摘 要

自改革开放以来，我国房地产业逐步发展壮大，作为典型的资本密集型行业，融资策略对房地产企业的生存与发展发挥着至关重要的作用。但房地产业的火热发展带来了很多问题，国家开始针对房地产业制定限制性的政策，诸多传统的融资方式受到了限制，我国房地产企业融资渠道单一、融资结构不合理、融资成本高等一系列问题愈发凸显。

如何准确把握政策走向并结合自身实际情况，制定出合理高效的融资策略是房地产企业必须要面对的问题。本文在学习国内外研究成果的基础上，首先对一些相关概念和融资理论进行阐述，然后选取万科公司作为研究对象，将其划分为三个阶段，从多个角度分析其多元化融资策略的特点和效果。最后，本文总结了万科多元化融资策略的可借鉴之处与可改进之处，并对我国房地产企业融资提出了一些建议，以期我国房地产业能够健康发展，促进我国经济的稳定进步。

关键词：融资策略；房地产企业；万科公司

Abstract

The real estate industry has gradually developed, since our country’s reform and opening up, becoming an important component of China’s national economy and affecting the operation of the entire economic system. As a typical capital-intensive industry, financing strategies are of vital importance for the survival and development of real estate companies. However, many problems have been brought in by the fast development of the real estate industry. Aimed at real estate industry, China began to make restrictive policies which made many traditional financing methods be restricted. Reviewing real estate companies themselves, their financing strategies also have many significant problems, such as single financing channels, excessive reliance on loan financing, unreasonable financing structure and high financing costs.

How to correctly grasp the tendency of the policies, and make reasonable and efficient financing strategy, which combines with the company’s actual situation, is the problem that real estate companies have to face. Based on learning the research achievements at home and abroad, this thesis firstly expounds some related concepts and finance theories. Then this thesis chooses Vanke which has made diversified financing strategy as the research object, and analyzes the features and effects of Vanke’s three stages of financing strategy combining with the financing status of the real estate industry. Finally, this thesis summarizes the advantages and disadvantages of Vanke’s diversified financing strategy, and makes some suggestions for real estate companies, hoping that China's real estate industry will develop healthily and economy will make progress steadily.

Key Words: Financing strategy; Real estate enterprises; Vanke

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究的目的及意义 1

1.1.1 研究目的 1

1.1.2 研究意义 2

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 国外研究现状 2

1.2.2 国内研究现状 3

1.2.3 国内外研究现状述评 3

1.3 研究内容与研究方法 4

1.3.1 研究内容 4

1.3.2 研究方法 4

第2章 相关概念及理论基础 6

2.1 相关概念 6

2.1.1 资本结构 6

2.1.2 资本成本 6

2.1.3 融资效率 6

2.1.4 多元化融资策略 6

2.2 房地产企业主要的融资方式 6

2.2.1 股权性融资 7

2.2.2 债权性融资 8

2.2.3 混合性融资 9

2.3 相关理论基础 9

2.3.1 资本结构理论 9

2.3.2 期限匹配理论 10

2.3.3 交易成本理论 10

第3章 万科公司多元化融资策略概况 11

3.1 万科公司简介 11

3.2 万科公司多元化融资策略背景 12

3.3 万科公司各阶段融资模式分析 13

3.3.1 原始积累阶段融资模式（1988-1993） 13

3.3.2 专业化经营阶段融资模式（1994-2004） 13

3.3.3 稳定发展阶段融资模式（2005-至今） 14

3.4 万科公司多元化融资策略的特点 15

第4章 万科公司多元化融资策略效果分析 17

4.1 原始积累阶段融资策略效果分析 17

4.2 专业化经营阶段融资策略效果分析 18

4.3 稳定发展阶段融资策略效果分析 22

4.4 万科公司多元化融资策略实施效果总结 26

第5章 结论与展望 28

5.1 研究结论 28

5.2 展望 29

参考文献 30

致谢 31

第1章 绪论

1.1 研究的目的及意义

1.1.1 研究目的

作为国家经济的支柱产业之一，房地产业可以带动众多相关产业的联动发展，充分拉动内需，对国家经济发展做出了巨大的贡献。近年来，我国经济发展稳中有进，保持着长期向好的态势，2019年国内生产总值达到了99万亿，其中房地产业的增加产值约7万亿元，占国内生产总值的7%，为经济的发展提供了强劲的动力与巨大的潜力。

房地产开发行业是典型的资金密集型的行业, 生产周期长, 占用资金量大, 投资回收期长 ^[1]。经过几十年的发展，房地产业的地位已经不可撼动，但在融资方面，我国房地产企业仍存在一些显著的问题。

一方面，融资方式受限。房地产行业传统的土地投机模式导致该行业过度依赖银行贷款，由于限制条款较多，仅有少数资信情况较好的上市公司可以通过普通股融资、债券融资等方式满足资金需要。但是，房地产项目投资回收期较长，资金投入量过大，再加上该行业本身资产负债率较高，考虑到对高风险高回报的项目进行投资并不是银行的优势所在，很多偿债能力较弱的房地产企业很难从银行获得充足的贷款，资金便成为许多房企发展最大的限制性因素。

另一方面，融资结构不合理，融资成本高。首先，房地产企业内源融资占比较低，易造成对该行业的过度投资，进而带来挤出效应对相关行业产生不利影响。其次，由于房地产项目的投资周期较长，而一般房企受资信条件限制，很难从银行筹集到偿还期限与项目周期相匹配的贷款，这种“短贷长投”的融资结构会对企业的现金流带来很大的压力。狭窄的融资渠道使得很多房企过度依赖于成本较高的债权性融资，受宏观调控的影响近年来信贷利率有所上升，房地产企业的融资成本普遍上升。