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摘 要

“营改增”自2012年1月开始试点以来取得重大成效，“营改增”政策在全国范围内得到广泛实施。房地产市场是我国经济的重要支柱，在国民经济的稳定和持续增长方面有着巨大的贡献。因此，建立健全的税收政策，对调节房地产市场和指导其理性发展有着深远的意义。目前，“营改增”尚未将房地产业纳入试点范围，但房地产行业“营改增”势在必行。本论文就“营改增”后对房地产开发企业的产品开发成本进行分析，分析其影响因素，并提出应对措施。

关键词：营改增，房地产企业，开发成本，影响因素

Abstract:Since January 2012, the plan of changing Business tax into VAT has achieved significant effect.This plan has been developed in our all country.The real estate market is an important pillar of our economy,it has made enormous contribution to steady national economy and the sustainable economic growth .Therefore, the establishment of a sound tax policy has profound significance to regulating the real estate market and guide the rational development.At present,the plan of changing Business tax into VAT do not cover the real estate industry,but this plan is imperative.This paper make analysis of the product development cost behind the change of the real estate industry,analyzing the influence factors and put forward the countermeasures.

Keywords:the plan of changing Business tax into VAT,the real estate industry,product development cost,influence factors

目 录

1 引言 4

2 “营改增”概述 4

2.1 “营改增”的含义 4

2.2 “营改增”的意义 5

2.3 “营改增”对企业的影响 5

2.4 江苏盛和房地产开发公司的简介 6

3 “营改增”对盛和房产开发成本的影响 6

3.1 开发成本的概念 6

3.2 “营改增”对原材料的影响 6

3.3“营改增”对人工成本的影响 7

3.4“营改增”对开发成本的总影响 7

4 “营改增”对盛和房产开发成本产生影响的因素 11

4.1 增值税专用发票的取得 11

4.2 税率的变化 11

4.3 增值税专用发票所占比例 12

4.4 该公司选择的施工方式 12

5 盛和房产应对“营改增”影响的措施 12

5.1 加强对政策的宣传力度 13

5.2 组织会计人员参加业务培训 13

5.3 与主管税务机关建立良好的关系 13

5.4 增强对增值税专用发票的管理 13

5.5 选择适当的施工方式 14

结论 15

参考文献 16

致谢 17

1 引言

随着世界经济全球化的不断加强以及市场体制的不断变化，致使税收体制开始改革。旧的税收体制束缚了当前市场经济的发展，只有与国际通行的惯例接轨才能促进社会经济的健康运行。“营改增”即营业税改征增值税，是2011年经国务院批准，财务部和国家税务总局共同下发的联合声明中明确提出的大规模结构性减税政策。2012年在上海进行试点并扩展至全国，在全国乃至各个行业进行“营改增”改革的趋势是不可逆转的。房地产业是我国经济的支柱产业，虽房地产行业尚未被纳入“营改增”试点范围，但其对我国经济有着重要影响。因此，将房地产业纳入“营改增”范围的趋势是不可阻挡的。房地产企业的交易环节十分复杂，对房地产企业进行“营改增”必然会使其受到多方面的影响，分析这些影响可以更好的帮助企业应对可能出现的问题，并从中找出适合企业发展的空间，促进企业的发展，使企业安全顺畅的完成过渡。

2 “营改增”概述

2011年，国务院批准《营业税改征增值税试点方案》的通过。2012年首先在上海进行试点，试点的行业包括交通运输业和部分现代服务业，到2012年年底，“营改增”试点范围扩大到10个省市。截至2013年8月，“营改增”在全国推展开来。自2014年1月1日起，“营改增”的试点行业扩大到铁路运输和邮政服务业。

2.1 “营改增”的含义

“营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少重复纳税的环节^[1]。

自《营业税改增值税试点方案》公布以来，“营改增”的试点范围已经推广到全国。“营改增”的试点行业有：一、交通运输业：包括陆路、水路、航空、管道运输服务；二、部分现代服务业（主要是部分生产性服务业）：包括研发和技术服务、物流辅助服务、文化创意服务（设计服务、广告服务、会展服务等）、有形动产租赁服务、广播影视服务、鉴证咨询服务、信息技术服务；三、邮政服务业。“营改增”尚未涉及的行业有建筑业、通信行业、金融保险业和生活性服务业。

《营业税改增增值税试点方案》中明确说明：在现行增值税17％标准税率和13％低税率的基础上，新增11%和6%两档低税率；租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入，对一些存在大量代收转付或代垫资金的行业，其代收代垫金额可予以合理扣除^[2]。

2.2 “营改增”的意义

“营改增”的直接目的在于，以减少重复征税、结构性降低企业税负的方式，促进产业的升级与专业化分工，发展现代服务业^[8]。营业税改征增值税试点在全国的实行使得其重要意义得以充分体现：一是有利于完善税制，消除重复征税；二是有利于完善企业的生产服务链，降低企业成本，提高企业竞争能力，增强企业发展能力；三是促进企业产业结构的有效调整，促进企业融合；四是有利于帮助规模较小的现代服务业企业做大做强；五是有利于国内劳务和商品参与国际市场竞争，并获得价格方面的优势^[4]；六是有利于推动我国第一、第二、第三产业的融合；七是有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康发展。

2.3 “营改增”对企业的影响

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