摘 要

宅基地流转现象目前在我国农村大量存在，流转形式多样化。在法律对宅基地流转持限制性态度的情况下，农村宅基地大面积隐形流转，加之相关土地法律法规的不健全，违法违规用地建房和非法流转交易等问题突出，造成宅基地大面积浪费，农户权益无法得到可靠保障，这与城镇化、工业化发展形成极大矛盾。在市场经济快速发展的今天，如何推进农村宅基地健康流转，成为亟待解决的问题。本文从我国农村宅基地流转现状出发，分析宅基地流转中存在的各种问题，提出了改革和完善宅基地流转法律制度、加强农户权益保障、政府在适度参与原则下做好制度构建等对策。

关键词：农村宅基地、流转、集约利用、权益保护

ABSTACT

The phenomenon of homestead circulation exists in China's countryside, and the circulation forms are diversified. In cases where the law has restrictive attitudes towards the transfer of homestead, the large area of rural homestead hidden circulation, coupled with the relevant land laws and regulations of the imperfect, illegal use of land building and illegal transfer of trade and other issues outstanding, resulting in a large area of homestead waste, farmers ' rights and interests can't be reliably protected, which with the urbanization, industrialization and development of a great contradiction. In the rapid development of market economy today, how to promote the healthy circulation of rural homestead, become an urgent problem to be solved. Based on the current situation of rural homestead circulation in China, this paper analyzes various problems existing in the transfer of homestead, and puts forward some countermeasures to reform and perfect the legal system of homestead transfer, to strengthen the protection of farmers ' rights and interests, and to construct the system under the principle of moderate participation.

Key words: Rural homestead, circulation, intensive use, rights and interests protection

目录

第一章绪论 2

1．1研究背景 2

1．2研究意义 2

1．3国内外研究综述 3

1.3.1国外研究现状 3

1.3.2国内研究现状 3

1．4研究内容与研究方法 4

1．4．1研究内容 4

1．4．2研究方法 5

第二章 国内宅基地流转现状分析及困境思考 6

2．1宅基地和宅基地使用权的法律性质 6

2．2国内宅基地流转模式分析 6

2．2．1政府主导模式介绍 6

2．2．2集体经济组织主导下的宅基地流转 6

2．2．3农户主导下的宅基地流转 7

2．3各种模式下宅基地流转存在的问题概括 7

2．3．1农户的权益无法得到可靠保障 7

2．3．2农村宅基地大量闲置 8

2．3．3 地下交易不断 9

第三章宅基地流转问题的存在原因分析 9

3．1农户传统思想限制 10

3．2政府宅基地流转工作薄弱 10

3．2．1政府管理体制混乱 10

3．2．2政府配套保障性措施不足 11

3．3土地法律的限制 11

3．3．1法律体系建设滞后 12

3．3．2法律与制度压制下市场机制难以发挥 12

第四章完善我国农村宅基地流转的对策 12

4．1改革和完善宅基地流转法律制度 12

4．1．1明确宅基地流转参与主体 13

4．1．2规范宅基地流转使用机制 13

4．1．3建立规范的宅基地流转市场。 13

4．2建立规范的宅基地流转市场 13

4．3加强农户权益保障 14

4．3．1建立农户问题反应机制 15

4．3．2建立统筹城乡的公共服务体系。 15

4．4政府应在适度参与的原则下做好制度构建 16

4．4．1建立规范的宅基地流转制度 16

4．4．2坚持适度参与原则 16

结语 17

参考文献 17

致谢 19

第一章绪论

宅基地作为农户的一项基本生存资料，对农户具有重要的意义。在土地资源紧缺与农村宅基地的大面积闲置的今天，研究农村宅基地流转问题具有重要的现实意义与价值。是否允许宅基地流转，如何规范宅基地流转，从哪些角度完善土地法律，是值得我们深思的问题。

1．1研究背景

农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员资格紧密联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。国家为了实现宅基地的保障功能，禁止城乡居民购买宅基地及其构筑房屋，使得我国土地市场形成城乡二元分割的状态。改革开放之后，针对农村宅基地，国家提出“一户一宅”原则，且对宅基地面积进行限制，而在农村实际操作中，由于基层政府和集体经济组织缺乏科学规划和详细分配宅基地的章程，“一户多宅”现象普遍，违法违规用地建房大面积存在，农村宅基地使用状况混乱关。关于流转问题，《物权法》草案中曾对农村宅基地流转做出过详细规定，但在后来正式通过的法律中删除了具有争议的大部分关于宅基地流转的内容，致使目前农村宅基地流转缺乏可操作性。城市居民为了农村低价的房屋，甘愿冒着法律风险争先购买“小产权房”，农村宅基地非法流转交易大量存在。

