论文总字数：9626字

摘 要

在我国经济体制的发展下，房地产市场越来越发达，越来越多的人关注到了房地产评估行业，它与人们的生活已经息息相关。从现在的房地产发展来看，房产不仅保值，还具有很大的增值空间，是很多银行都愿意选择的较安全的资金投放方式。本文提出首先应该满足六大评估原则和熟悉评估程序，然后从宏观和微观的角度分析了房地产抵押市场的情况，发现存在政府政策不完善、评估师自身综合能力不强和抵押人无力偿还贷款等风险因素。针对这些风险因素，本文认为政府应加强对评估机构的监督，评估师应不断学习提升自身的综合素质，金融机构制定完善的审核贷款的制度等。

关键词：房地产评估抵押，风险因素分析，防范措施

Abstract: With China"s economic development, many people are concerned about the development of the system and the real estate market, and the life of the real estate evaluation industry is closely related. From the point of view of the current real estate development, real estate not only keeps its value, but also has a lot of value-added space, which is a safer way for many banks to choose to invest funds. From the macro and micro point of view, this paper analyses a series of risks brought about by imperfect government policies, weak comprehensive ability of assessors themselves and inability of mortgagors to repay loans. In view of these risks, the government should strengthen the supervision of the assessment institutions, the assessors should constantly learn to improve their comprehensive quality, and the financial institutions should formulate a sound system for examining and verifying loans.

Keywords:Real Estate Assessment Mortgage，Risk Analysis，Preventive Measures

目 录

1 引言 3

2 文献综述 3

3 房地产抵押价值评估现状 4

4 房地产抵押评估概述 5

4.1 房产抵押评估的依据方法 5

4.2 房产评估的程序 5

5 房地产抵押价值评估风险的因素分析 6

5.1 经济发展不稳定 6

5.2 政府相关政策不完善 6

5.3 评估师素质不高 6

5.4 抵押人诚信问题 7

6 提出房地产抵押价值评估风险的建议 7

6.1 维护好房地产抵押评估市场的经济秩序 7

6.2 相关政府部门对估价机构的监督 7

6.3 加强评估机构的内部管理和评估师的培训教育 8

6.4 加强银行抵押贷款管理的制度 8

结 论 10

参考文献 11

致 谢 12

1 引言

随着我国大力建设城镇化，城市人口不断增加，建造更好的城市环境，而且近年来政府为越来越多的贫困居民提供住所，房地产行业根据如今的现状，更具备发展机会和提升空间。在这样的环境下，我国房地产不仅发展迅速，房地产抵押评估机构也在快速增加，越来越多的人需要房产抵押，那么对房产估价工作的要求也将越来越高。在进行房产抵押评估工作中，可能会出现许多意想不到的风险，面对不同的评估业务也会运用到不同的方法，各个程序也将存在差异性。面对评估业务量的增多，一旦问题出现，如果没有及时解决或是解决方式有悖于规定的政策，将会严重导致房产评估报告的真实性，也会影响评估机构在行业内的发展^[1]。我国的房产抵押评估行业还处于探索研究阶段，还在学习国外的经验方法，政府还未建立完善的评估体制，对估价人员提出严格的要求。比如我国的注册会计师法，律师法等都拥有健全的法律规范，而针对资产评估师这一块，还未设立相关的法律法规，这肯定会导致评估师工作不严谨，容易篡改变更评估报告等一系列问题，大大增加了房产评估业的风险，也不便于房产评估机构的管理。除此之外，我国还存在评估师专业技术知识不够，经验不够丰富，不持证上岗等等问题，这将影响到评估报告的质量，不能给金融机构提供准确的贷款报告。金融机构在对发放贷款上也存在风险问题，不能草率发放贷款，不仅要对评估报告的真实完整做出正确的判断，也要审核抵押人是否拥有贷款资格。本文将对房地产抵押评估行业做出以上问题的风险分析，然后提出对应的解决对策，更好的规避和防范风险的发生。

