文 献 综 述

一、研究背景

商品房预售制度源于上个世纪50年代的香港，面对二战后大量人口的流入和经济的快速发展，由霍英东提出”预售楼花”，并提倡分期付款。随后香港政府于1956年出台《预售楼花同意书》，正式在法律层面明确和规范了商品房预售制度。大陆房地产市场借鉴了香港房地产发展的经验，于1994年7月颁布了《城市房地产管理办法》，正式明确商品房预售制度，并对预售的条件、监管等做出了原则性的规定。随后，大陆的房地产快速发展，一片繁荣。商品房预售对于卖方而言，可以加速资金流转、降低资金成本。对于卖方来说，亦可以大幅减轻其购房款支付压力。因此商品房预售为房地产开发企业广泛采纳，亦为普通购房者所接受，成为我国商品房买卖的一种主流形式。

但是从商品房预售交易的过程来看，预售合同履行的周期较长决定了商品房预售本身有较大的风险，不确定的因素也很多；从商品房的交易主体来看，预售人和预购人之间存在交易信息、经济实力等方面的悬殊差距使预购人在预售人面前显得势单力薄，其权益极易收到来自预售人的侵害；从商品房预售的外部环境来看，相关立法的滞后性和预售主管机关的监管不力更助长了预购人权益的不法行为。我们要正确看待商品房预售中出现的各种问题，针对我国房地产法发展的现状，建立和完善现行商品房预售制度具有重要的现实意义。

二、国内外研究现状

（一）国内研究现状

1、关于商品房预售所产生的法律问题

孙文侦在《房地产法律实务》专著中指出从商品房的外部环境来看，相关立法的滞后性和预售主管的监管不力更助长了各种预购人权益的不法行为。正视商品房出现的问题，在我国现行的法律体系下，建立和完善商品房预售制度具有重要的现实意义。

邓汝基在《论我国商品房预售法律制度的完善》论文中认为商品房预售出现问题，原因不在预售本身，而是我国商品房预售法律制度不够完善，没有对弱势群体#8212;#8212;购房人的特殊保护机制和对预售商品房出卖人的制约机制，给不良开发商提供了可乘之机。因此，当前仅仅依靠现有法律制度不能妥善解决，而应该着力研究如何完善我国的商品房预售法律制度，对商品房预售法律制度做出相应的补充和规定。

曹双在《预购方在商品房预售中法律风险防范研究》论文中认为我们要以积极地态度去看待商品房预售现象。一方面，其推动了我国房地产行业的进一步发展，开拓了新的房地产销售方式，是房地产市场更加活跃，有助于推动国民经济的发展，而另一方面，商品房在预售的过程中，的确存在一些新的问题，存在法律漏洞。但是商品房出现的这些问题，并不是预售制度本身造成的。商品房预售过程中存在的弊端完全可以不断完善预售制度来消除，而不是彻底废除预售制的来解决。