摘 要

本文参考了2017年武汉市新洲区人民法院房屋买卖合同纠纷案的相关裁判文书，通过程序法和实体法两大方面对裁判案例进行研究。

论文主要研究了2017年武汉市新洲区人民法院房屋买卖合同纠纷案裁判的情况与指导意义。

研究结果表明房屋买卖合同纠纷越来越成为当今社会和法律急需解决的问题，我们应当理论联系实际，一切从实际出发，实事求是，促进商品房买卖合同纠案件的解决。

本文的特色：理论联系实际，通过具体的案例发现问题、提出问题并思考解决问题的方法。

关键词：房屋买卖合同纠纷案裁判、合同法、物权法、民事诉讼法

Abstract

This article refers to the relevant judgment documents of the case of the Dispute on the Housing Sales Contract of the People's Court of Xinzhou District, Wuhan City in 2017, and conducts a study on the cases of the referee through the procedural law and substantive law.

   The dissertation mainly studies the situation and guiding significance of the referee in the case of the dispute over the house sale contract of the People's Court of Xinzhou District, Wuhan City in 2017.

   The results of the study show that the housing sales contract disputes are increasingly becoming a problem that society and laws urgently need to solve. We should link the theory with reality, proceed from reality, seek truth from facts, and promote the settlement of cases involving real estate transactions.

   The characteristics of this article: The theory is linked to reality, through specific cases to find problems, ask questions, and think about ways to solve problems.

Key words: House sale contract dispute case referee；contract law；Property Law；Code of Civil Procedure

目 录

第1章 绪论 1

1.1房屋买卖合同纠纷的现状 1

1.2 研究房屋买卖合同纠纷案裁判的意义 1

第2章 房屋买卖合同程序法 2

2.1 房屋买卖合同的含义与类型 2

2.1.1正式房屋买卖合同 2

2.1.2具备特定条件的预约合同 3

2.1.3房屋买卖合同的其他书面形式 3

2.2 民事诉讼程序的内容及其意义 3

第3章 房屋买卖合同实体法 8

3.1 程序法与实体法的关系 8

3.2 不同的审判结果及其意义 8

第4章 结论 14

参考文献 15

致谢 17

第1章 绪论

1.1房屋买卖合同纠纷的现状

随着社会关系的复杂化和社会经济的多元化，司法裁决的确定性和相对性受到了挑战。此外，随着中国经济体制改革的不断发展，商品房买卖合同纠纷案件变得愈来愈多。包括了很多疑难问题和法律边缘问题，因此，房屋买卖合同纠纷案件裁判研究就显得尤为重要与必要。

1.2 研究房屋买卖合同纠纷案裁判的意义

目前，中国房地产市场整体发展看似健康，但仍存在一些不容忽视的问题，房地产交易问题更加突出。从总的方向来看，房地产业是我国的重要产业之一，因此，人民法院审理商品房买卖合同纠纷案时，要做到公平公正、与时俱进、不断进步，这样才能创造一个更加健康、公平、公开、透明的房地产环境。杜甫曾曰：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山^【1】。由此看来，房屋问题自古以来便是人民群众的头等大事，据此，解决房屋买卖合同纠纷案件便成了燃眉之急，亟需国家采取相关措施以及法院也有必要加快对房屋买卖合同纠纷的研究，这样一来，房地产交易市场才能够健康发展，人民才能安居乐业，社会才能和谐稳定，国家才能文明富强。

第2章 商品房买卖合同程序法

2.1 房屋买卖合同的含义与类型

随着经济的高速发展，人们的生活水平也在不断提高。 房子、车子也成为了现代人必不可少并且为之奋斗的东西，而房子更是随着房地产业的迅猛发展， 价格日益提高，成为了很多人可望而不可及的“高峰”，也许有的人累死累活、没日没夜的加班才能付得起首付，拥有你自己的房子就像有一个家。商品房销售合同纠纷案件也日趋复杂。

首先，应该了解房屋销售合同的含义。这里的房屋包括商业房屋，经济房屋，农村房屋和其他类型的房屋。房屋销售合同的法律特征主要表现为以下几种：（1）卖方将房屋出售给买方，买方支付购买价格; （2）房屋买卖合同是一种一承诺就生效、买卖双方都负有义务、有金钱往来的合同；（3）房屋买卖合同是房屋买卖合同，因此需要经过财产登记程序才能进入;（4）房屋销售合同是一种法律行为。只有满足了这些条件，才能说明房屋买卖合同是真实并且有效的。在2017年武汉市新洲区关于商品房买卖合同纠纷案的裁判中，绝大多数都是原告请求法院确认与被告签订的商品房买卖合同真实有效，所以说，在签订商品房买卖合同时，办理房屋登记手续是很有必要的，有时候可以避免很多不必要的麻烦。

