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摘 要

近年来，全国房价都存在快速上涨的现象，上涨速度还远远超过居民工资收入增长水平。虽然政府连续推出多种政策来面对这种现象，但是似乎并没有能够有效抑制房价的快速上涨。现在，无论在大城市，还是在小县城，房价的上涨现象日益成为政府和普通市民关注的焦点，成为人们日常生活中津津乐道的话题。其实导致房地产价格变动的因素很多，而且各个因素对房地产价格也有着各种不同的影响。

面对多种影响因素，本文通过需求、供给两方面进行分析。并向下延伸来分析各种影响因素与房地产价格的关系。最后通过观察融资途径，可持续性分析等方面的影响因素与房地产价格关系分析和数据分析得出对盱眙房地产价格的预测和得出结论。

关键词：房地产价格，需求，供给，融资途径

Abstract: in recent years, the national housing prices are rapidly rising phenomenon, the rate of increase is far more than the growth level of residents" wage income. Although the government launched a variety of policies to face this phenomenon, but it does not seem to be able to effectively curb the rapid rise of housing prices. Now, no matter in big cities or small counties, the rising phenomenon of housing prices has increasingly become the focus of the government and ordinary citizens, and has become a favorite topic in People"s Daily life. In fact, many factors lead to the real estate price changes, and each factor on the real estate price also has a variety of different effects.

Facing a variety of influencing factors, this paper analyzes the demand and supply. And extend down to analyze the relationship between various influencing factors and real estate prices. In the end, it has been estimated and concluded from some data of xuyi real estate price.

Key words: real estate price, demand, supply, financing channel

目录

1 引言 3

1.1研究背景 3

1.2研究目的 3

2 影响房地产价格上涨的因素 3

2.1 建材的成本 3

2.2 近几年人均GDP的分析 4

3 盱眙为例影响房地产价格上涨的因素 5

3.1 盱眙房价均价走势 5

3.2 不同地段因素 6

3.3 消费者的收入 7

3.4 消费者的偏好 8

4 政府关于房地产的政策 9

4.1 盱眙县城市总体规划 9

4.2 征收房产税政策 10

5 对盱眙房价进行分析预测 10

5.1 盱眙房地产的可持续性发展分析 11

5.2 盱眙县房地产企业的融资途径和资金风险分析 12

5.3 从经济发展进行预测 13

结论 15

参考文献 16

致谢 17

1 引言

1.1研究背景

一直以来，房子对于中国人的意义都是很重大的。不像外国人的自由随性，对于中国人来说，有了房子才有安全感。 随着时代的进步，我国的经济开始飞速发展。衣、食、住、行也发生着巨大的变化。从以前的的确凉、补丁到现在的个性化、多样化的服装。从以前的野菜、馍馍到现在的各个国家、各个地区的食物应接不暇。而在住上，中国也发生着翻天覆地的变化。房地产行业也从过去的无人问津到现在成为大家争相角逐的对象。作为经济的主要贡献者。我们将从它的价格的影响因素这方面进行简单的讨论。

近年来,我国房价增长速度快的令人惊奇。1992年我国房价还维持在千元以下。1998年，房价均价跃升至2000元。之后从1998到2000这三年间，房价处于平稳的状态，有时还有所下跌。但是自2004年以来，房价的上涨速度就快得令人惊奇。全国房价均价一路飙升，直到2014年才稍有停息。据相关信息显示，截止2016年，全国范围内，已经有24个城市房屋平均价格过万，32个城市低于6000元。房价增长速度的过快,成为的国家急需解决的问题。一方面，不断上涨的房价让人民生活水平的下降。另一方面，房价的持续上涨对国民经济的平稳运行也产生了重要影响。

1.2研究目的

由大见小，在中国是这样的宏观环境下，对盱眙这个小小县城的房价又会有怎样的影响。通过需求、供给、政府政策等几个方面讨论影响盱眙房地产价格上涨的因素并对盱眙的房屋价格进行预测。

