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摘 要

本文针对房地产企业的土地增值税进行分析，结合现有的税收政策优惠，进行关于房地产企业土地增值税的纳税筹划，找出最优纳税方案，切实为企业合理避税。怎样对土地增值税进行合理的纳税筹划，是房地产企业在有偿转让房地产的过程中，必须重点考虑的一个环节。本文主要从土地增值税应纳税额所涉及的因素着手，通过具体案例对房地产企业土地增值税应纳税额的计算进行分析，不同的计算方式会产生不同的纳税方案，在此基础上对比多种方案从而选出最佳方案。

关键词： 房地产企业，土地增值税，纳税筹划

Abstract：In this paper, for the real estate business the land value-added tax analysis, combined with the existing preferential tax policies, concerning the real estate business land tax planning, finding the optimal tax plan effectively for enterprises reasonable tax avoidance. How to the land value-added tax reasonable tax planning is a part of the real estate business in the course of paid transfer of real estate must be a key consideration. This article from the factors involved in land value increment tax payable proceed through specific case analysis of the real estate business land tax payable calculation different calculation method will produce different tax scheme, on the basis of comparing various scheme to elect the best solution.

Keywords：Real estate enterprises, the land value-added tax, tax planning,

目 录

1 引言 3

2 土地增值税及纳税筹划综述 3

2.1 土地增值税综述 3

2.2 纳税筹划概述 4

3 新华建筑有限公司土地增值税纳税筹划方案设计 5

3.1 新华建筑公司概况 5

3.2 以公司产业金通家园为例设计纳税筹划方案 5

3.3 通过以上纳税筹划方案总结筹划技巧 9

4 南通新华建筑有限公司进行纳税筹划过程中遇到的问题 9

4.1 认为提高售价即可增加企业收益 9

4.2 企业会计缺乏纳税筹划全局统筹意识 10

4.3 企业进行纳税筹划思路较为单一 10

5 解决新华建筑有限公司纳税筹划问题的策略 10

5.1 企业管理层应依法实施纳税筹划 10

5.2 提升企业会计的纳税筹划专业素养 11

5.3 企业要拓宽思路灵活地进行纳税筹划 11

结论 12

参考文献 13

致谢 14

1 引言

随着我国市场经济的高速发展以及国民收入水平的整体提高，房地产企业得到蓬勃发展，已经成为我国经济体系中不可或缺的一个重要产业。同时，随着房地产企业的不断发展，业务类型日趋多元化。因此企业缴纳税款、政府征收税赋这些行为也变得更加复杂。为此国家对房地产企业涉及的关键税种采取了更加严密的控制与监管措施。在这些关键税种中，土地增值税作为房地产企业所需缴纳的重要税种，在税收总支出中占有较大比重，因为他涉及到了土地这一较为特殊的商品。随着经济开发的不断深入，生活与生产用地的需求也在不断扩大。但是由于土地这具有不可再生性，因此变得尤为珍惜，所以他的价值自然会上涨。土地增值税就是对土地的增值额进行征税。

一般而言，房地产企业都具有较高的经营风险。其中，涉税风险也是众多风险中要着重考虑的一环。对于企业来说，能否在激烈的市场竞争中，通过有效的纳税筹划减少企业税款对企业生存具有重要意义。在进行土地增值税纳税筹划过程中，我们需要重点关注的是，土地增值税一方面有利于提高我国国家税收，另一方面则制约了房地产企业的获利以及经营目标的实现。南通新华建筑有限公司对经营过程中所涉及到的土地增值税缴纳环节进行分析，提出几个纳税筹划方案，从而探寻最佳方案。

2 土地增值税及纳税筹划综述

2.1 土地增值税综述

从实质上来说，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。另外，以继承、赠送等方式无偿转让房地产的情况不在计税范围内^[1] 。南通新华建筑有限公司是房地产企业，因此不考虑无偿转让房地产的状况。

从以上概念中我们可以知道，关于土地增值税的计税依据，纳税对象等。参考计税依据，可以得出应纳税额=（增值额*税率-扣除项目的金额）*速算扣除系数^[2]。土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：超过50%的部分，使用税率30 %；不超过50%但超过100%的部分，适用税率40%；不超过100%但超过200%的部分，适用税率40%；超过200%的部分，适用50%^[3] 。一般情况下，企业都会尽量控制在50%以下。

考虑到房地产征税涉及金额比较大，同时税收也比较高，政府出台了一系列税收优惠政策。其中关于建造普通标准住宅的税收优惠。纳税人建造普通标准住宅进行出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，即可免征土地增值税^[4]。这一条优惠政策在房地产企业中应用较为广泛。