1．2研究意义

宅基地流转是一项系统性的综合工程，它并非仅仅追求经济利益的最大化，还应该关注生存和社会层面的效益。目前我国的土地法律制度已经与我国的实际情况发生了严重的脱节，在改革开放日益深化的今天，解决农村宅基地流转问题具有重大的现实意义。人民当家作主是社会主义民主政治的本质和核心，宅基地是农户在农村的根基，农户宅基地流转事关广大农户的根本利益。宅基地对于农户而言，不仅仅是简单的住所，更是农户的主要经济来源，而我国《物权法》规定“房地一体”原则，转让房屋也意味着土地的转让，法律严格限制土地流转，宅基地只能在非常有限的空间内流转，农户难以利用宅基地发挥财产价值，并且农户获得收入渠道单一，多为农业耕作获得微薄收入。因而若能解决宅基地流转问题，将大大增加农户的经济收入。政府若能通过制度创新促进宅基地流转，将大大提高农村土地资源配置的水平，更有助于农村劳动力的转移，推动“三农”问题的解决，推动城乡一体化发展，人口城市化发展，市场经济发展。

1．3国内外研究综述

通过查阅资料，认识目前国内外专家学者对于宅基地流转的理论派别、研究成果，更好的发现农村宅基地流转的疑难所在，以此进行探究，提出最优解决方案。

1.3.1国外研究现状

国外与中国的社会制度不同，经济性质不同，法律规定土地私有，允许其自由流转。宅基地使用权是我国本土的制度，国外并没有关于宅基地流转的相关规定，因此，本文不再对此做赘述。

1.3.2国内研究现状

宅基地流转事关市场经济发展，事关农户的根本利益，国内学术界对宅基地流转予以充分重视。国内关于宅基地流转的研究报告和文献是非常多的，大多数专家学者围绕我国宅基地流转的几种方式入手，分析宅基地流转中存在的问题并提出解决措施。

目前我国宅基地流转有多种分类方式，按我国学术界通常理解，可进行如下分类：按主导者来分，可分为农户主导、政府主导、集体经济组织主导的宅基地流转；按照流转的具体方式分，可分为买卖、抵押、租赁、置换、继承、赠与等；按照我国实际操作的方式分，有宅基地置换模式、增减挂钩模式、房屋联建模式、入世模式等。目前我国最长用的是按主导者进行分类，基于我国实际情况，本文将按宅基地流转的主导者进行分类，探究各种流转方式下存在的问题。

针对使宅基地流转的态度，国内专家学者呈三种态度：第一种是支持自由流转，即国家不应该限制宅基地的流转，公平的将宅基地纳入土地流转市场，允许城镇居民购买农户宅基地，承认“小产权房”的合法性。张新宝在《因地制宜推进农村宅基地流转》中指出：农村宅基地使用权属于农民的用益物权，因此农民有权自行转让^[2]。增强农户宅基地的用益权，最大程度凸显宅基地对于农户的经济价值。学者认为宅基地流转对国家发展是大有裨益的，郭明瑞教授在《关于宅基地使用权的立法建议》一文中指出：房屋和宅基地使用权的自由转让有利于促进农村富余劳动力向城市的转移，有利于缓和经济发达区土地供给不足与农村土地资源浪费之间的矛盾加速城市化进程打破城乡分割的二元社会结构^[3]。第二种是限制性的允许宅基地流转。具体指将宅基地的使用权永久下放给农户，农户可以对宅基地行使占有、使用、收益和处分的权利，村集体可以对宅基地进行规划和监督。王利民在《物权法论》中指出：“宅基地使用权是有着特定的主体资格，所以宅基地只有在符合主体资格的情况下才能进行流转^[4]”。该种学说对宅基地流转的受让者限制在集体经济组织内部。第三种是禁止宅基地流转。丁晶在《限制宅基地使用权流转：维护农民利益的最佳选择》中写到，农村宅基地承担着农村地区的社会保障功能，并且在一定程度上维护着农村的社会稳定^[5]。因此，应当禁止宅基地使用权的流转。持此种观点的学者认为应该从国家所处的社会大环境和国内的稳定角度出发，将农村的稳定作为处理问题的基础。其中，支持宅基地自由流转这一学说最受专家认可，并且阐述了其合理性。

由此可以看出，学界对宅基地流转问题的研究是不断深化的。在我国法律对宅基地持限制流转的情况下，宅基地流转依然大范围大量存在，这是经济发展的必然趋势，支持宅基地自由流转这一观点也当然更具有合理性。本文认可支持宅基地自由流转观点，虽然国家要确保宅基地对农户的保障性功能，但是不能仅仅因为这一功能的发挥，就否定宅基地对于农户的经济价值。本文以我国宅基地流转现存问题为背景，立足于法律实践，对改革农村宅基地流转制度提出新的设想，以期待为宅基地使用权制度改革提供借鉴和参考价值。