法界面临着法律适用的困惑，出现了同案不同判的情况。一种观点认为买卖合同无效，原因也在于集体组织成员之间的统一身份资格（例如，山东省人民政府《关于加强农村宅基地管理的通知》指出: “严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地。”）；另一种观点认为是有效的，依据在于现行法律并没有明文禁止说明法律不并禁止流转。《土地管理法》第64条“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的反推，暗含可买卖的意思。

关于向城镇居民流转，一般认定为无效合同，其依据是《土地管理法》第63条，国办发［1999］39号，国办发［2007］71号和国土资发［2004］234号中“农民住房不得向城市居民出售”等规定。

3 限制宅基地使用权流转产生的问题及成因

3. 1 限制宅基地使用权流转产生的问题

改革开放前，农民生活水平不高，经济基础薄弱，建楼房对很多人来说是镜花水月。改革开放以后，改善住房条件和增加住房面积成为广大农民的追求。特别是农村的固有文化对这方面的强化，以及宅基地无偿取得与回收制度的缺失，宅基地呈现出无序扩张的趋势。

首先，禁止宅基地使用权的流转造成了大量宅基地闲置，无法合理利用土地资源。一方面，宅基地使用权人只能在农村集体经济组织成员之间流转，就影响向其最有效的利用者手中移转。宅基地使用权人的私人成本与土地利用的社会成本出现了背离，对整个社会来说具有负外部性。^[2][1]另一方面，真正需要宅基地使用权和房屋的城市居民依据现行规定又不能购买，造成了农村房屋的长期闲置，不符合物尽其用的原则。此外，如果宅基地使用权不能转让，农民就无法利用宅基地进行融资，从而不利于农民通过融资兴办企业和进行投资。这也是多年来影响我国农村经济发展的重要原因。^[3][2]

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