2.2 纳税筹划概述

纳税筹划的前提是不违背税法立法宗旨的，纳税人以及扣缴义务人利用税法法规，采用特定的方法和技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排来节省税款^[5]。纳税筹划与避税筹划不同，避税筹划并没有考虑到整体的经营活动。两者相比较而言，前者比后者更为主动，所以纳税筹划在企业的经营过程中非常重要。一套合理的纳税筹划方案有助于企业的长远发展。

合理的纳税筹划方案要有正确的方向，结合企业现状，关于土地增值税纳税筹划主要有三个方向。其一，延迟税费的缴纳时间，目前，很多房地产企业都会面临1%至3%的预征税率预缴，但在实际工作中，这部分预缴的税额可以到工程结束后再结算，这样企业可以延迟资金流出的时间，有利于解决企业资金周转问题，缓解现金流压力。其二，政策节税，企业可以利用现有的优惠政策，调节销售价格、增值额等措施来降低土地增值税率。其三，防范企业税务风险，通过合理的事前筹划来预防企业在处理涉及土地增值税业务时可能出现的风险事件。

3 新华建筑有限公司土地增值税纳税筹划方案设计

3.1 新华建筑公司概况

南通新华建筑集团有限公司于1958年12月在南通成立，在2000年进行改制，2008年6月24日通过工商行政部门的核准，成立了一家集团性的公司。南通新华建筑公司经过五十多年的发展，形成了深厚的企业文化和独特的经营管理特色，同时，具备了不容小觑的经济实力，而且在社会上具有非常好的声誉。根据中商情报网讯：2015年8月25日，全国工商联在北京发布了“2015中国民营企业500强名单”，南通新华建筑有限公司以120亿的收入获得第395位排名。收入越高，所需缴纳的税越高。

因为南通新华建筑有限公司的主要产业是房地产，因此土地增值税在所需缴纳税金中占有较大比重。综上所述，南通新华建筑有限公司进行土地增值税纳税筹划方案就显得尤为重要，可以帮助公司每年节约一大笔税金，为企业开源节流。

3.2 以公司产业金通家园为例设计纳税筹划方案

3.2.1 金通家园概况

本文选取的案例是该公司在2014年5月1号在南通通州区开发的楼盘——金通家园。该楼盘是南通新华建筑公司作为普通商品住房进行销售的，其开发的普通商品住房的可供销售面积约为12万平方米，公司取得这块土地所支付的价款以及相关税费大约为1.75亿元，土地与新建住宅楼及周边配套设施的开发成本为2.6亿元，开发费用为4350万元，财务费用中的利息不能以房地产开发项目的名义进行分摊。在南通当地，适用的城市维护建设费的税率是为7%，教育费附加的税率是3%，按照南通政府规定，房地产开发费用允许扣除的比例是10%。新华建筑公司进行土地增值税纳税筹划时，主要从增值额与法定扣除项目金额比率入手，来探讨如何选择土地增值税纳税筹划方案。

3.2.2 不同销售价格下纳税筹划方案设计

从不同销售价格考虑，计算金通家园土地增值税税额以及税后利润。进行第一次纳税筹划设计，提出三个方案。南通市类似于金通家园这一地段该类档次的楼盘的市场价一般在6000至6600区间内。方案一：当金通家园销售价格为6000元/平时，（1）转让房地产取得收入=面积*销售价格，为7.2亿元。（2）法定扣除项目金额＝土地价款 开发成本 开发费用 有关税金 加计扣除；其中，开发费用=（土地价款 开发成本）*10%；有关税金=土地价款*5%*（1 3% 7%）。已知土地价款为7.2亿元，开发成本为2.6亿元，可以算出法定扣除项目金额为6.051亿元（3）增值额＝土地价款-法定扣除项目金额，得出增值额为1.149亿元。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率＝增值额÷法定扣除余额，为18.99%。（5）因为增值额与法定扣除项目金额的比率低于20%，按照规定，免征土地增值税应纳税额。（6）所以最终得出转让房地产所取得的利润为1.149亿元。方案二：根据方案一给出的公式，当金通家园价格为6300元/平米时，可以依次算出转让房地产取得的收入为7.56亿元，法定扣除项目金额为6.708亿元，增值额为1.4892亿元，由上述数据可知，增值额与法定扣除项目金额的比率为24.53%，因为24.53%大于20%，适用税率30%。最终算出，土地增值税应纳税额为4467.6万元，转让房地产所取得的利润为1.042亿元。方案三：当金通家园价格为6600元/平米时，转让房地产取得收入为7.92亿元，法定扣除项目金额为6.09亿元，增值额为1.83亿元，由以上数据可知，增值额与法定扣除项目金额的比率为30.04%，适用税率30%，得出土地增值税应纳税额为5488.2万元，以及转让房地产所取得的利润是1.281亿元。

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