2 文献综述

我国的房产评估业仍然处于探索阶段，还在不断的进行实践，不仅没有其他欧洲国家起步那么快，房地产抵押这个行业还存在许多问题。随着市场经济的发展，建立了越来越多的房产评估机构，房产抵押已经成为人们生活中的一部分，金融机构快速加入进来并建立相关制度以降低风险，政府部门也积极响应，此行业在不断探索中前进，相关的实践研究都取得了很大的成果。

为了正确的认识到房产评估的风险并学会运用专门的程序来规避风险，肖富强（2018）认为在房地产行情还算透明的情况下，要结合自身房产评估工作的实际情况，谨遵政府部门提出的政策法规，来完善本机构内的评估体系。要学会对市场行情进行系统的分析，根据不同的评估业务收集不同的市场资料，并运用不同的评估方法进行详细准确的评估工作^[1]。朱文明（2016）对房地产有关的抵押评估程序提出了一定的综合性防范建议，以便于可以更好的规避风险，进而文章也对所属客户的银行信用和赚钱能力进行分析，在抵押评估上更加谨慎，更好的防范和规避风险。房产价格波动较大，评估者们要实时了解房产情况，以便做出最正确最严谨的评估报告，有效的降低意外风险的发生^[2]。然而造成房地产抵押价值评估不稳定的因素还有很多，张怡伦（2018）提出尤其对于金融机构后期发放抵押贷款后，抵押人存在很多不确定因素，抵押市场也无时无刻不在变化，大环境下经济的发展，国家政策的变化，金融机构内审制度的不完善，风险控制不清楚等原因都会造成贷款无法安全收回^[3]。在抵押估价的实际工作中，估价师是否拥有丰富的经验，市场情况是否了解，估价时能否运用正确的方法，面对问题能否遵循相关程序完好的解决都会造成房地产抵押估价价值的不确定性。由于我国对估价师的要求还不够严格，相关制度还没完全建立，那么将导致估价师的自身综合素质参差不齐，技术水平也有所高低，估价对象的价值也将偏高或偏低，从而不能检测出抵押物的真实价格，对金融机构发放贷款的金额会产生直接影响。那么在发放抵押贷款方面，张莹洁（2014）认为商业银行既要了解房地产抵押评估这个行业，能对房产评估报告作出相应的判断和分析，也要对抵押人进行审核，为了商业银行更好的防范抵押贷款出现的风险^[4]。Bienert（2017）认为利用房产抵押获得银行贷款，也是一种投资方式，对房产估价该运用什么方法来定价做出了研究。指出了在金融机构发放贷款过程中，估价机构需要利用专业知识和经验对抵押物做出真实的价值评估，然后通过金融机构的内部审核，是否符合市场经济现状，发放的贷款是否合理，积极抵制不合规定的评估报告，减轻市场风险^[5]。

3 房地产抵押价值评估现状

随着我国经济的发展，房地产正在被快速的开发，房地产评估业务也随着越来越多的商品房存量的增加而逐年递增。但大众对于抵押评估的认识还不够，还需要专业人士的专业指导。在进行抵押评估的操作中，容易不在乎此次评估，进而忽视评估风险。有些房地产评估机构的经营者不能正确的预测风险和规避风险，不能够好好的对待风险的发生，很多机构没有设立风险管理部门并且没有及时对评估人员进行风险规避的培训工作，导致风险存在的几率大大的提高了。

我国评估机构风险管理制度还尚未完善，仍处在实践阶段，很多理论都缺乏操作性，太多的纸上谈兵，不能及时应对各种突发情况，评估人员的工作很难顺利高效的完成。相关的法规与评估机构制定的风险管理制度存在着不一致的情况，久而久之，会出现许多相应的风险。此外，许多房产评估机构没有加强评估人员的风险防范意识，工作中，没有培养评估人员的责任心，考核制度还没完全建立，从而风险管理的状况正在逐渐恶化。

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