摘 要

随着医疗卫生条件的提高,我国老龄化增长速度快且老龄人口众多。面对日益加剧的老龄化趋势，社会化养老势在必行。养老地产作为社会化养老的重要载体，面临着广阔的发展机遇，各大房企纷纷投入到养老地产的开发中。但是养老地产目前处于生命周期的初创期，盈利模式不成熟，资金需求量大，养老地产在开发、建设和运营中面临着资金短缺的问题。本文通过分析保利养老地产的融资战略，探讨研究其存在的不足，为养老地产融资战略的优化提出建议，以期解决养老地产的融资难题。

本文在我国养老压力日益加大的背景下，通过分析保利养老地产融资所面临着的政治、经济、社会和竞争等外部环境与企业内部的资源和能力等内部环境，结合产业生命周期理论、资本结构理论和企业融资战略理论，从融资目标、结构、渠道和方式等方面对保利养老地产的融资战略进行分析，发现其在融资方面的不足并提出合理化建议。

本文通过客观地对处于初创期的保利养老地产融资战略进行分析，理性评价其在融资目标、资金来源结构、融资渠道及方式和融资成本方面存在的不足，为保利养老地产的融资战略优化和解决我国养老地产的融资难题提供指导。

关键词：融资战略；融资方式；平稳型融资战略

Abstract

With the improving of medical and health condition, China's aging population is growing faster and large. Facing the increasing trend of aging, social endowment insurance is imperative. As an important carrier of social endowment real estate pension, Pension real estate is faced with opportunities and challenges, and many enterprises have been put into the pension real estate development. However, the pension real estate is currently in the life cycle of the start-up period and the profit model is not mature, demands large amounts of money. Pension real estate faces the shortage of funds during the development, construction and operation. Through analyzing the financing strategy of Poly pension real estate and studying the problems, the paper puts forward some suggestions to solve the financing problems of pension real estate.

Under the background of increasing endowment pressure in our country, the paper through analyzing the political, economic, social, competition, internal resources and capabilities of Poly pension real estate, combined with the industry life cycle theory, capital structure theory and corporate finance war slightly theory, from the financing target, structure, channels and methods, such as poly endowment real estate financing strategy analysis found its shortcomings in financing and puts forward reasonable suggestions.

This paper is through objectively analyzing in the start-up period of Poly pension real estate financing strategy and rationally evaluating the deficiencies in financing target, structure of source of funds, financing channels and methods, and the cost of financing, providing suggestion and guidance for poly pension real estate financing strategy and China's old-age real estate.

Key Words：Financing strategy; financing mode; stable financing strategy

目录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究背景与意义 1

1.2 国内外研究现状 1

1.2.1 国外研究现状 1

1.2.2 国内研究现状 2

1.3 研究方法 3

1.4研究内容 4

第2章 养老地产融资的理论基础 5

2.1 产业初创期的融资战略取向 5

2.2 企业融资战略理论 5

2.3 资本结构战略理论 5

2.4 企业战略与融资方式的选择理论 6

第3章 保利养老地产融资环境分析 7

3.1 保利养老地产融资内部环境分析 7

3.1.1 保利养老地产的业务状况分析 7

3.1.2 保利地产的财务状况分析 7

3.2 保利养老地产融资外部环境分析 8

3.2.1 宏观环境分析 8

3.2.2 产业环境分析 9

3.2.2 竞争对手分析 11

第4章 保利养老地产融资战略 12

4.1 保利养老地产基本情况 12

4.2 融资战略目标与原则 13

4.2.1 融资战略目标分析 13

4.2.2 融资原则分析 13

4.3 资金来源结构战略分析 14

4.3.1 短期和长期融资比例结构战略分析 14

4.3.2 资本结构战略分析 15

4.4 融资渠道与方式战略分析 15

4.5 融资时机战略分析 17

4.6 融资成本控制分析 17

第5章 保利养老地产融资战略优化 19

5.1 融资战略目标优化 19

5.2 资金来源结构战略优化 19

5.2.1 短期和长期融资比例结构战略优化 19

5.2.2 资金结构战略优化 20

5.3 融资渠道与方式战略优化 20

5.4 融资成本控制优化 21

第6章 结论与展望 22

参考文献 23

致谢 24

第1章 绪论

1.1 研究背景与意义

一般来说，一个国家或地区65岁及以上人口数量占总人口的比例超过7%，或60岁及以上人口数量占总人口的比例超过10%，则意味着这个国家或地区进入老龄化。至2014年12月31日，我国总人口为13.6782亿。其中，60岁及以上人口为2.1242亿，占总人口的15.5%，65岁及以上人口为1.3755亿，占总人口的10.1%，这说明我国已进入了老龄化社会。

我国老龄人口数量多，加上“421”的家庭结构越来越普遍，致使养老压力不断加大，老年护理、老年公寓等与养老密切相关的产业迎来了广阔的发展机遇，养老地产应运而生。随着我国支持养老产业政策的相继出台，保利、万科、恒大、万达和碧桂园等20多家房企纷纷试水养老地产。但是，养老地产处于产业生命周期的初期阶段，具有“资金投入量大，资本回收慢”等特点，很难获得长期的银行贷款，这使得涉足养老地产的房企缺乏足够的资金支撑到后期营运，不得不出售养老地产、缩短产业链，及时回笼资金，使养老地产难以实现利润最大化。由此可以看出，养老地产的资金问题已成为制约养老地产发展的重要瓶颈之一。

