摘 要

在新型城镇城化建设以及住房制度改革的背景下，我国的房地产业正在飞速发展中。但是，因其产生的房屋买卖合同纠纷也在日益增多。随着我国法律知识的普及，人们普遍认识到用法律维护自身利益的重要性，这种法律意识的提高更是使此类诉讼案的数量呈直线上升的趋势。同时，房屋买卖合同纠纷案的层出不穷给法院在进行相应的审理和裁判等方面带来了不小的挑战。对于维护好房地产市场健康发展少不了法官对房屋买卖合同纠纷的合理裁判，据此本为本文主要以2018年武汉市洪山区人民法院裁判的案件为切入点，大量研读其中的裁判文书并对此进行整理归纳，选取其中具有代表性的案例，通过理论和案例相结合的方式从实体法和程序法入手进行裁判分析，达到窥一斑而见全貌的目的，即找出房屋买卖合同纠纷中所存在的司法难题。最后，为应对这些司法难题提出一点建议。

关键词： 房屋买卖合同纠纷；实体法；程序法；裁判案例；分析建议

Abstract

Under the background of new urbanization and housing system reform, China's real estate industry is developing rapidly. However, disputes over housing sales contracts are also increasing. With the popularization of legal knowledge in China, people generally recognize the importance of using laws to protect their own interests. This increase in legal awareness has led to a linear upward trend in the number of such lawsuits. At the same time, the emergence of disputes over housing sales contracts has brought unprecedented challenges to the courts in conducting trials and referees. In order to maintain the healthy development of the real estate market, the judges have reasonable judgments on the disputes over the sale and purchase of houses. According to this, this article mainly takes the case of the referee of the Hongshan District People's Court of Wuhan City in 2018 as the entry point, and extensively studied the judgment documents and conducted this. Organize and summarize, select representative cases, and combine the theory and the case to conduct the referee analysis from the substantive law and the procedural law, to achieve the purpose of seeing the whole picture, that is, to find out the existence of the housing sales contract dispute. Judicial problems. Finally, make some suggestions for dealing with these judicial problems.

Key words: House sale contract dispute；substantive law；procedural law；referee case；analysis and recommendations

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究房屋买卖合同纠纷案裁判的背景及意义 1

1.2 研究房屋买卖合同纠纷案裁判内容及方法 1

1.2.1 研究内容 1

1.2.2 研究方法 2

1.3 创新与不足 2

第2章 房屋买卖合同纠纷裁判的理论基础 2

2.1 房屋买卖合同概述 3

2.2 实体法和程序法概述 3

2.1.1 实体法和程序法的界定 3

2.2.2 实体法和程序法的关系 4

第3章 2018年洪山区法院的房屋买卖合同纠纷案件概况 6

3.1 法院裁判概述 6

3.2 房屋买卖合同纠纷案件情况分析 6

3.2.1 产生争议纠纷的缘由 6

3.2.2 纠纷案件特点 7

3.3 房屋买卖合同纠纷案主要争议焦点 8

第4章 2018年洪山区法院典型房屋买卖合同纠纷案分析 9

4.1 案例一（2018）鄂0111民初7347号 9

4.1.1 案情简述 9

4.1.2 裁判分析 9

4.2 案例二（2018）鄂0111民初1552号 10

4.2.1 案情简述 10

4.2.2 裁判分析 11

4.3 案例三（2016）鄂0111民初2267号 12

4.3.1 案情简述 12

4.3.2 裁判分析 13

4.4 案例四（2018）鄂0111民初1519号 13

4.4.1 案情简述 13

4.4.2 裁判分析 14

第5章 房屋买卖合同纠纷的司法难题及应对建议 16

5.1 房屋买卖合同纠纷的司法难题 16

5.2 应对建议 16

参考文献 18

致谢 19

第1章 绪论

1.1 研究房屋买卖合同纠纷案裁判的背景及意义

自改革开放以来，中国的经济发展可谓是芝麻开花节节高，这其中少不了房地产业的助力。房地产市场的健康发展关系到我国社会的稳定，甚至在一定程度上影响着我国的经济发展。当前，政府对房地产业进行宏观调控下，房屋买卖合同纠纷层出不穷，呈现出复杂、难度大等特点，这对法院裁判房屋买卖合同纠纷带来了挑战。并且房地产业作为促进我国经济发展的一项支柱产业，解决好其中存在的纠纷对此有着重要的意义。因此，在这样的纠纷繁杂的背景下，有必要对房屋买卖合同纠纷案的裁判进行研究。