2 影响房地产价格上涨的因素

随着城市化的飞速发展，全国范围内对土地的需求也是迅速增加，这一点盱眙也不例外^[1]。而满足土地需求的方式一般是通过拆迁、农转非等^[1]。拆迁使原来的自建房变为商品房或者是原来的五楼变为现在的十一、二楼甚至是二三十楼。而土地农转非使农村变为城市的边缘。这都增加了城市的容纳程度、扩大了城市的供给。

2.1 建材的成本

从供给方面来说，影响盱眙房价上涨的因素可能是盱眙房屋价格均价、房屋的生产成本、与房地产有关商品的价格、对未来的预期等^[2]。其中房屋的生产成本主要是房屋建材的成本，找出全国建材的成本来讨论影响房地产价格上涨的因素。房屋的建筑材料一般有钢铁、水泥、白灰、沙、钢铁、石砖等材料。从钢铁、水泥这几个主要数据进行分析讨论房价上涨的因素。

表1 2015-2018年全国钢材价格指数和水泥价格指数

年份	钢材价格指数	与上年相比（%）	水泥价格指数	与上年相比（%）
2015	2421.29	—	81.33	—
2016	2783.33	8.16	86.64	6.53
2017	3994.91	43.53	108.16	24.84
2018	4321.05	14.95	141.2	30.55

表1中的数据是2015年到2018全国钢材综合价格指数和水泥综合价格指数。全国范围内不同地区拥有不同的水泥价格和钢材价格，不同地区的钢材和水泥价格高底不等，造成这些现象的因素可能是交通运输，不同的消耗数量等等，这些不同的价格组合成的大数据，就是水泥价格指数和钢材价格指数。这些指数就像是GDP，它可以帮助我们了解该地区水泥行业的情况。如表1所示，从2015到2018年，每年的钢材价格指数都在上升，不同时间的上升幅度也不一样，通过观察钢材价格指数的环比数据可以发现2017年的上浮空间较大，达到了百分之四十多，但2016年的增长速度就比较小，只有百分之几。但从综合分析的角度来说，钢材价格指数每年都在上涨。与钢材价格指数不同的是，水泥价格指数的增长速度的变化幅度没有那么大，但也是在逐年上涨。

建筑材料的价格在房屋价格的组成比例中也占据了很重要的位置，因此建筑材料的价格上涨，就会让房屋建造的成本上涨。这样势必会引起房屋价格的上涨。

2.2 近几年人均GDP的分析

通过近几年盱眙人均GDP数据的分析来讨论影响房屋价格上涨的因素。

2.2.1 盱眙人均GDP数据分析

表2 盱眙近几年人均GDP及人均GDP增速

年份	2015	2016	2017	2018
人均GDP（万元）	5.0	5.4	6.0	6.4
人均GDP增速（%）	—	8.0	11.1	6.7

表2为2015到2018年盱眙的人均GDP和人均GDP增速。通过观察数据可以发现盱眙近几年的人均GDP增速的变化范围不太规律2016年增速为百分之八，2017年增速为百分之十一，2018年又减少为百分之六。但是，总体上盱眙的人均GDP每年都在上涨。

2.2.2人均GDP与房价的关系

经济的发展使居民的收入提高，这使居民对房屋的购买欲望增强，房屋的需求上涨就会导致盱眙房价的上涨。这也就是说人均GDP有对居民的购买房屋需求做出贡献，人均GDP越大，人们的购房需求就会上升，房价也会大幅上涨^[3]。

3 盱眙为例影响房地产价格上涨的因素

通过分析有关数据来讨论在盱眙范围内影响房地产价格上涨的因素。探讨在盱眙影响房价上涨的主要因素。

3.1 盱眙房价均价走势

要想对盱眙的房价进行预测，首先要对近几年盱眙房价进行分析；

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