一.国外研究现状

著名的经济学大师凯恩斯J#183;M#183;Keynes曾指出,”所有纯粹以市场心理作出估计的经济活动都算是投机”^[3]。《西方经济学》”投机”的定义是”预期商品价格变动以赚取利益的一种手段”,是市场经济条件下的必然产物^[4]。萨缪尔森1996指出:”投机者从赢利的目的出发买进或卖出某种商品,而后再将其卖出或买进#8230;投机商们对使用这些商品或用它们制作什么东西并不感兴趣,他们只是想以低价买进、高价卖出”。^[5] 以上定义可以看出在现实生活中投机的含义非常丰富,有政治投机、经济投机等多种,但经济学所说的投机是通过交易对象短期价格波动,谋取买卖差价的经济行为,是指投机者为了获利而依据其对市场价格波动的预期而进行的各种买卖活动。房地产投机是投机者通过房地产价格的波动,谋求买卖差价的高风险、高收益的经济行为。

《现代汉语词典》中,”泡沫”有两种含义:一是聚在一起的许多小泡,二是比喻某一事物所存在的表面上繁荣、兴旺而实际上虚浮不实的成分^[15]。Kinleberger(1978)对”泡沫”的定义中强调”一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升,开始的价格上升产生进一步价格上升的预期,并且吸引新的买主”。世界著名的经济学大师Tirole教授认为:”当资产价格超过市场基础并持续一段时间,超过部分称为泡沫现象”^[7]。经济学上对泡沫的定义,普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯#183;P#183;金德伯格的观点,他认为泡沫就是”一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,最后以金融危机告终”(《查尔斯#183;卫#183;金德伯格辞典》)。Miguel与Pindado（2001）研究了当年企业自由现金流均值和投资总额，结果表明二者显著正相关，以此来判断投资效率。Conyon与Murphy（1997）对英美两国企业CEO的薪酬影响因素做了一定的研究，结果显示CEO薪酬与企业规模显著正相关，因此经理人会千方百计扩大企业规模以谋求更高的薪酬水平，从而导致过度投资。Malmendier与Tate认为当过度自信的企业管理者可以自由支配内部资金时将会做出过度投资的决策。

二．国内研究现状

我国房地产价格增长过快,囤房、囤地、炒房现象严重。房价持续上涨的结果是很多城市的房价已经处于历史最高位,不少城市的普通老百姓已经买不起住房。据统计,2007年5月,全国70个大中城市房屋售价同比、环比均继续上涨,新建商品房、二手房及非住宅商品房上涨幅度均超5%,北京、深圳等5个城市比去年同期上涨10%以上^[10]。据中国人民建设银行最新发布的研究报告指出: 2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21. 62亿m2,但实际仅开发完成12. 96亿m2,不足购置面积的60%,相当数量的土地被囤积和倒卖^[11]。在国民经济运行中,房地产业是一个高度综合性和关联性的行业,也是一个敏感性比较高的行业,随着房地产投机的加剧,大量的资金流入房地产业。大量资金滞留在该行业,既抑制了其他行业的发展,也使社会资源得不到合理的利用,而且金融风险也随之增加。一旦房地产泡沫破裂,银行投入房地产业的钱势必会产生大量呆坏帐,这对国民经济的安全有很大的威胁。20世纪末,海南省曾是房地产”泡沫”的重灾区。海南房地产经过1992年、1993年的泡沫后,狂热而无序的房地产投资造成企业资金被”压死”,民间资金被”套牢”,严重影响了国民经济的发展。当时的房地产泡沫给海南留下了500多万平方米的空置商品房,报建面积1600多万m2的”半拉子”工程以及800多亿的积压资金^[12]。这一切阻碍了海南的经济增长。在1992年到1998年之间,全国GDP峰谷落差平均为4个百分点,而海南省为35. 9个百分点,大起大落,位居全国之首^[13]。

三．结论性分析

从上面的泡沫定义可以看出经济学中的泡沫是投机性需求引发虚拟资本过度膨胀的经济现象,是一种经济状态的失衡现象。所谓房地产泡沫是指房地产投机性需求引发房地产价格过度上涨,偏离市场基础价值的经济失衡现象。

近年来我国房价持续上涨,房地产贷款被大多银行视为优质项目,按揭贷款是各家银行争夺的”良性资产”。我国的金融机构深度参与房地产业的运营,这种深度参与一方面体现在个人住房贷款余额上。如何鉴别、抑制过度投机,让房地产价格回归到理性,尤其是让住宅价格回归到理性,避免出现住房信贷危机、社会危机已成为社会各界普遍关注的大问题。

参考文献:

[1] 约翰#12539;梅纳德#12539;凯恩斯.就业、利息和货币通论[M].上海：上海交通大学出版社，2014.