保利地产我国的大型国有房地产企业，其涉及的业务有住宅地产、商业地产、养老地产、旅游地产和专业公司等。在涉足养老地产的众多房企中，保利积极探索以“居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体养老模式，尝试产业链的全面介入，投入的资源最多，因此对其研究具有代表性。因此，本课题以保利养老地产为例，以养老地产融资理论为基础，结合对融资环境的分析，分析保利养老地产的融资战略并对融资战略提出优化建议。

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外研究现状

发达国家从上个世纪70年代起进入老龄化社会，对养老地产研究比较成熟。关于养老地产融资方面的研究有：David Shulman and Ruth Galanter(1976)主张构建美国养老模式，由政府出资建设养老院然后交由企业运营^［1］。Michael D. Hurd amp; Naohiro Yashiro (1997)amp; Harry R. Moody(2005)分析了政府投资和风险投资等投资渠道的拓展在日本和美国的老龄产业中的意义^［2］。Zvi Bodie(2003)根据养老地产的产业生命周期特点，在研究产业生命周期理论和风险管理理论的基础上，创造性的设计出了一些创新型金融产品，为老龄产业融资提供了便利^［3］。Tetsuo Ono(2003)认为国债在老龄化社会中对社会保障制度起支撑作用，认为国债是缓解养老地产资金压力的重要手段^［4］。Robin Brooks(2003)认为不同国家的人口老龄化程度不同，国际资金在全球范围内的流动对老龄产业的融资具有一定的促进作用^［5］。Bing Li, A.Akintoye(2005)分析了PFI模式在英国建筑公司中的运用，将PFI的影响因素分为积极因素和消极因素两大类^［6］。上述这些研究主张政府和社会在养老地产的融资领域共同发挥作用，并且提出运用创新型金融产品，促进养老地产融资渠道的多元化。

1.2.2 国内研究现状

我国关于养老地产的融资研究是在总结和借鉴发达国家养老地产融资经验的基础上，结合养老地产在我国融资过程中存在的问题，探讨建立适应中国国情的养老地产融资体系。孙秀娟（2011）认为美国的养老地产在融资方面充分发挥了市场的作用,形成以资本运作为核心的成熟的产业运作模式，通过多种融资渠道和方式融资；法国的养老地产融资以政府投入为主；日本则是两者兼顾，一方面制定相关政策鼓励民间资本进入，另一方面自身也投入到养老地产的开发运营中^［7］。潘素侠（2013）认为养老地产的运营模式要满足资金的风险偏好，提出养老地产在发展直接多元化融资、完善间接融资的基础上，可以探索创新型融资模式，如BOT模式、PFI模式、住房抵押养老和联贷联保贷款等债权融资模式、组合式融资模式及开发商与保险公司强强联合的模式，来解决养老地产的融资问题^［8］。周申龙（2013）提出，在资金供给方面，一要完善养老地产项目的融资渠道，如完善养老地产项目贷款机制，加速房地产投资信托的发展等，二要拓宽养老地产项目参与主体，如保险公司、基金公司、私募基金和银行的理财产品等^［9］。张同功（2012）认为多元化融资是我国老龄产业融资发展的必然选择，他在借鉴国外经验的基础上，创造性的把项目投融资、资产证券化、风险投资等融资渠道和工具引入老龄产业研究领域^［10］。杨志浩（2012）认为，养老地产正日渐受到保险资金的青睐，险资有望成为养老地产新的融资渠道^［11］。邹毅，刘力（2013）提出根据养老地产的盈利模式来选择融资模式，即销售模式应选择短期融资方式，而租赁模式应该选择保险机构、资产管理机构等长期资产配置机构的投资者^［12］。柴晓晓（2014）认为，加快发展养老地产，要吸引社会资本，拓展融资渠道，如吸引基金、信托和投行等金融机构进入。通过在股权交易中心挂牌的方式募资有望为养老产业资本化发展探路^［13］。马敏达，李正伟，曹小林（2014）认为，保险资金具有长期性和稳定性，是养老地产建设资金的主要来源，保险机构应积极发展反向抵押贷款等养老保险业务^［14］。董伟源（2014）认为，要实现养老地产的长足发展可以采用更为灵活的融资渠道，即通过REITs基金的推出与运营促进养老地产项目的资金周转，将养老地产与险资有机结合，充分利用险资的有效资源，通过金融创新建立养老地产使用权分割转让机制等^［15］。谢显慈，曹细春（2014）提出“以房养老＂这种金融创新产品，在保险公司、信息咨询机构、房屋资产评估机构和律师事务所等多方机构的共同参与下推进以房养老的实施^［16］。于磊杰（2015）提出在在养老地产的融资要注重开发与融资相结合，养老地产的融资不仅要开源还要节流。在内源融资方面，提出构建综合型盈利能力模型，分析各个指标对综合盈利能力的贡献，从而进行内源融资优化^［17］。