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摘 要

近年来，随着我国城市化进程的加快，建设用地的需求量大幅增加，商品房价格也一路攀升，致使价格低廉的小产权房备受青睐。与此同时许多不法者利用城乡“二元制”的法律漏洞从中获利，造成了房地产市场的混乱，让小产权房问题越来越成为积重难返的社会问题。本文结合当今小产权房存在现状，分析了小产权房的风险及危害，并从多方面探究解决问题的方法，对该问题的妥善解决提出了一些建议。

关键词：小产权房，房地产市场，解决办法

Abstract：In recent years, with the speeding up of urbanization in our country, the demand of construction land increased dramatically. As a result, house prices also rose commodity and many people tended to buy limited property house. At the same time , many of the upsurge used the vulnerability of urban and rural ,which made them benefit from it and caused the confusion of the real estate market. For all of these reason the problem of limited property house increasingly became a social problem on a legacy. In order to analyzed the risk of the limited property house and explore the methods to solve the problem from several aspects. This article combined with the present situation of the limited property house and put forward some suggestions for the problem"s solution。

Keywords: limited property house ，real estate market ，terms of settlement

目 录

1 前言 ……………………………………………………………………4

2 小产权房存在带来的影响 ……………………………………………4

2.1 小产权房的积极影响 ………………………………………………4

2.2 小产权房的消极影响 ………………………………………………5

3 小产权房问题的的成因 ………………………………………………5

3.1 小产权房问题的经济成因 …………………………………………6

3.2 小产权房问题的社会成因 …………………………………………7

4 针对“小产权房”存在问题的解决办法 ……………………………8

4.1 基于现行法律框架内分类处置 ……………………………………8

4.2 重视居民住房问题的解决 …………………………………………9

4.3 加强政府对房地产市场管理和监督的力度 ………………………10

4.4 理论突破 ……………………………………………………………10

结语…………………………………………………………………………11

参考文献……………………………………………………………………12

致谢…………………………………………………………………………13

1 前 言

小产权房是指村集体或开发商占用集体土地，建设没有国家法定机关颁发产权证的房屋，并销售或主要销售给集体组织成员以外的单位和个人。小产权房是一个长期存在的问题，虽然政府相关职能部门一再“叫停”小产权房的交易，但是"小产权房”的开发、建设、建设却屡禁不止。小产权房问题的日益凸显，造成小产权房问题的成因很多，众多专家学者提出诸多建议，但小产权房问题至今仍然莫衷一是，存在较大分歧。本文简单概括了当下小产权房问题存在的影响，深入分析小产权房问题的各方面成因，寻求处置小产权房的合理方法，以此满足中低收入者的住房需求，推进和谐城镇化进程。

2 小产权房的存在带来的影响

2.1 小产权房的积极影响

2.1.1 有助于集体建设用地使用权入市交易的实践探索

我国现行法律禁止集体土地入市交易，但我国未来立法允许集体建设用地使用权入市交易不仅已成为众学者共识，而且已初步得到官方的正式认可。然而，不可否认的是，如何让集体建设用地使用权入式交易等相关问题，不仅需要理论方面的进一步研究，更需要在实践方面进行尝试性的探索。小产权房的建设与销售打破政府对房地产开发建设用地供应的垄断，使得农村土地未经过国家征收而直接入市，减少交易环节，降低交易成本，实现集体土地使用权的高效流转^[1]，在一定程度上为探索集体建设用地入市交易积累经验。

2.1.2 抑制房价，缓解中低收入者的购房困境

由于房价一路飙升，中低收入者没有经济能力购买普通的商品。加之，进程农民工、拆迁户、谈婚论嫁的年轻人、把市区房子让给孩子居住的老人等众多群体并不具备申请保障性住房的资格，致使中低收入者无法实现自己的“住房梦”。价格低廉的小产权房的出现，迎合他们低下的购买能力，在一定程度上有效缓解了城市中低收入家庭的住房困难。另外，小产权房的建造与销售，增加了低价房源的市场供应量，分享了房产地产市场的销售份额，迫使商品房的开发商必须适当地降低房价以争夺消费者，在一定程度上起到平抑房价的作用。

2.2 小产权房的消极影响

2.2.1 购房者的权利无法得到保护

现行法律法规对商品房的相关规定不能够适用于小产权房。如购买小产权房”后，由于购房合同是无效的，购房人只能要求开发商退还房款并按银行同期贷款利率支付利息等。然而根据已有的案例来看如果当事人清楚地了解所购房屋是小产权房依然购买的，即便开发商违约，人民法院可能不支持其赔偿请求。此外由于小产权房没有在房管部门备案，游离于政府机构监管范围外，救济途径显得十分有限的。在使用小产权房的过程当中，购房者不能用小产权房抵押贷款和财产证明，若房屋质量问题，遇到拆迁问题等就无法及时地通过法律主张自身的合法权益。小产权房不具有当然的法律效力，购房人的权益很难得到维护，长此以往，很容易造成多种形式的法律纠纷，问题得不到及时解决，便会引发潜在的社会不稳定因素。

2.2.2 对农民的利益造成侵害

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