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摘 要

近年在国家财政和货币政策的大力支持下,商业地产的推广和开发在较短时间内取得明显进步。伴随着城市化不断加快的脚步，北上广等一线城市的各行各业逐步向二三线城市迀移，因此二三线城市在商业地产方面的需求量也不断在提高。本文以成都太古里为案例，对其内部结构、货币资金流通、盈利效率以及内部控制制度等进行分析，提出拓宽融资渠道、合理控制应收账款规模、加强内部控制制度等对策去解决成都太古里运营资金管理所面临的问题。

关键词：商业地产，运营资金管理风险，成都太古里

Abstract：In recent years, with the strong support of national fiscal and monetary policies, the promotion and development of commercial real estate have made significant progress in a short period of time. In a broad sense, commercial real estate usually refers to the real estate forms used for various business purposes, such as retail and wholesale, catering and entertainment, life, leisure and fitness, etc., which are different from ordinary residential, apartment, villa and other real estate forms in terms of business model, function and use. With the pace of urbanization accelerating, many major cities such as north from all walks of life gradually move to the second - and third-tier cities , so the second - and third-tier cities in commercial real estate in terms of the demand is increasing constantly. Taking chengdu taikoo li as an example, this paper analyzes its internal structure, currency and capital circulation, profit efficiency and internal control system, and puts forward countermeasures to solve the problems faced by chengdu taikoo li, such as expanding financing channels, reasonably controlling the scale of accounts receivable and strengthening the internal control system.

Keywords: commercial real estate, Risk management of working capital, Chengdu taikoo li

目 录

1 引言 4

1.1 研究背景 4

1.2 研究意义 4

2 商业地产运营资金管理相关理论 4

2.1 商业地产模式 4

2.2 运营资金管理风险 5

3 成都太古里的运营资金管理现状分析 6

3.1 成都太古里简介 6

3.2 成都太古里运营资金管理现状 6

3.2.1 运营资金管理内容 6

3.2.2 运营资金管理制度 7

3.3 投资现状 8

3.4 融资现状 9

4 成都太古里运营资金管理所面临的问题 9

4.1 内部结构失衡，营运资金存量不足 9

4.2 应收账款周转率低，企业效益低 10

4.3 营运资金管理机制不完善 10

5 成都太古里运营资金管理的对策 11

5.1 拓宽融资渠道，增加营运资金存量 11

5.1.1 股权性融资 11

5.1.2 债权性融资 11

5.2 合理控制应收账款规模，加速应收账款周转 12

5.3 改善营运资金管理机制 12

结 论 13

参考文献 14

致 谢 15

1 引言

1.1 研究背景

商业地产无论是经营方式还是主要的功能用途与其以及别的一些房地产都不太相同。商业地产是城市经济发展到一定阶段的产物，是城市发展的新动力。因为经营管理是影响商业房地产的核心因素，所以打理商业地产的经营管理也是必要的。为了能给今后建立商铺奠定良好的基础，需要不断满足各个投资者、商业地产经营管理者以及商业地产规律的需求。中国商业地产发展进入了一个历史新阶段，商业地产在促进城市经济运营和发展、城市建设等方面发挥了重要作用，大部分一线城市以及部分二三线城市已经把商业地产的开发和发展放在城市建设工作的首位，以此来开发城市新区和改造旧城区。这样不仅能改变城市形象和坏境，还能响应国家的号召去实施“城市国际化”战略。

本篇论文对于迅速发展起来的商业地产进行剖析，以中国商业地产的领头羊之一成都太古里为案例，研究成都太古里的发展现状以及其发展过程中遇到的问题，从而提出解决对策去避免太古里项目的运营风险。

1.2 研究意义

房地产市场在不断发展扩大，伴随着投资者人数的增加，大批盲目的投资者开始重视起对于各商铺的经营管理模式，要求企业具备更高的专业操盘能力、更先进的设计方案市场化观念以及更规范的后期运营管理规范等。因此，为了追求长期经济效益，不断的提高经营管理水平，不仅对前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题有所改善，而且对于公司营运资金管理、流动资产投资、流动负债融资等有着重要的推动意义。

本文以成都太古里的运营模式为案例，通过对成都太古里的运营管理现状进行分析，在内部结构、货币资金、应收账款、盈利效率、营运资金管理机制等基础上逐步剖析，寻求成都太古里的成功对策和管理方法，从而对成都太古里的运营管理进行探索。

2 商业地产运营资金管理相关理论

2.1 商业地产模式

商业地产是作为商业用途的地产，即具有零售功能、娱乐功能、餐饮功能、健身服务及休闲功能、商品批发、办公用的房地产。而商业地产无论是经营方式还是主要的功能用途与其以及别的一些房地产都不太相同。商业地产成功招商之后，开发商会具体分析它们当前的模式类别、发展现状、运作原则、发展方向和发展目标，进而定新型、科学且合理的管理模式，旨在实现更长远的经营管理目标。商业地产模式有三种，分别是出售、只租不售和租售结合^【1】。

（1）“出售”模式

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