全文总字数：5653字

1. 研究目的与意义及国内外研究现状

一、研究背景

1998年7月，福利分房这一个在新中国延续了将近有50年之久的制度由于一纸有关城镇住房制度改革和加快住房建设的通知而寿终正寝。在此之后，中国的房价步入了上升通道,房地产业顺势成为推动经济增长的“助推器”，在这样的大背景下，房地产自然而然成为了最具暴利性质的行业。

自1998年的城镇住房体制的市场化改革至今，我国的房地产行业持续稳定发展，并在国民经济中占有重要的位置。该产业的产业链条很长、环节很多,涉及金融业、建材业、化工业、钢铁业等多个行业,具有关联度大、带动性强的特点。通过近年来对房地产市场走势的观察及经济情况的了解可以看出,房地产业从重要产业,变成支柱产业，成为我国各大城市主要的经济增长点。房地产价格的增长带动了地方政府财政收入的增长，财政收入的增加使得地方政府有更多的可用资金进行基础设施建设，从而使得地方经济得到长足的发展。虽然经历了2008年的“次贷危机”，我国的房地产市场也出现了低迷之势，但是房地产泡沫并没有破灭，反而出现了“买房热”、“炒房热”等现象，房价一路上涨。房价的过快上涨以及畸高的商品房价格，给我国的社会安定、政府的公信力以及整个国民经济的健康可持续发展带来了隐患。首先，国人的传统思想要求人们“居者有其屋”，房屋是人们生存与生活的基本物质条件。不断上涨的房价让大部分人“望房兴叹”，人们的基本要求得不到保障；其次，中央政府为了保证社会安定和谐发展，出台一系列政策来控制房价，但是地方政府为了财政收入对中央的政策并没有积极执行更甚者推波助澜，政府的形象大大受损；最后，房地产在使用上具有长期性的特点,在位置上兼有不可移动和相对固定的特性，所以在经济学上被称之为不动产。买房投资已经成为一种新兴的投资方式，越来越多的人加入了“炒房”的行列。国家统计局对我国历年商品房销售面积和销售金额做出了统计。如下面表格统计的，就目前的统计数据来看商品房平均销售价格近3年逐年上涨，已经突破了6000元/平方米，对大部分人而言是负担不起的。

全国商品房销售情况

土地和房地产行业之间有着紧密的关系，同时地方政府为了财政收入利用“土地财政”主要是土地整理，就是运用职权以公共利益为借口低价征收集体所有的土地或者城镇土地,或者对城镇建设用地直接进行资源整合，然后通过招、拍、挂的方式再将土地使用权出让以获得高额的出让金收入。

“土地财政”是指现阶段下地方政府财政收入以卖地收入作为主要的收入来源，由于缺乏长期的稳定的税种和收费方式，形成了对房地产行业的高度依赖。其形成与我国现行的土地分配制度和管理格局、财政体制、预算管理方式、税收制度等有着密切的关系，可以说它是我国地方追求工业化、城市化背景下现行经济政治体制内在矛盾的综合反映。从地方政府行为视角来分析，“土地财政”是地方政府在现有土地使用权制度、财政体制、土地租税费制度、地区竞争制度、政绩考核机制等局限条件下,追求收益最大化的结果。“土地财政”的模式虽然在一定阶段可以推进地方政府经济的发展及财政收入的直线型膨胀性的增长，但从长远来看看,它会引起地方政府激励约束不对等，滋生房地产泡沫问题。而这些现象,已或多或少地在现实生活中出现。

二、研究目的

利用理论分析和实证检验相结合的方式，探究“土地财政”和房地产价格的相关性，找出解决房地产价格畸高问题症结所在，从而提出利于我国房地产行业健康发展的土地财政政策建议，真正实现“居者有其屋”的社会愿景。

三、研究意义

本文对“土地财政”与房地产价格之间的关系进行分析和研究，具有以下几方面的意义：

1、通过研究“土地财政'与房地产价格之间的关系,找到房地产价格飙升的真正推手,有助于找到解决问题的突破口。

2、研究地方政府对“土地财政”的依赖程度是否与当地房地产价格呈正相关的关系，并且分析它们之间的相关程度。

基于论文结论，提出个人关于抑制房价过高的对策和建议。房价过高的问题解决要从“土地财政”入手。

国内外研究现状

一、国外研究现状

'土地财政”问题是由于我国所特有的财政分权、土地出让制度、政绩考核体制所引发的一种特殊的财政现象，我国财政分权改革以及土地出让制度的确立与完善从开始发展到现在并未经历一个太长的时间段，相应的，由此所引发“土地财政”问题从最初小范围的出现到引起社会各界的广泛关注也只有十余年的时间，鉴于这一层次的原因，国外学者并未对具有中国特色的“土地财政'问题做出相应的学习和研究。在这一现状的影响之下，本文相关文献的搜集、阅读、整理的重点放在国内学者所著文章之上。

