摘 要

中国证券市场历经30余年的高速发展，截至到2016年12月31日，沪深上市公司共计2958家，市值共计496438亿元，并保持持续增长的趋势。上市公司数量与市值的增长意味着财务报告的影响愈加重要，过度的盈余管理将导致会计信息严重失真，影响利益相关者对上市公司真实价值的判断，降低财务报告的可信度，并最终扰乱市场秩序。

本文通过研究房地产上市公司-华润置地有限公司盈余管理影响因素，以华润置地2012-2016年财务年报为数据来源，参考相关文献对房地产行业盈余管理研究，将盈余管理影响因素分为会计和非会计因素进行识别与分析，最后针对关键风险点提出有助于改善房地产行业盈余管理现状的建议，从而提高财务报告信息质量，引导资金在证券市场中合理运转，促进房地产上市公司通过合法合理的途径提高产值和利润，促进房地产行业健康稳定发展。

关键词：盈余管理；房地产行业；华润置地有限公司；

Abstract

With the rapid development of China's securities market for more than 30 years, as of December 31, 2016, there were 2958 listed companies in Shanghai and Shenzhen, with a total market capitalization of 496438 yuan, and maintained a sustained growth trend. The number of listed companies and market capitalization growth means that the impact of the financial report is even more important, excessive earnings management will lead to serious distortion of accounting information, influence the stakeholders of the listed company's real value judgment, reduce the credibility of the financial report, and ultimately disrupt the market order.

Influence factors of China Resources Land Limited earnings management based on real estate listed companies, with Huarun group 2012-2016 financial report for the data source, reference to the relevant literature on earnings management of the real estate industry, the impact factors of earnings management into accounting and non accounting factors are identified and analyzed, finally help improve the situation of real earnings management the real estate industry proposals for key risk points so as to improve the quality of financial information, guides the fund operation in the securities market, the promotion of real estate listed companies to improve the output and profits by way of legal and reasonable, and promote the healthy and stable development of the real estate industry.

Key Words：Earnings Management；Real Estate Industry；China Resources Land；

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1研究目的及意义 1

1.1.1研究背景和目的 1

1.1.2 研究意义 2

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1国外研究现状 2

1.2.2国内研究现状 3

1.3研究内容及方法 4

1.3.1研究内容 4

1.3.2研究方法 4

第2章 盈余管理的相关概念和方法 5

2.1盈余管理定义 5

2.2盈余管理动机 5

2.3盈余管理类型 7

2.4上市公司盈余管理影响因素 8

2.4.1会计因素 8

2.4.2非会计因素 9

第3章 案例简介 11

3.1华润置地有限公司及关联公司简介 11

3.1.1华润置地有限公司简介 11

3.1.2华润置地关联公司简介 11

3.1.3华润置地会计核算特点 12

3.2华润置地盈余管理现状 12

3.2.1以偿债能力指标分析盈余管理效果 13

3.2.2以盈利能力指标分析盈余管理效果 14

3.3华润置地盈余管理动机分析 14

3.3.1资本市场动机 14

3.3.2节税动机 15

第4章 华润置地盈余管理影响因素识别与分析 16

4.1会计影响因素识别与分析 16

4.1.1预收账款影响因素 16

4.1.2资产减值损失影响因素 17

4.1.3财务费用影响因素 18

4.2非会计影响因素识别与分析 19

4.2.1第三方审计影响因素 19

4.2.2关联交易影响因素 19

4.3规范房地产行业盈余管理行为的建议 20

第5章 结论及展望 22

5.1研究结论 22

5.2研究不足及展望 23

参考文献 24

致 谢 25

第1章 绪论

1.1研究目的及意义

1.1.1研究背景和目的

（1）研究背景

20世纪80年代国家国库券的发行标志着中国证券市场的建立开始，中国证券市场在经过了30多年的飞速发展，截至到2016年12月31日，沪深上市公司共计2958家、上市证券共计12758只、总市值共计496438亿元、流动市值共计385456亿元。证券市场在优化国内资源配置、建立多层次的资本市场体系、改善投融资结构等方面取得了举世瞩目的成绩。在证券市场高速发展的同时，对于证券市场的监管也必须紧跟脚步，1992年中国证监会成立、1993年国务院先后颁布《股票发行和交易管理暂行条例》和《企业债券管理条例》、1998年中国证监会在全国设立派出机构建立证券期货监管框架、1999年7月实行《证券法》实行依法治市、2001年制定《证券投资基金法》、2006年1月修订后的《公司法》和《证券法》正式实施、2007年7月中国证监会下发了《证券公司分类监管工作指引（试行）》和相关通知，对证券市场监管的法律制度虽然一直在更新和修改，但其相对于证券市场的发展仍有一定的滞后性、对于特殊行业仍鞭长莫及、监管制度上仍旧不够完善。相应的行业监管制度的完善迫在眉睫，房地产行业作为重资金和重资产聚集行业，作为国民经济的支柱，作为民生行业，有着其独特的行业特殊性存在，房地产行业从20世纪80年代逐步发展至今，其高速发展推动了相关产业和所在地区的发展，又由于房地产行业其本身资金密集度高的特点，投资者往往需要承担较高的风险，但又因其高收益的特点，房地产上市公司对于投资者仍具有巨大的吸引力。会计利润作为投资者的重要参考指标，对利益相关者的决策将起到巨大作用，其往往由于公司内部过度盈余管理导致与真实情况不符。虽然盈余管理本身属于合法行为，但公司管理者往往为了自身利益最大化进行过度盈余管理，用经过粉饰的财务报表来吸引投资者。大量研究资料证明这种现象并不在少数，盈余管理的滥用不仅导致了证券市场财务信息质量下降更加使其降低了其对投资者的可信性，对于证券市场的良性发展造成了不利的影响。华润置地作为国内最具实力的综合性房地产开发商之一、世界500强华润集团的子公司，其内部的盈余管理政策在国内房地产行业具有其代表性和典型性，通过研究华润置地盈余管理政策影响因素来规范房地产行业盈余管理制度具有重要意义。

（2）研究目的