1．目的及意义
一、研究目的及意义众所周知，人类社会生活不可或缺分离的生产和生活资料分别是土地和房屋，而基于土地和房屋所产生的社会关系一直是被法律调整和规范。随着人类社会的不断进步，房屋房地产已成为国家经济发展的基础、支柱、先导产业。随着商品房的需求量和供应量不房屋断增大，房地产不仅是很多地方的支柱性产业，又是经济发展的先导性和基础性产业，房屋通过房地产业可以拉动内需，扩大经济规模，带动周边经济环境发展。商品房开发市场房屋高速发展的今天，一、二线城市的商品房价格逐渐超出一般居民的购买能力，按揭数量房屋和规模也日益增大。房地产纠纷已成为社会关注的焦点。从民法学理论和世界其他国房屋家立法惯例看，房地产归属于物权法调整的范畴，因为其是属于不动产；而以房地产为房屋标的物进行交易的行为属于债权法调整的范畴。在司法审判实践中，涉及房地产的不动房屋产纠纷是物权法中的难点和重要研究课题，债权关系中的买卖合同更是债权法中的难点房屋和重要研究课题。因此，房地产交易问题不仅是法学界争论的热点，也是困扰人民法院房屋的审判事务的难点。由于我国关于房地产方面的立法不够完善，人民法院在审理涉及房房屋地产纠纷案件时遇到许多关于法律的适用问题。 在武汉市洪山区，房买卖合同引发的纠纷也一直居高不下，本文以发生在武汉市洪山区房屋买卖合同纠纷为研究对象，通过理论研究，本文着重探讨房屋买卖合同中违约情形及违约责任认定、“一房数卖”房屋买卖合同纠纷的裁判规范、无权处分情形下的房屋买卖合同纠纷的裁判规范、定金及违约金司法适用、房屋买卖居间合同及其效力等问题。并从实际出发，重点分析引起房屋买卖纠纷产生的原因，进而提出相应的对策，为规范房屋买卖市场提供一些可参考的意见建议。二、国内外研究现状 目前直接谈论房屋买卖合同纠纷特别是案例研究的文章较少，此类文章也主要是以一至两个房屋买卖合同纠纷的具体案例为切入点，在案例中探讨合同解除、一房数卖、居间合同等具体的问题。例如关于合同解除的研究，史尚宽、林诚二等从合同解除的法律后果、溯及力、解除后的损害赔偿问题进行了研究。 关于一房数卖问题的研究。针对房屋一物二卖现象各国学者均有相应的研究成果。如许德风就曾提出，针对我国过渡时期的物权变动制度，可以借鉴美国一些州将对抗第二买受人的法律效果赋予给了事实占有状态的做法。吴一鸣副教授亦从经济学角度对一房二卖现象进行过分析，他认为无论是以效率违约理论为出发点，还是以促进物的利用效率、鼓励竞争等角度为出发点，均无法证明由第二买受人取得不动产所有权是更富有效益的选择。重庆喻志强法官从实务的角度出发，他指出在法院审判实务中，多是按照最高法院的司法解释进行，即各买受人的权利保护顺位为已登记的优先于未登记的，均未登记的优先保护已占有的，既未登记又未交付的，优先保护签订在先的合同。 关于居间合同问题的研究。目前，国关于居间合同的理论研究成果数量不多，其中专注房屋买卖居间合同中居间报酬请求权的研究成果更是寥若晨星。主要包括以下几个方面：分析最高院指导性案例，而总结出跳单的认定标准和效力；探讨“独家委巧条款”与恶意“跳单”现象的认定：禁止“跳单”条款的效力与责承担；居间人报酬请求权的构成要件及范围等等。 国外研究成果也比较丰富。研究大部分从房屋买卖合同的效力认定、房屋买卖合同的类型、房屋买卖合同规则适用等角度给予研究。例如，国外学术界对房屋买卖合同解除问题的研究也主要是从合同解除的一般性角度所作的研究。国外学者首先提出合同解除效力的几种学说：一是德国旧通说和日本通说均主张的直接效果说，二是间接效果说，三是折衷说，四是日本学者近江幸志提出的债务关系转换说，五是德国最新提出的清算了结说。国外学者对合同解除后恢复原状的性质和范围的认定存在较大差异。另如就居间合同的性质、＂跳单＂现象的认定、居间报酬请求权等问题的研究，国内外的理论和实践发展的水平差异较大。德国、日本及我国台湾地区对居间合同各部分中存在问题的研究中已经具备比较完备的认识，美法系的房产经纪人制度是解决上述问题的主要法律依据。{title}

2. 研究的基本内容与方案

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三、基本内容（提纲）本文主体共分六个部分，内容分别如下：第一部分：房屋买卖合同基本问题1.1房屋买卖合同概念1.2房屋买卖合同特征1.3房屋买卖合同纠纷司法裁判现状第二部分：房屋买卖合同违约责任1.1房屋买卖合同违约行为表现形态（1）一般形态（2）具体形态1.2房屋买卖合同中违约责任的承担方式（1）实际履行（2）采取补救措施第三部分：“一房数卖”房屋买卖合同纠纷的裁判规范3.1一房数卖行为与无权处分3.2一房数卖情形下的合同履行规则3.3一房数卖情形下买受人和第三人利益保护第四部分：无权处分情形下的房屋买卖合同纠纷裁判规范4.1家事代理4.2表见代理4.3夫妻共有财产的无权处分与善意取得第五部分：定金及违约金的司法适用5.1定金及违约金立法现状5.2定金及违约金司法适用现状5.3定金及违约金司法适用建议第六部分：房屋买卖居间合同及其效力6.1房屋买卖居间合同6.2房屋买卖居间合同效力6.3建议四、研究目标及采取的措施本文的研究，希望达到以下目标：第一：目前在房屋交易领域的司法现状和不足。

第二：希望在司法裁判实践层面对房屋买卖涉及的具体问题予以梳理并总结分析，结合司法实践给出提示和建议。

措施： 定量研究。

从中国裁判文书网检索一定量的武汉市洪山区2017年度房屋买卖合同纠纷裁判文书，通过定量分析，得出研究问题和研究结论。

全面研究或者重点研究。

全面研究是基于对被调查对象的整体考虑，从总体上进行分析。

全面研究可以获得全面的数据统计资料，正确反映客观实际，效果明显。

重点调查以有代表性的案件作为研究对象，进而推导出一般结论。

3. 参考文献
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