摘 要

伴随着越来越多的农村人口涌向城市，导致城市用地紧张的问题不断加剧。因此，人们对于可以利用而尚未被有效利用的土地就越来越看重。住宅小区地下室就是其中之一，也因此围绕住宅小区地下室权属问题产生的纠纷不断。随着《物权法》的颁布，很多现实中的问题得到了有效地解决，但有关住宅小区地下室权属问题并未明确规定，由此产生的纠纷也未能得到有效解决。目前世界上其他国家和地区对住宅小区地下室权属问题研究的比较透彻，也为我国的立法提供了指导。本文分析了其他国家和地区关于住宅小区地下室的法律规定并结合我国的现实情况作出比较，也表明了自己的观点，希望能为现实问题的解决提供依据。

关键词：住宅小区地下室 建筑物区分所有权 人防工程

Discussion on the problems and solutions of the Housing Authority in the residential quarters

Abstract

With more and more of the rural population pour into the city, resulting in the increasing urban land shortage problem. Therefore, people to use and has not been effective use of land is more and more valued. Residential basement is one of them and have therefore focused on the residential basement ownership disputes constantly. With the promulgation of the property law, many practical problems has been effectively solved, but the residential area of the ownership issues not clearly stipulated, resulting disputes also has not been effectively resolved. The other countries and regions in the world of residential basement property right of a thorough comparison for our country Provides guidance for the legislation. This paper analyzes the residential basement on the legal provisions of other countries and regions and combined with the reality of our country comparisons are made, also shows that the own view, hope it can provide basis for solving practical problems.

Key words: residential area basement; building differentiation ownership; civil air defense project

目 录

中文摘要 I

英文摘要 II

引 言 1

一、 住宅小区地下室的界定 2

（一）住宅小区地下室的含义 2

（二）住宅小区地下室的性质 2

二、住宅小区地下室权属分析 4

（一）住宅小区地下室权属不同观点辨析 4

（二）住宅小区地下室权属定性的理论依据 5

三、住宅小区地下室权属的立法缺陷 7

（一）《物权法》中存在的问题 7

（二）《人民防空法》中存在问题 8

（三）其他法律、法规以及规章中存在的问题 8

四、外国国家（地区）有关地下室权属的立法考察 10

（一）美国 10

（二）日本 11

（三）台湾地区 13

五、住宅小区地下室权属法律制度的完善 15

（一）完善法律中地下室权属有关规定 15

（二）完善现行法规、规章中有关地下室权属的规定 16

（三）完善我国相关房地产法律制度 17

（四）借鉴其他国家和地区有关地下室权属问题的立法制度 17

结 语 19

参考文献 20

致 谢 22

引 言

随着我国住房改革制度的进一步完善，现今的住房体制正在由单位分配住房向商品化时代转变，并且随着城市化的不断加快和人口的不断增长，居民居住形态逐渐呈现出土地利用垂直化，邻里之间密集化以及聚居色彩渐渐强化的特点，由此而导致的与房产有关之纠纷不断，也因此多数人都把希望寄在用于调整物的利用和权属问题的《物权法》的颁布上，随着《物权法》的颁布，许多有关物的利用和权属问题得到了较好的解决，但也还有一些其他的问题并未随着其颁布而得以有效解决，例如《物权法》就未对与全体业主的生产和生活密切相关的住宅小区地下室的所有权归属问题作出明确判定，导致因地下室权属问题不明而产生的许多纷争并未消失。有鉴于此，仍非常有必要在理论上对住宅小区各种类型的地下室的法律性质进行更详细更深入的探讨，同时为《物权法》的进一步完善提出合理建议，从而能够较好解决现实中因住宅小区地下室权属不明导致的一系列纷争。

住宅小区地下室的界定

（一）住宅小区地下室的含义

地下室是指人为建造的，与地面相对并固定于地面，存在一定空间的物体，也指房屋地面以下的部分，地下室与建筑物相对，主要修建于地下，而商品房地下室属地下室的一种特例，主要指依附于以商品形式出售的房屋而修建的地下室。

地下室的分类在使用方式上包括分割为不同单元可供业主独立使用的地下室和未分割而供业主共同使用的地下停车场；在存在形式上包括可用于独立出售或出租的地下室和不可以独立出售或出租地下室，还有一种就是战时可用于防空避难的地下室；

（二）住宅小区地下室的性质

有关住宅小区地下室性质的探讨是非常有必要的，因为根据地下室划分为不同类型，其性质分析的角度也有所区别，而对于住宅小区地下室权属的判断一般是基于对地下室性质的分析，下面将针对不同类型的地下室对其性质进行分析。

1.可独立使用的地下室性质

关于可独立使用的地下室的性质，现在理论上有三种分类：

第一类是“以从物论”，该种观点主要认为小区地下室的建造的首要目的是便利小区住户的日常生活，也因此住宅小区地下室的根本性质是建筑物的从物，根据从物附属于主物的原则，住户买房的同时就购买了属于房屋从物的小区地下室，其所有权应当随着房屋所有权的转移一并转移给小区业主。