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摘 要

我国的房地产行业作为中国国民经济的支柱产业在近年来正飞速发展，但是由于陆续出台的房地产紧缩政策和不断加大的宏观调控力度，房地产行业受到了一定程度的影响。本文以地产企业的龙头企业万达作为研究对象，讲述了万达由重资产经营模式向轻资产经营模式转型的原因、措施等内容，并结合了近五年的相关数据及指标如存货周转率分析了万达转型后可能存在的财务风险，并针对这些财务风险提出了相关对策，如调整投资结构、提高存货周转率等方式。有望通过这些分析来解决万达存在的问题，为万达企业的财务具体化提供借鉴。

关键词：万达，轻资产，重资产，财务数据

abstract：China"s real estate industry, as the pillar industry of China"s national economy, is developing rapidly in recent years. However, the real estate industry has been affected to a certain extent by the real estate austerity policy and the increasing macro-control. Taking Wanda, the leading real estate enterprise, as the research object, this paper narrates the reasons and measures for Wanda"s transformation from the heavy assets management mode to the light assets management mode, and combines the relevant data and indicators in the past five years, such as inventory turnover rate, to analyze the possible financial risks after Wanda"s transformation, and puts forward relevant countermeasures for these financial risks, such as adjusting the investment balance. Construction and improvement of inventory turnover rate. It is hoped that these analyses can solve the problems existing in Wanda and provide a reference for the financial concretization of Wanda enterprises.

Keywords：Wanda Plaza, Light Assets, Heavy Assets, Financial

目录

1 引言 3

2 轻、重资产相关概念介绍 3

2.1 轻资产 3

2.2 重资产 3

2.3 重资产、轻资产给万达的启示 4

3 万达轻资产转型的现状 4

3.1 万达转型动因分析 5

3.2 万达转型实施的措施 5

3.3 万达转型后的优势分析 6

4 万达转型后存在的问题及分析 6

4.1 筹资压力过重 6

4.2 投资业务收入占比过小 7

4.3 资金回收速度过慢 7

4.4 缺乏质量把控能力及创新能力 8

5 对万达广场存在问题的对策研究 9

5.1 针对筹资压力过大的对策研究 9

5.2 针对投资业务收入占比过小的对策研究 10

5.3 针对资金回收过慢的对策研究 10

5.4 针对缺乏质量把控及创新能力的对策研究 11

结论 12

参考文献 13

致谢 14

1 引言

万达是一家拥有30年经营历史的上市公司，可能大部分人对万达的认知就是“万达广场”，但是万达主营业务就包括三项，商业地产投资、房地产的经营和管理，不过万事皆有根，万达的根就是我们所熟悉的“万达广场”。万达广场是万达企业的一个核心产品，2018年3月，全国共有236座万达广场，截止至今日，万达已经在全国开立了283座万达广场^[1]，遍布全国各个城市。本篇文章深入分析万达商业地产成功向轻资产经营模式转型的案例，详细探讨其转型过程的各个方面。本文将选取地产企业的龙头企业—万达作为本课题的研究对象，在轻、重资产的相关理论知识基础上进一步阐释万达转型轻资产的动因及措施，并指出万达转型过程中出现的问题，然后针对这些问题提出了些许对策，希望可以给万达日后的经营提供借鉴，并且能够在房地产不断变化的寒冬环境下更加顺利地发展。

2 轻、重资产相关概念介绍

在日常生活中“轻资产”和“重资产”的概念并没有广泛普及，所以大家对这两个名词概念会有些陌生，本文将首先介绍轻、重资产的具体内容。

2.1 轻资产

轻资产是指具有异质性的、能帮助企业获取竞争优势的无形经济资源，较多体现在企业价值链中的价值增值环节^[1]，如果对轻资产做一个简单的描述它其实就是一些看不到摸不到但是又具有一定实际价值的无形资产，虽然看起来分量很轻，但是它也被划分为企业资产的一类，它的“轻”和“虚”两个特点足以提高企业的生产能力和竞争能力。

轻资产经营模式就是做到最大的发挥轻资产的作用，将企业有限的精力、财力集中于价值链中的价值增值环节，利用自己的优势寻求合作伙伴，将自己的非核心环节进行外包，降低资金对企业发展的限制，将企业的价值创造能力最大化。

2.2 重资产

重资产是和轻资产相对立的一个概念，所谓“重”一般就是具有实物形态、价值高昂的固定资产，分为动产和不动产，比如厂房、生产线等^[1]。

一直到目前相关人士还没有给重资产经营模式一个确切的说法，但是宽泛的来说它包括在项目的建设环节投入大量的资金以及后续购买原材料和设备机器，还有项目建成之后的宣传等费用，在重资产经营模式下看中的是企业的规模，规模越大那么就认为利益越大。

2.3 重资产、轻资产给万达的启示

重资产和轻资产不仅在概念上有着严格的区分，他们在其他方面也有所不同。本文将从获取资金的方式和收益来源这两个方面对轻资产与重资产进行分析比较。

首先是获取资金的方式不同。在以往的重资产经营模式下，万达在建设城市综合体时一般都是把销售物业得到的资金作为归还银行借款的资本，可是按照目前的情况来看，由于万达广场的投资规模逐渐加大和扩张速度逐渐上涨的原因，使正常运营所需的资金变得更多，但是仅仅依靠销售和租赁带来的现金流是远远不够的。而轻资产经营模式下，万达不需要再仅通过以上所说的销售和租赁者两个方式组成的循环来获取资金，现在万达可以不用自己出资，而是利用自身巨大的品牌影响和优越的管理服务来吸引外部的许多投资者，获取更为有利的资金支持，用简单的话来说就是“别人出钱，你出力”，这样不仅能够缓释内部的资金压力，还可以让万达广场加速扩张，获得更好的发展^[2]。

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