对此研究的意义在于：一方面，法官对房屋买卖合同纠纷案的合理裁判是对房地产业健康发展的有着引导作用，从而减少社会矛盾促进经济发展。另一方面，找出房屋买卖合同纠纷裁判中存在的司法难题，提出应对措施及建议将对法官裁判此类案件纠纷有着较大的意义，减少出现裁判问题，能以更准确的适用法律，程序合法公正的做出裁判。综上所述，笔者将主要以2018年武汉市洪山区人民法院的房屋买卖合同纠纷案裁判分析为重，浅谈裁判存在的司法难题并提出对策建议，从而解决难题完善裁判。

1.2 研究房屋买卖合同纠纷案裁判内容及方法

1.2.1 研究内容

本文主要研究房屋买卖合同纠纷案裁判，从实体法和程序法方面评价裁判情况，并针对裁判所存在的司法难题，对此提出应对建议以完善裁判。具体由四个章节展开：

第一章为绪论部分，主要介绍了本文的选题即研究房屋买卖合同纠纷案裁判的背景及其意义，同时阐述了研究房屋买卖合同纠纷案裁判的主要内容、方法，此外还有本文存在创新与不足的地方。

第二章为本文的理论基础部分，首先为房屋买卖合同的概述，阐述了其概念、特点以及主要条款等基础理论。再以房屋买卖合同纠纷裁判中所涉及的实体法和程序法为中心，分别对实体法和程序法做出概述以及简述实体法和程序法之间的联系。

第三章为房屋买卖合同纠纷的案件概况。即分述了2018年武汉市洪山区人民法院关于房屋买卖合同纠纷的裁判情况、产生纠纷的原因及纠纷的特点、主要争议焦点。

第四章为研读该院在2018年所裁判的此类案件，初步整理归纳案件。选出典型案件，简述案情并对案件的焦点问题进行裁判分析。

第五章为房屋买卖合同纠纷中存在的司法难题以及提出应对的建议。

1.2.2 研究方法

第一，实证分析法。主要是以2018年武汉市洪山区人民法院房屋买卖合同纠纷案裁判为基础，通过分析该院所裁判此类纠纷案的数据资料，归纳整理出裁判的情况以及找出其中存在司法难题，最后提出与之相对应的解决建议。

第二，规范分析法。本文主要以《合同法》及最高院对房屋买卖合同纠纷裁判意见等相关法律法规为依据。第四章中的案例是在以法条法规的基础上，进一步的详细分析。

第三，文献查阅法。利用图书馆、网络等线下线上资源寻找文献资料，为本文关于房屋买卖合同纠纷案裁判研究提供理论上的依据。

1.3 创新与不足

创新处：目前对于房屋买卖合同纠纷的研究大多是以理论探讨为主的，少有学者以具体的案例对此进行分析，鲜有学者从司法裁判中的具体案例着手研究。本文将通过研读2018年武汉市洪山区人民法院的裁判文书，了解分析案例中具体的法律适用等情况，随后结合理论知识评价其裁判情况，找出裁判中的难点、不足点，最后提出对策及建议。

不足处：由于2018年武汉市洪山区人民法院所裁判的房屋买卖合同纠纷案数量已上百，因此本文不能将所有的案件都进行分析评价，并且笔者学术浅薄无法深入探讨。在此后的研究中，将加以改进。

第2章 房屋买卖合同纠纷裁判的理论基础

2.1 房屋买卖合同概述

房屋买卖合同^【1】作为买卖合同中的最常见的类别，是指由买受人支付价款，出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人的合同。其不仅具有买卖合同普遍性的法律特征，还具独有的法律特征。重点体现在以下几点：

（1）买受人和出卖人具有对等的权利义务。当买受人支付房屋的价款后出出卖人将房屋所有权转移给买受人；

（3）房屋作为不动产，其所有权转移要进行相应的登记，

（2）房屋买卖合同是诺成合同即需要当事人意思表示一致，是双务合同即当事人的权利义务相互关联以及是有偿合同；

（4）房屋买卖合同因法律有所规定了特定形式或程序，属于要式法律行为。

房屋买卖合同标的额较大，因此法律规定应当采取书面形式订立。房屋买卖合同书面形式依据法律法规，包括以下类型：

（1）正式买卖合同。其为房屋买卖合同的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，例如房屋构造基本情况以及交付情况等条款。

（2）具备特定条件的预约合同。即商品房买卖合同的主要内容符合有关的法律规定，并且买受人按照合同约定支付了相应的房屋价款，此协议就认定为房屋买卖合同。

（3）其他书面形式的房屋买卖合同。《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。” 因此，买卖双方人的意思表示、房屋所在的位置以及价款情况为已有书面合同所需指明的事项。