房屋买卖合同由于房屋的价值太大，所以是重大合同，因此法律特别规定应制定书面形式的合同。城市房地产管理法第40条规定：“房屋转让要签书面形式的转让合同......” … ”。房地产开发管理条例第28条：“商品房销售，各方应签署书面合同。 … … ” 上述规定是房屋买卖合同的编写依据^【2】。根据法律法规和相关司法解释，房屋买卖合同的书面形式应包括这样几类：

2.1.1正式房屋买卖合同

　　正式的房屋买卖合同是最常见的类型，包括房屋销售合同的基本条款，如房屋的位置，结构和楼面面积。法律法规没有严格规定买卖双方必须采用一样的房屋买卖合同文书，但是房屋产权登记机关一般不承认不同的合同文本，一般只会给标准的办理登记手续。不过，文本不统一并不影响合同的效力，只要是双方自愿签订，买方履行了付款义务，卖方就必须办理房屋所有权登记。在现实生活中，商品房交换时，通常采用建设主管部门标准的合同文本。签约之前，开发商会制定认购书、预订协议这样的预约合同，要求买方签字，在这之中有的预约合同有约定的性质， 可以当做是房屋买卖合同，买卖双方通常情况下会商量之后制定买卖合同，双方在签字盖章之后合同生效，买卖双方就根据这个合同履行自己相应的义务。

　　2.1.2具备特定条件的预约合同

法律规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备lt;商品房销售管理办法gt;第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从这个观点来看，确定商品房买卖的协议或者合同的前提，是要求开发商取得了房屋销售许可证，在这之前签订带有要约性质的合同。从交易安全、买主的权益、合同签订顺利的角度出发，买方与开发商提前签订的合同理应认定为本约合同，当然具有法律效力。我认为，最高法院的出发点是好的，但是这样也有可能会造成不必要的误会，就比如武汉市新洲区人民法院2017年的商品房买卖合同纠纷案的裁判，有一些案件的纠纷来源于合同签订时的疏漏，买方没有仔细看合同而导致了利益受损的后果。第一，法律规定的商品房买卖合同的内容多达十几项，而像认购书这样的预约合同是开发商自己制定的，不可能完全符合这13条法律条文，买方很难根据预约协议来捍卫自身的权利。第二，预约合同既然是预约合同，就应当跟正式合同有区别。第三，卖方收到了买方支付的购房款，表示房屋买卖已经完成了。所以买卖合同的成立只需双方约定了价款，买方付款，如此一来，预约合同的效力就不复存在了。所以说，法院在审理商品房买卖合同的相关案件时，不能照本宣科，完全按照法条的死规定来审理，而是要发现法条下面更深层次的意义，这样我们的房地产交易市场才会越来越健康，商品房买卖合同纠纷案也会越来越少。　　

2.1.3房屋买卖合同的其他书面形式

《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。也就是说以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同是不能称之为正式合同，只能是其他形式。但还会有其他一些特殊情况，比如在没有签订书面合同，口头合同也无法确认，买方凭借买房的收据或者是发票，在这里买方持有的买房收据或者发票，可以认定为是书面合同和履行了义务的证据，则完成了房屋买卖。所以想要证明房屋买卖合同成立的话，除了有必要的书面合同，还需要有买卖双方的意思表示和房屋的具体位置，因此新洲区人民法院在进行商品房买卖合同纠纷案的审理时，原告通常都会提交签订的书面合同和购房收据作为证据，这些当然具有法律效力。

2.2 民事诉讼程序的内容及其意义

民事程序法是解决人身纠纷和财产纠纷的重要途径，在实现人民的实体权利、保障人民司法救济的权利中扮演着重要的角色。除此之外，民事程序法对于社会和谐稳定的维护也做出了重大的贡献。而新洲区关于商品房买卖合同纠纷的案件也都是要经过一审程序也就是简易程序进行开庭审理的，一般情况下，只需要经过一审程序就能够查明案件事实并且结案。

广泛的民事程序包括两种民事审判程序和民事执行程序。 民事审判程序包括三类：诉讼程序，非诉讼程序和涉外民事诉讼的特殊规定。其中诉讼程序包括一审一审程序，简易程序，二审程序和审判监督程序;非诉讼程序包括特别程序，监督程序和公示程序。而新洲区人民法院涉及到的都是房屋买卖合同纠纷的一审程序，一般在一审时就能够查明案件事实并且结案。

从实际上来看，我国的法治进程与时俱进，民事诉讼法律制度在逐步变得有体系和有结构，但是因为现代社会房屋买卖合同纠纷案层出不穷，每个案件都不尽相同，并且人民有了越来越多的需求，现行民事程序和制度仍然需要改善和提高。