论文总字数：9220字

摘 要

：新企业会计准则将投资性房地产作为一项单独的长期资产处理，处理方式与固定资产有所区别，并规定企业赋有自主选择的权利，可选择成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。这就使得不少企业面临一个难题：到底应该选择哪种计量模式呢？本文将详细的介绍两种计量模式，并加以比较分析其各自的优缺点，探究两种计量模式的应用现状及其原因，通过上海和鼎房地产开发经营有限公司的相关案例剖析两种计量模式对企业的各项指标有什么不同的影响。最后，对企业如何在两种计量模式之间进行选择提出一些建议。

关键词:成本模式，公允价值模式，优缺点

Abstract：The new accounting standards for business enterprises regards investment real estates as a single long-term asset, different from the fixed assets, and regulates enterprises can choose the cost model or the fair value model either for the investment real estate for subsequent measurement on their own. This makes many enterprises face a dilemma: which measurement model should they choose? This paper will introduce two kinds of measurement model, and compare their advantages and disadvantages, combining with the application situation of two kinds of measurement model and the reasons, analyze the different effects on enterprises through the case of Shanghai Heding Real Estate Development Co. Ltd. Finally, give some suggestions to how to choose the subsequent measurement for business enterprises.

Keywords: the cost model，the fair value model，advantages and disadvantages

目 录

1 引言 4

2 投资性房地产的计量模式 4

2.1 成本模式 4

2.2 公允价值模式 4

3 两种计量模式的比较 5

3.1 成本模式的优缺点 5

3.2 公允价值模式的优缺点 6

4 投资性房地产计量模式的应用现状 7

4.1 两种计量模式应用现状 7

4.2 两种计量模式应用现状的原因分析 7

4.3 改善以上现状的建议 8

5 关于投资性房地产计量模式优缺点的案例分析 8

5.1 公司简介 8

5.2 上海和鼎房地产开发经营有限公司相关案例分析 9

6 企业如何在两种计量模式之间进行选择 11

结 论 12

参 考 文 献 13

致 谢 14

1 引言

如今，房地产投资已成为人们投资收益的主要手段之一，投资性房地产也成为企业的一项重要资产，在企业经营中扮演重要角色。传统的流动资产虽然流动性高，但是收益率低；固定资产收益略高一点，但是流动性又很差；而投资性房地产不但具有保值增值的收益能力，而且具有较强的流动性，受到广大投资者的欢迎。

譬如刚刚披露完毕的2013年A股上市的四大险企年报，在对四家保险公司新增投资性房地产额度梳理发现，其对投资性房地产投资规模飙升。中国人寿2013年新增13.29亿元，平安集团新增32.15亿元，中国太保新增4.46亿元，新华保险下降0.41亿元。四险企新增投资性房地产额为49.49亿元，约为50亿元。由此可见，各行各业对于投资性房地产的投资越来越火热。

一般投资性房地产涉及的金额都比较巨大，所以对企业影响也比较大，对于投资性房地产的计量模式选择更是要谨慎对待。不同的计量模式对企业的各项财务指标，融资能力等有不同的影响，因此我们需要研究两种计量模式有什么不同，对企业有什么不同的影响，怎样能够优化选择计量模式，这对于企业的发展有着重要的理论和实践意义^［1］。

2 投资性房地产的计量模式

投资性房地产是一种动态的经营活动，但之前会计处理按照固定资产或无形资产的性质来处理投资性房地产。这样的处理方法是不真实的、不可靠的。为了保证会计信息的真实性、可靠性，新准则规定将投资性房地产作为一项资产单独进行反映，并有两种计量模式可供选择：

2.1 成本模式 

准则规定：如果企业选择的是成本模式，应当在在资产负债日，对资产的实际价值重新进行计量，计提折旧费用或摊销费用；如果资产发生减值，应当进行减值测试，计提相应的减值准备^［2］。 

2.2 公允价值模式 

如果一项投资性房地产的公允价值可以持续可靠的取得，那么企业可以采用公允价值模式处理该项资产，并且需要同时满足以下两个条件^［3］：一是该地有着活跃的房地产交易市场，二是房地产市场上可以找到同类或者类似房地产的交易价格。

对于这两种模式，企业只能二选一。并且企业一旦确定了某一种计量模式，就不能随意的来回变换。值得注意的是，企业在特定的情况下，可以从成本模式改成公允价值模式，但是必须按照视同变更会计政策的方式处理。相反，如果之前企业采用的是公允价值模式的，则不允许从公允价值式转为成本模式。

3 两种计量模式的比较

3.1 成本模式的优缺点 

成本模式的优点可归纳如下：

a.风险小

如果企业之前采用的是公允价值模式，则企业没有机会再变更后续计量模式。但是，如果企业之前采用的是成本模式，并且企业在未来期间能够证实可以可靠的获得公允价值的信息，准则规定允许把计量模式由成本模式改为公允价值模式。因此企业在开始只有选择成本模式在以后会计期间才能选择最有利于本企业的计量模式。

b.成本低

成本低表现在披露成本低和未来期间转换成本低。

成本计量模式会计核算过程相对比较简单，只需要按期对资产进行计提折旧或摊销，不需要确定资产的公允价值。在资产负债表日作信息披露^［4］时，也只需要披露折旧摊销的信息，而这些信息都可以从一般会计人员那获得，但公允价值的获得需要支付大笔评估费用以及信息收集费用，因此成本模式信息披露成本低。

成本模式有机会在适当的时候转换为公允价值模式，公允价值模式只能一直保持为公允价值模式，从两种模式的转换中我们可以看出成本模式在未来期间的转换成本更低一点。

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：9220字