二、国内研究现状

关于“土地财政”的定义，董再平指出学术界将地方政府通过经营土地、依靠土地运作来增加财政收入，以地生财的这种行为戏称为“土地财政”。一般来说，这一行为一般有三个实现渠道：第一是通过出售国有土地使用权获得土地出让金，第二是通过大力发展房地产业与建筑业来提高相关的税费收入，第三个渠道是通过将土地进行抵押，来获得债务性收入；易毅认为“土地财政”现象是一种地方政府过度依赖土地来增加财政收入的现象，而土地所能带来的财政收入表现为两个方面，一个方面是以协议出让和划拨土地进行招商引资的方式来促进相关税费的增加，原因在于招商引资有利于房地产业、建筑业和制造业等行业的超常规发展。另一方面是以招拍挂为主的土地出让方式使地方政府可以获得高额的土地使用权出让收入，还可以通过对土地使用权的抵押获取土地融资，以促进地方经济的发展。两者都是中国现有体制所造成的一种非正常的现象。陈志勇和陈莉莉认为，“土地财政”这种财政模式，是指地方政府可支配财力的获得途径主要是通过土地以及与其相关产业的税费收入，并且对该种途径高度依赖和倚重。王学文，杨文指出,“土地财政”是属于预算外收入，也可以称之为第二财政。两位学者认为，地方财政支出是由地方政府将土地使用权出让来获得出让收入的方式，即“土地财政”来维持的。从现有文献上看，“土地财政”可以从广义和狭义两方面去定义。从广义上看，简单来说，土地财政就是指地方政府由于对土地的倚靠和依赖而产生的一切与土地相关的税费和收入；从狭义上看,土地财政就是指地方政府通过出让国有土地使用权获得的收入，即土地出让金。

关于土地财政与房价之间的关系研究，就近几年的学者研究来看，大部分学者认为两者之间存在正相关关系。王举、吕春梅和戴双兴(2008)在文章中指出，中央政府与地方政府在财政收入以及所承担的责任义务方面所呈现出的反向变化直接原因在于分税制的实施。刘维新 (2010)在其文章中指出,中国高房价的成因有两个，第一个就是地方政府的土地财政行为。

张双长,李稻葵(2010)对“土地财政”与房地产价格的分析中发现，对土地财政依赖越为明显的地方政府所管辖区域的房地产价格上涨越为迅速。

周彬，杜两省(2010)在文章中的研究方法是构造了一般均衡模型。通过分析发现“土地财政”对房地产价格的推动作用是显著且持续的，这会引起公众由于其效用的降低而对社会的不满。丁军(2010)在其文章中指出，“土地财政”的产生是地方政府受到了以GDP的增长为指标进行政绩考核的行政管理体制以及财政分权体制的双重影响。范方志，李海海 (2011)的分析是建立在以马克思地租理论为基础的前提上。文章指出，房地产业的发展具有很强的带动效应，其非理性飞速发展的根本原因在于城市化和土地供给，以及两者背后隐藏的“土地财政”。从短期来看，“居高不下”的房地产价格可能是由于对房地产的需求造成的，但是实际上从长期观察来看，高昂的租金直接决定了高房价。吕炜，刘晨晖(2012)通过研究表明，我国当前房地产泡沫不断累积的重要原因在于土地财政。郭河(2013)在文章中搜集了我国1999年到2009年间，省际的面板数据，研究的对象是财政缺口与房地产价格、土地财政依赖与房地产价格、房地产国内贷款与房地产价格之间的关系。

在学术研究方面任何事物都具有两面性的表现就是在大多数学者都持赞同观点的同时也出现了极少数学者持相反的意见。刘成玉,段家芬(2013)认为，地方频现与房价飙升的现象是近年来才普遍出现的状况，但是地方政府对土地供给的垄断这一现象却是存在已久的。我国所实行“招、拍、挂”的出让方式，改变了土地利益的分配结构,真正实现了土地价值，而并非抬高了土地价值。“土地财政”、“以地生财”从其存在的意义上来说是合理并且十分有必要的，而且此过程并未有违反法律或有失公正。所以，“土地财政”规模的大小与增长速度并不能反映房价的上涨，“土地财政”与城市的高房价间并没有关系。王斌和高波(2011)的研究针对土地财政和晋升激励对房地产价格的影响所作的分析，该实证分析所使用的是我国省一级的面板数据，并对其他影响房地产价格因素进行控制，最后研究结果显示，土地财政对于房地产的价格没有推动的作用，反而产生了抑制的作用。

通过以往学者的研究可以看出，无论出于何种观点，大部分都是对两种之间的关系进行研究分析的。本文在前者的研究基础上，通过搜集全国有关房地产方面的数据建立模型。

2. 研究的基本内容

近年来，我国房地产价格持续攀升,在各地方政府进行的土“招、拍、挂”过程中，新地王频现，土地出让金价格屡创新高。在成本推动下,房地产价格疯狂飙升,老百姓对于高企的房价只能望洋兴叹。本文选择我国房地产行业作为研究对象，从“土地财政”的视角,解析我国房地产价格高企的原因。利用理论分析和实证检验相结合的方式，探究“土地财政”和房地产价格的相关性。文章选取2012-2014年的统计数据作为样本，通过理论分析和构建计量经济学模型等多种研究方法试图分析分政府对土地财政的依赖是否会导致房地产价格上涨,以及有多大程度的影响。全文尝试着回答下面主要问题。⑴土地财政的定义及构成、成因、现状分析。⑵构建计量经济学模型,分析地方政府对土地财政的依赖和商品房价格上涨是否存在正向相关的关系,以及相关程度有多大。（3）根据论文论证得出的问题,基于财务管理学方面为解决我国高房价的问题提出相应的政策建议。

3. 实施方案、进度安排及预期效果

实施方案、进度安排：

2015年11月—2015年12月初：查阅相关资料，与指导老师交流，确定论文题目；

2015年12月—2016年1月初：在导师的指导下，查阅相关文献后，撰写任务书以及开题报告；

4. 参考文献

[1]董再平.地方政府“土地财政'的现状、成因与治理[j],理论导刊，2008(12):13-15.

[2]易毅.现行体制下我国“土地财政”问题的解决[j],经济师,2009(5) : 24-25.

[3]陈志勇陈莉莉.“土地财政”:缘由与出路[习,财经研究,2010(1) : 29-34.