一般房屋买卖合同的主要条款包括：合同双方当事人、标的、房屋的价款及付款时间约定、交房期限、权利担保、违约责任及其它事项。

2.2 实体法和程序法概述

2.1.1 实体法和程序法的界定

实体法和程序法是根据法律规定的不同内容进行分类的。^【2】实体法有如民法、刑法和行政法等法律，其主要规定和确认了法律关系主体的权利和义务。而程序法则有如民事诉讼法、刑事诉讼法、行政诉讼法等诉讼法，其主要有为实体法的实施起到“保驾护航”的作用，为保障权利得以实现和义务得以履行的有关程序为主的法律。

在房屋买卖合同纠纷案的裁判中，实体法主要涉及到民法总则、合同法、担保法、物权法及房地产管理法等，规定了具体的权利和义务。如《合同法》的“第二编分则”的“第九章买卖合同”的第130条至第175条的规定具体的权利义务都适用于房屋买卖合同纠纷。对于程序法多半涉及到民事诉讼法。

2.2.2 实体法和程序法的关系

在现实中实体法和程序法的孰轻孰重问题一直存在着不同的声音，有的声称要以实体法为重有的声称以程序法为重，同时也不乏两种应当同为重要的声音。对此，笔者赞同实体法和程序法同为重要的观点，即实体法和程序法的二元论。从法律的历史长河中不难发现，实体法和程序法总是相辅相成、相互依赖的，无论是以实体法为重亦或是以程序法为重的历史阶段，其带来的后果总是相似的，都具有让法治化社会发展原地踏步甚至有后退的现象。

从历史发展上看，程序法在人类的法制史上出现的更早些。^【3】程序因其的交涉性成为制定实体法的动力，当社会成员有了充分的交涉后，开始有意的要为这些交涉制定条条框框。同样，实体法也是在很多的诉讼请求及解决纠纷的审判经验后，对这些大量经验进行总结归纳后得出来的。但是，这并无意味着程序法优于实体法，而是体现出了两者在随历史动态的发展变化。

从法律的价值上看，实体法和程序法不分轻重同为重要。法律具有实现公平正义、维护秩序等作用价值，但要充分发挥出其价值就需要实体法和程序法的有机统一，相互配合。如果过于强调“实体正义”，就会出现只注重实体法律，而忽视程序法律的现象。举个例子就是：一个人涉嫌盗窃犯罪，没有直接证据证明，而侦查部门无视程序法的规定，进行刑讯逼供和非法取证，获得证据而追究该盗窃犯罪的刑事责任。没有程序法律的保障，会造成了无数的冤假错案。如果过于强调“程序正义”，会出现迟来的正义是否为正义的争议，实质上有损“实体正义”。因此，在法律的价值上也不存在实体法和程序法优劣之分。

从法律的作用上看，实体法和程序法都有规范作用和社会作用。其规范作用体现在对行为人具有指引、评价、教育等作用，而社会作用则是对社会关系的调整作用，表现在各种程序过程中。两者相互作用、相得益彰，实体法为程序法起到约束和引导的作用；程序法为实体法实施起到了保障和弥补的作用，且因程序法的特殊价值提高了公众对公平正义的认同感。顾，在法律的作用上两者都在规范着行为调整社会关系，不存在作用轻重的问题。

从民事诉讼审判来看，对于审判组织或法官而言，程序法的作用比实体法的作用更大些，因为我国的法律基本属于大陆法系，立法制度和特定的审判体制使法官的主要工作区别于英美法系的法官。英美法系的法官把发现法律作为追求的目标和工作的重点，而我们的主要工作就是发现事实、还原事实，然后去适用已有的法律，而对于法官来说，去发现未知的法律事实，唯一的、合法的途径就是严格的实行程序法，这是保障实体公正的必要前提，因而其对于法官履行职责就显得更加重要。相反，对于当事人而言，案件的事实是已知的，他们追求和关心的重点倒是实体法的适用是否能够落实到位，是否能够实现诉请。因此，这就是角度决定态度的一个实证。

综上所述，实体法和程序法是一种“你中有我，我中有你”的关系，两者是缺一不可的。不存在优劣之分，也不存在主从之分，更不应单纯的看成目的与手段的关系，而是需要以辩证的思维看待实体法和程序法的关系。当前，我国存在“重实体法，轻程序法”的现象，存在着实体法比起程序法更加完善、成熟的趋向，出现这些情况缘由是我国在早前因实行的计划经济所带来的诟病。但是，在现今市场经济下，我们必须要重视程序法。这不是意味着要暂且放下实体法去追求程序法，而是意味着在加强程序法的同时巩固实体法。在房屋买卖合同纠纷案的裁判中，唯有实体法和程序法的结合才能得出公平合理，让当事人满意的结果，才能使民众信服于法律、敬畏于法律。

第3章 2018年洪山区法院的房屋买卖合同纠纷案件概况